【正文】 定的條件，擇優(yōu)選用，并且均實(shí)行試用。責(zé)任追究制從公司到辦公樓的服務(wù)中心，實(shí)行責(zé)任追究制。設(shè)計(jì)一套無時(shí)無處不在和星級服務(wù)模式讓辦公樓的后勤服務(wù)形成全方位，具有星級化水平，這是本公司綜合辦公樓服務(wù)必須追求的目標(biāo)，這一目標(biāo)在模式上展現(xiàn)為三個(gè)方面：第一，辦公樓委托的所有服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量上必須到位，追求最高滿意度；第二，以辦公樓后勤服務(wù)“管家”的大概念責(zé)任定位和服務(wù)意識，延伸服務(wù)的義務(wù)和施展范圍，并通過公司的“1+3”服務(wù)責(zé)任制加以保證，使員工對辦公樓的一切責(zé)任和義務(wù)的事項(xiàng)，凡耳聞眼見就動，不分彼此，自覺進(jìn)行服務(wù)。追求在這個(gè)方面獲得突破，是本公司在辦公樓服務(wù)上設(shè)定的重要目標(biāo)之一。并對所受理的服務(wù)在內(nèi)部進(jìn)行分辦、協(xié)調(diào)、跟蹤、監(jiān)控、督導(dǎo)及反饋的功能和責(zé)任。引入現(xiàn)代化服務(wù)意識和文化，改變辦公樓建筑風(fēng)格單調(diào)、色彩貧乏、氛圍神秘、人面嚴(yán)肅，的傳統(tǒng)風(fēng)格。如果一所辦公樓建筑設(shè)施殘缺，水電和各類供給時(shí)好時(shí)斷，環(huán)境和服務(wù)不佳，則難以想象可以讓人出現(xiàn)好的印象和良好的經(jīng)營效益。建立一套全方位高系數(shù)的應(yīng)變和安全保障體系辦公樓后勤管理與其它住宅區(qū)等類型的物業(yè)管理相比，難度更高的一個(gè)重要點(diǎn)，是辦公樓作為高強(qiáng)度運(yùn)轉(zhuǎn)的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和場所，它既對安全保障和應(yīng)變能力要求高，而又是安全事故易發(fā)地和應(yīng)對突發(fā)事件的責(zé)任機(jī)構(gòu)。三、管理人員“五訓(xùn)導(dǎo)”各級管理人員對辦公樓服務(wù)工作任務(wù)的完成起關(guān)鍵作用。（4）關(guān)注社會各方面的有關(guān)信息和方法。（2）進(jìn)入辦公樓要注意到：辦公場所是否具有影響企業(yè)形象的問題。（6） 要經(jīng)常注意：在服務(wù)和員工隊(duì)伍中，有哪些現(xiàn)象需要表揚(yáng)或立即制止。（2）管理人員之間應(yīng)經(jīng)常相互通報(bào)情況，重要問題共商決定，工作中相互維護(hù)和支持，決不拆臺和相貶。充分注意公共關(guān)系（1）重視公共活動，協(xié)調(diào)辦公樓管理處的內(nèi)外關(guān)系，樹立管理處和公司的良好形象。（5）經(jīng)常指導(dǎo)員工學(xué)會與顧客、各科室人員保持溝通，讓他們感覺舒適、贏得好感，創(chuàng)造良好的人際環(huán)境。（4）帶頭維護(hù)公司和服務(wù)單位的利益。B．管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處負(fù)責(zé)制。操作層的配置按實(shí)際特點(diǎn)實(shí)行綜合工時(shí)制度。培訓(xùn)管理：A、要實(shí)現(xiàn)辦公樓物業(yè)管理目標(biāo)的有效達(dá)成，我公司必須輸出一流的人才、一流的管理和一流的服務(wù)。D、上崗培訓(xùn)體現(xiàn)個(gè)性化方案，針對每一位被提任員工要有個(gè)性化的培訓(xùn)方案。我公司針對辦公樓管理特點(diǎn)，將制定極具針對性的培訓(xùn)計(jì)劃。3）培訓(xùn)內(nèi)容1．儀容儀表、文明禮貌培訓(xùn)2．管理制度培訓(xùn)3．質(zhì)量管理理念培訓(xùn)4．技能培訓(xùn)5．崗位責(zé)任培訓(xùn)崗位操作技能培訓(xùn)設(shè)備系統(tǒng)、工具使用培訓(xùn)安全作業(yè)程序培訓(xùn)培訓(xùn)程序按上海安必盛物業(yè)ISO 9001：2000程序文件，〈培訓(xùn)程序〉進(jìn)行3. 物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置滿足辦公樓物業(yè)管理運(yùn)作需要，達(dá)到合同所承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，避免設(shè)立無效崗位。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)理構(gòu)成管理處的核心層，各部門主管屬于中堅(jiān)層，部門下設(shè)班組為操作層。調(diào)查了解物業(yè)管理情況，及時(shí)向駐場主任匯報(bào)，做到上情下達(dá)，下情上達(dá)；負(fù)責(zé)客務(wù)、接待、及檔案管理；負(fù)責(zé)接受客戶投訴，與客戶溝通和提供特約服務(wù)；保安部職責(zé)負(fù)責(zé)辦公樓的治安管理，為業(yè)戶提供安全的生活環(huán)境；負(fù)責(zé)辦公樓的消防管理，制定應(yīng)急消防預(yù)案，搞好業(yè)務(wù)訓(xùn)練，減少業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失；負(fù)責(zé)辦公樓的車輛交通管理，確保有一個(gè)良好的交通秩序和安全環(huán)境；搞好技能訓(xùn)練，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，為業(yè)戶提供良好的安全服務(wù)。工程技術(shù)維修工：具有高中以上文化程度，多工種專業(yè)上崗證書，三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，動手能力強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞。將從公司選調(diào)具有?？埔陨蠈W(xué)歷，有扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)知識，有良好的文化素養(yǎng)，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有很強(qiáng)的綜合管理能力，精力旺盛、成熟穩(wěn)重的人員擔(dān)任該項(xiàng)目駐場經(jīng)理。為保證辦公樓工作順利開展，我們將有50%的操作員工是來自我司管理的其他的基層骨干員工， 采取在崗培訓(xùn)的方式以老帶新，迅速進(jìn)入工作角色，保安員主要來源于退伍軍人，其他操作人員為當(dāng)?shù)厝藛T。C質(zhì)量保證措施為了更好的服務(wù)于辦公樓，更有效的組織實(shí)施質(zhì)量管理，幫助本公司與辦公樓實(shí)現(xiàn)預(yù)期的質(zhì)量目標(biāo)，本公司將在辦公樓管理處建立完整的、行之有效的質(zhì)量管理體系，以期提高辦公樓的滿意程度，使我們?yōu)橹?wù)的貴方與本公司達(dá)到雙贏。作風(fēng)建設(shè)：作風(fēng)反映企業(yè)的形象，是檢驗(yàn)員工隊(duì)伍管理和服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)尺度。具體來說，它包括專業(yè)技能、專業(yè)知識以及相關(guān)領(lǐng)域知識的培訓(xùn)。新入職員工都要經(jīng)過培訓(xùn)才能執(zhí)崗。培訓(xùn)方式：課題授課、講座、座談、見習(xí)等。激勵(lì)措施企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過致力于開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級和同事之間的溝通和交流，施行考核、評價(jià)、培訓(xùn)、上崗的方法，提拔優(yōu)秀員工逐步進(jìn)入管理崗位，同時(shí)培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識和群體的凝聚力。通過實(shí)踐本公司制訂的科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績效和綜合測評相結(jié)合的考核實(shí)施方案，使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。因此本公司必須在管理處組建之初即建立“以辦公樓方為中心”的服務(wù)理念。⑶ 制訂服務(wù)的接收準(zhǔn)則及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。⑺ 保證從業(yè)人員經(jīng)過科學(xué)、詳盡的崗位培訓(xùn)，確保服務(wù)質(zhì)量。⑾ 選擇合格的產(chǎn)品供應(yīng)商和外包服務(wù)供應(yīng)商，本公司將與合格供應(yīng)商一起為貴方提供優(yōu)質(zhì)、合理成本的服務(wù)。安必盛物業(yè)公司建立的設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了設(shè)備應(yīng)急事件的及時(shí)有效處理。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動表》。給排水設(shè)備[工作程序]設(shè)備維修工a. 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；b. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防系統(tǒng)[工作程序]日常巡視a. 設(shè)備維修工每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。維修保養(yǎng)a. 弱電維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次， c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。設(shè)備維修工a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；b. 信號接收機(jī)房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次；c. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門；h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評審、評價(jià)和初選工作。l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn)。l 移動的照明燈具是否用安全電壓24伏。[各種管理資料齊全]l 原始資料齊全。l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。l 轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]l 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。[供電系統(tǒng)]l 每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。l 電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時(shí)跳線。l 急停檢修開關(guān)有效。l 運(yùn)行管理制度。l 油位正常，無漏油。l 管道保溫良好。l 電氣控制箱各元件齊全，正?？煽俊水系統(tǒng)]l 定期做好循環(huán)水、水質(zhì)分析、測試，做到1次/月測試。[風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)機(jī)及新風(fēng)機(jī)]l 風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行正常，無異常聲。l 空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。l 原始技術(shù)資料。l 各延時(shí)沖洗閥完好，可調(diào)，無滲漏。l 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便。l 操作運(yùn)行管理制度。[顯示屏]l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。[攝像機(jī)]l 各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。[錄像機(jī)]l 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。l 操作運(yùn)行管理制度。可視良好、主機(jī)聯(lián)系情況良好。l 鍵盤無損壞，不滲漏。l 日常運(yùn)行記錄。l 噴頭、管道無滲漏、銹蝕。l 送、排風(fēng)機(jī)(風(fēng)量、動壓等參數(shù))符合出廠要求。[消防報(bào)警]l 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動。[應(yīng)急廣播]l 廣播設(shè)備(擴(kuò)大機(jī)、話筒、卡座等)齊全完好。 [資料]l 原始竣工資料。樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 根據(jù)積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，調(diào)整空調(diào)舒適度。（4） 接地保護(hù)符合規(guī)定。（2） 各電板無塵、無氧化現(xiàn)象。設(shè)備檔案與運(yùn)行報(bào)告 為規(guī)范、統(tǒng)一設(shè)備的管理模式，使“財(cái)富廣場五號辦公樓的設(shè)備得到有序管理，從而體現(xiàn)安必盛物業(yè)公司的管理特色，確保設(shè)備安全正常運(yùn)行。l 暖通設(shè)備冷凍機(jī)、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)機(jī)、循環(huán)泵、分體空調(diào)機(jī)、等。l 設(shè)備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換另配件應(yīng)填寫設(shè)備臺卡中的維修記錄。l 上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。l 作業(yè)完成后，必須清點(diǎn)所帶工具，切勿把工具遺忘在設(shè)備內(nèi)。l 暗處作業(yè)時(shí)，如需照明，須使用24V行燈。（2） 維修保養(yǎng)時(shí)一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。（6） 下井坑作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。設(shè)備維修工安全守則（1） 任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進(jìn)行。（7） 自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時(shí)允許試送電一次。（2） 必須嚴(yán)格執(zhí)行“十不燒”原則。（6） 登高作業(yè)時(shí)，必須有牢固的保險(xiǎn)帶并有人監(jiān)護(hù)，做好隔離裝置。l 低壓供配電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l 空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l 給排水設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l 電梯設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l 消防設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程l 弱電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程設(shè)備機(jī)房安全制度[BA監(jiān)控中心安全管理制度]l 監(jiān)控中心由設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé)24小時(shí)監(jiān)控，操作人員須經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。l 監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。l 各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類功能標(biāo)識應(yīng)明確。l 進(jìn)出配電房須隨手關(guān)門，通風(fēng)洞、須罩上鐵絲網(wǎng)，以防小動物竄入，發(fā)生電器事故。l 機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。[空調(diào)設(shè)備機(jī)房安全管理制度]l 機(jī)房設(shè)備必須由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。l 不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。閥門“開”與“關(guān)”標(biāo)識應(yīng)與實(shí)際狀態(tài)一致。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。l 無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入電梯機(jī)房。l 機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。l 轎廂、機(jī)房及門衛(wèi)的聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)必須完好，發(fā)生緊急狀態(tài)時(shí)能及時(shí)聯(lián)絡(luò)并疏導(dǎo)乘客。l 無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入泵房。l 泵房設(shè)備其功能操作標(biāo)識均應(yīng)簡單明確。l 機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。l 地下室蓄水池溢流信號安全、有效。l 設(shè)備部負(fù)責(zé)具體實(shí)施項(xiàng)目驗(yàn)收工作，擬定項(xiàng)目驗(yàn)收報(bào)告及與移交單位的聯(lián)系工作。l 設(shè)備部負(fù)責(zé)按驗(yàn)收項(xiàng)目內(nèi)容和要求制定驗(yàn)收方案，會同建設(shè)單位對物業(yè)房屋、設(shè)備和設(shè)施的使用功能進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)。l 對于項(xiàng)目驗(yàn)收中存在的問題，由移交方整改。l 對接管后的財(cái)富廣場五號辦公樓的管理按照《作業(yè)指導(dǎo)書設(shè)備維修保養(yǎng)控制程序》執(zhí)行。交接班規(guī)范l 當(dāng)班保安站在原位，接班保安面對當(dāng)班保安走到約兩步間距處，雙方立正目視對方同時(shí)敬禮；l 敬禮：身體挺直呈立正狀，右手從胸前快速升至右側(cè)臉龐，大臂保持與肩相平，大臂與小臂呈45度夾角，手掌與小臂呈一直線，五指并攏，中指離太陽穴2厘米左右；l 禮畢，當(dāng)班保安以規(guī)范用語簡述當(dāng)班情況：“本班情況正常；”或“本班發(fā)生某件事情，具體情況請看當(dāng)班記錄；”l 接班保安聽明白后，回答“明白”；l 交接雙方站在原位完成保安器材移交；l 雙方再次敬禮；l 禮畢，雙方交叉換崗：當(dāng)班保安向右橫跨一步后立正，接班保安向前跨兩步走，立正，向后轉(zhuǎn)，跨立，完成接崗。[物品進(jìn)出管理]l 非開放時(shí)大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行；l 進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨，20：00次日7：00放行。并