【正文】 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。2三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需交的稅費(fèi)賣(mài)方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 營(yíng)業(yè)稅：為售價(jià)的5%； (2) 城建維護(hù)稅：為售價(jià)為的005%； (3) 印花稅：為售價(jià)的005%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個(gè)人須交20%的個(gè)人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額20%的土地增值費(fèi)。2房地產(chǎn)抵押　 指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押 權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。3遺失《房地產(chǎn)證》申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng) 《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失， 并向房地產(chǎn)所在地的國(guó)土分局報(bào)失，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。3土地使用權(quán)受讓人交清地價(jià)取得土地使用權(quán)后，同樣要按規(guī)定交納土地使用費(fèi)。3綠皮《房地產(chǎn)證》　凡有下列情形之一的房地產(chǎn)，頒發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》： 以行政劃撥方式獲得　的土地使用權(quán)； 在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn)； 通過(guò)協(xié)議方式并按協(xié)議地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的土地使用權(quán)(以協(xié)議方式按市場(chǎng)地價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的除外)，在繳付協(xié)議地價(jià)款的土地上建成的房地產(chǎn)； 獲得減免地價(jià)的土地使用權(quán)； 在減免地價(jià)的土地上建成的房地產(chǎn)； 準(zhǔn)成本商品房；按“房改”取得的全成本(建筑費(fèi)用加室外工程配套費(fèi)用)商品房；微利商品住宅； 　　農(nóng)村居民私人住宅； 1房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的其它非市場(chǎng)商品房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資牽涉的層面相當(dāng)廣，而且需具備不少的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)。隨著人口的增加，土地卻不增加，所以有保值的作用。二、房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) 用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能 用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積 用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積100%綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積100% 建筑間距系數(shù)指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)。按構(gòu)造形式不同，可分為條形基、獨(dú)立基、箋板基、箱形基和樁基。當(dāng)房屋所有權(quán)人對(duì)房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、抵押等處置時(shí)，必須經(jīng)共有人書(shū)面同意，否則房產(chǎn)管理部門(mén)不予以辦理。為抵押權(quán)人發(fā)放《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，它是雙方履行權(quán)利和義務(wù)的法律保障。3 住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對(duì)外墻上開(kāi)窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮Ρ陂_(kāi)窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對(duì)單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。1智能化住宅的主要功能居住在智能化小區(qū)中，住戶(hù)首先可享受的是完備的安全服務(wù)，這包括住宅緊急求助系統(tǒng)，他自動(dòng)為幼兒和老人求救，進(jìn)行遠(yuǎn)程醫(yī)療與監(jiān)護(hù)；住宅防盜系統(tǒng)，當(dāng)有歹徒闖入，可以自動(dòng)撥打傳呼代碼通知主人和撥打報(bào)警電話；住宅消防報(bào)警系統(tǒng)，監(jiān)控煤氣泄露、火警報(bào)災(zāi)等；包括有線電視、語(yǔ)言與傳真系統(tǒng)、因特網(wǎng)介入及電子郵件系統(tǒng)，小區(qū)公用信息系統(tǒng)在內(nèi)的通信服務(wù)系統(tǒng)，不僅使住戶(hù)信息服務(wù)消費(fèi)一步到位，符合在家辦公的需求，還可以使人們足不出戶(hù)就可以進(jìn)行電子購(gòu)物、遠(yuǎn)程教學(xué)、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館、點(diǎn)播家庭影院，交互式電子游戲等家庭娛樂(lè)活動(dòng)。這樣的家庭要求完全網(wǎng)絡(luò)控制化，因此規(guī)范的家用布線系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)寬帶介入已成為智能化住宅的基礎(chǔ)設(shè)施。1均價(jià)：指商品房在銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的各數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)（銷(xiāo)售總建筑面積），即得出每平方米的均價(jià)。2成交價(jià)：是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格。2商品房預(yù)售的條件① 五證俱全《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》 ②按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2其它　　產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。期房期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 公共活動(dòng)中心公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。●辦理銀行按揭需具備的條件：具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或者有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力；有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；以不低于所購(gòu)房款總價(jià)的20%作為首付款；有貸款人能力的單位或個(gè)人作為擔(dān)保人；貸款規(guī)定的其他條件。 商業(yè)貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款?！?按揭貸款所需資料及費(fèi)用一、 所需資料： 購(gòu)房協(xié)議書(shū)（簽字按手?。?《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議 業(yè)主身份證復(fù)印件四份、戶(hù)口本、暫住證復(fù)印件一份，結(jié)婚雙方資料。二、 辦理按揭所需費(fèi)用： 抵押手續(xù)費(fèi)：房?jī)r(jià)的 保費(fèi)：1——9年貸款的萬(wàn)分之八 年限，10年以上貸款的萬(wàn)分之六乘 年限； 月存款； 印花稅：貸款額的萬(wàn)分之 ； 辦理時(shí)還需首付收據(jù)和身份證原件。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的條件下，人們幾乎不用花費(fèi)太多的心血去競(jìng)爭(zhēng)；但在　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，各種競(jìng)爭(zhēng)的花招全部出來(lái)了。A級(jí)、B級(jí)、C級(jí)等不同級(jí)別的房地產(chǎn)價(jià)格不同；不同地段上的房地產(chǎn)也有差異；設(shè)備、文化、房型、房屋面積的大小、房屋的樓層上的差異都會(huì)產(chǎn)生各種不同的價(jià)格。往往進(jìn)門(mén)的地方或主要走道的地方跟副走道的地方與次走道的地方價(jià)格差異非常大。但最近產(chǎn)生很多新的通路。在亞洲地區(qū)講地段跟北美地區(qū)的人講地段是有不同涵義的。并購(gòu)與策略聯(lián)盟。房地產(chǎn)公司，只要資金足夠、擁有市場(chǎng)，增加這些策略結(jié)盟通常會(huì)加大投資效果。對(duì)許多職員來(lái)講，在家辦公可以照顧到小孩和家庭，雙方都有利。 信息港與郊區(qū)買(mǎi)房。國(guó)外已經(jīng)有很多有錢(qián)人聚集在一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的村子里，在這里可以操縱紐約、西雅圖或者洛杉礬的很多事業(yè)。這樣，使得道路的使用率降低，疏解了城市交通問(wèn)題。這種優(yōu)勢(shì)當(dāng)然會(huì)帶來(lái)沖擊。資源分配不同，就會(huì)有不同的成本規(guī)模，這樣就可以選擇成本最低、最有效率的地方把它組裝起來(lái)。過(guò)去我只要了解國(guó)內(nèi)這個(gè)城市就可以了；現(xiàn)在公司的業(yè)務(wù)可以推廣到其他國(guó)家去，別的國(guó)家的開(kāi)發(fā)公司也會(huì)進(jìn)入我們的系統(tǒng)。百貨公司、購(gòu)物中心以及醫(yī)院飯店，還有會(huì)展中心都是房地產(chǎn)，我把它稱(chēng)作營(yíng)運(yùn)型房地產(chǎn)，而不是買(mǎi)賣(mài)型的房地產(chǎn)?，F(xiàn)在我們大家都注意到買(mǎi)賣(mài)型的不動(dòng)產(chǎn)上面去了，很少注意到營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)。上海新開(kāi)發(fā)了浦東，完善了各種配套設(shè)施、市場(chǎng)功能很全，所以大家愿意搬到一個(gè)新環(huán)境里面去。 應(yīng)變和善變。說(shuō)明我們中國(guó)人掌握變機(jī)的能力、甚至于領(lǐng)導(dǎo)變機(jī)的能力都是超強(qiáng)的。我們城市里面有很多公共設(shè)施都在不斷的改建、變動(dòng)，包括大劇院、飯店、醫(yī)院、會(huì)展中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等等也要變?，F(xiàn)在談辦公，一定是在浦東。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內(nèi)的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。（三）初級(jí)開(kāi)發(fā)中的市場(chǎng)商機(jī) 產(chǎn)品變化。從去年開(kāi)始，上海市的汽車(chē)自有率一直在提升。科技會(huì)使我們房地產(chǎn)產(chǎn)生新的變動(dòng)，我們應(yīng)該掌握住這種變動(dòng)。有效的合理經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的市場(chǎng)商機(jī)。我一共找了將近10個(gè)標(biāo)的，通過(guò)對(duì)每一個(gè)標(biāo)的地段、交通、位置、出入狀況，它的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、教育水平的評(píng)估，我選了一個(gè)。為什么貸給我，他看中的是我整個(gè)的賺錢(qián)計(jì)劃。這就是說(shuō)，如果你為一個(gè)市場(chǎng)去找開(kāi)發(fā)案，風(fēng)險(xiǎn)度降低很多。物業(yè)管理很重要，關(guān)系到房地產(chǎn)價(jià)值的提升。雖基于安全，可是非常不方便，也造成很多問(wèn)題。過(guò)去我們的開(kāi)發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。比如說(shuō)物業(yè)管理，歐美的物業(yè)管理已有五六十年以上的歷史，把他的觀念等東西拿過(guò)來(lái)使用就可以了。我最近有個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是國(guó)際上一家很有名的高價(jià)位的飯店集團(tuán)。這些房子將來(lái)我做好之后，賣(mài)掉或者不賣(mài)掉，管理都是交給它的。這是指在做大型的開(kāi)發(fā)案的時(shí)候，做小型開(kāi)發(fā)案不必運(yùn)用那么多的專(zhuān)業(yè)公司，用一、二家的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)操作就可以了。 培訓(xùn)內(nèi)容：銷(xiāo)售的日常管理 1. 現(xiàn)場(chǎng)管理 2. 辦公管理 3. 考勤管理 4. 衛(wèi)生管理 5. 售樓現(xiàn)場(chǎng)工作記錄的管理6. 保密管理 日常行為規(guī)范每周工作安排客戶(hù)接待登記制度 崗位責(zé)任制度1置業(yè)顧問(wèn)日工作程序銷(xiāo)售部組織架構(gòu)銷(xiāo) 售 經(jīng) 理 外聯(lián)部?jī)?nèi)　勤接待部置業(yè)顧問(wèn)秘書(shū)兼銷(xiāo)控置業(yè)顧問(wèn)保安人員保潔人員人員數(shù)量安排： 銷(xiāo)售總監(jiān)：1人銷(xiāo)售經(jīng)理：1人秘書(shū)兼銷(xiāo)控：1人置業(yè)顧問(wèn)：4人外聯(lián)顧問(wèn)：4人保安：1人保潔：1人　　　　　　　　　　　 共計(jì)：12人銷(xiāo)售中心員工行為規(guī)范一、 總則全體員工必須遵守國(guó)家政策法令，關(guān)心團(tuán)隊(duì)，熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。 忠于職守，精通業(yè)務(wù)，高效率、高質(zhì)量地完成本職工作。 接待客戶(hù)應(yīng)熱情周到，主動(dòng)耐心，文明禮貌，談吐文雅，有禮有節(jié)。 經(jīng)接線員引見(jiàn)后，應(yīng)面帶笑容主動(dòng)向客戶(hù)做自我介紹：“您好，我是售樓代表某某，您先請(qǐng)坐，您想了解什么情況，我盡可能的幫助您”或“您好，來(lái)了解一些房子的情況，是嗎？您先請(qǐng)坐。再見(jiàn)。 要善于調(diào)動(dòng)自己的情緒以引起客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。1 保持接待環(huán)境整潔有序，接待桌上禁放與工作無(wú)關(guān)的雜物。1 認(rèn)真做好每一次會(huì)客記錄，及時(shí)總結(jié)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，查漏補(bǔ)缺。 值班人員當(dāng)日負(fù)責(zé)：播放音樂(lè)、整理相關(guān)資料、保持售樓大廳衛(wèi)生。本規(guī)定自即日起開(kāi)始實(shí)施。 另參考《置業(yè)顧問(wèn)工作規(guī)范守則》。服務(wù)：置業(yè)顧問(wèn)為消費(fèi)者提供不同的服務(wù)——為顧客提供咨詢(xún)，給予技術(shù)上的幫助，安排資金的運(yùn)籌等方面的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)式服務(wù)。售樓中心考核制度對(duì)于考核可以分成兩塊。 * 個(gè)人表達(dá)能力和團(tuán)隊(duì)合作精神的考核：3－10分鐘的各種演講比賽，比如3分鐘話題見(jiàn)解演講，5分鐘的學(xué)習(xí)感受演講、10分鐘崗位述職演講等，以及辯論賽、朗誦比賽，通過(guò)比賽來(lái)了解新進(jìn)人員的表達(dá)能力和應(yīng)變能力，包括團(tuán)隊(duì)寫(xiě)作精神。 * 市調(diào)考核：通過(guò)市調(diào)報(bào)告可以考核新進(jìn)人員的對(duì)事物分析把握的能力，以及個(gè)人應(yīng)變能力。 * 建立和完善銷(xiāo)售部員工檔案：檔案的內(nèi)容應(yīng)該與公司人事部的內(nèi)容不同，它偏重于部門(mén)工作個(gè)人資料收集和整理，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。 銷(xiāo)售中心提成管理制度一、 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)界定：第一接待制二、 銷(xiāo)售提成比例‰作為置業(yè)顧問(wèn)提成獎(jiǎng)勵(lì)及銷(xiāo)售中心其它人員獎(jiǎng)勵(lì)，具體如下： 置業(yè)顧問(wèn)提成比例為各自完成銷(xiāo)售額的2‰（根據(jù)實(shí)際回款額提?。?； 外聯(lián)置業(yè)顧問(wèn)提成比例為人人銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的2。五、 提成結(jié)算時(shí)間銷(xiāo)售提成分兩次結(jié)算，即每一次開(kāi)發(fā)商結(jié)算銷(xiāo)售傭金后先結(jié)算70%，剩余30%在第三個(gè)月末結(jié)算。一、考勤制度 每月遲到、早退一次者，罰款10元/次；每月遲到、早退二次者，罰款30元/次；每月遲到、早退三次者，罰款50元/次；每月遲到、早退三次以上者，辭退。 一次遲到超過(guò)2小時(shí)以上者，按曠工半天處理。 有客戶(hù)來(lái)訪時(shí)，沒(méi)有及時(shí)起身迎接問(wèn)候者，罰款20元。故意拆臺(tái)者，開(kāi)除。每日未將接待客戶(hù)情況表如實(shí)填寫(xiě)的，罰款10元/次。 發(fā)現(xiàn)工作中的錯(cuò)誤及時(shí)上報(bào)，給公司挽回不必要損失的，獎(jiǎng)50元/次。 重復(fù)售房者，責(zé)任人罰款100元/次。 未寫(xiě)工作總結(jié)者，罰款5元/次。1 為個(gè)人私欲故意做假或有不誠(chéng)實(shí)行為者，罰款50元/次。1 每月評(píng)選銷(xiāo)售冠軍，每季度、每年評(píng)選業(yè)績(jī)前三名，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。2未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)主管同意擅離職守者，罰款10元/次。注： 本制度由銷(xiāo)售經(jīng)理監(jiān)督并實(shí)施，違反規(guī)定開(kāi)出過(guò)失單，月末報(bào)行政部，在發(fā)放獎(jiǎng)金時(shí)結(jié)算。二、 接待新、老客戶(hù)，并做登記、記錄和客戶(hù)分類(lèi)。六、 編制第二天的工作計(jì)劃。十、 下班后按值班制度規(guī)定做值日。1 日落原則——每日工作做到高質(zhì)高效，無(wú)論客戶(hù)還是上級(jí)交辦的哪項(xiàng)事宜，每日均要將工作結(jié)果予以答復(fù)。保養(yǎng)客戶(hù)。組建和完善營(yíng)銷(xiāo)信息系統(tǒng)，建立信息收集、交流和保密制度；做好內(nèi)部信息收集（如銷(xiāo)售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果監(jiān)測(cè)等），保持階段性的對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理和行為的市場(chǎng)調(diào)研及銷(xiāo)售渠道調(diào)研；隨著銷(xiāo)售工作的開(kāi)展，密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一些營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)向，實(shí)時(shí)分析其促銷(xiāo)活動(dòng)，察明下一步舉動(dòng)。２、 直接對(duì)項(xiàng)目副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，及時(shí)匯總、匯報(bào)，為決策提供依據(jù)。６、 嚴(yán)格監(jiān)督各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行，并不斷加以完善。３、 規(guī)范日常各類(lèi)銷(xiāo)售資料，以備查閱。７、 協(xié)助置業(yè)顧問(wèn)預(yù)約客戶(hù)。１１、 負(fù)責(zé)本部門(mén)辦公用品的申報(bào)及采購(gòu)。配合公司的市場(chǎng)調(diào)查安排，努力掌握行業(yè)內(nèi)第一手信息并及時(shí)反饋。注重公司信譽(yù)，不泄露公司的內(nèi)部信息和客戶(hù)資料。1值班人員做好大廳衛(wèi)生。 負(fù)責(zé)投遞《投資指南》和《東方快訊》。銀行貸款工作人員崗位職責(zé)１、 要及時(shí)、提前督促置業(yè)顧問(wèn)與客戶(hù)取得聯(lián)系，到銀行辦理按揭手續(xù)。５、 做好合同備案及抵押登記工作。２、 配合售樓部完成其它工作。其實(shí)光知道了沒(méi)有用處，這是對(duì)公司培訓(xùn)費(fèi)用最大的浪費(fèi)。同樣對(duì)銷(xiāo)售技巧忌諱莫深，認(rèn)為是洪水猛獸的想法也必定是可笑的。但如何正確看待銷(xiāo)售技巧運(yùn)用，卻是一個(gè)必須認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題。同樣世界上也沒(méi)有一個(gè)產(chǎn)品是賣(mài)不出去的，只要它的價(jià)格足夠的低，與產(chǎn)品所能提供的綜合功能相吻合，與客戶(hù)的心理價(jià)位相一致，必定有它的市場(chǎng)。不斷思考、研究總結(jié)，每天進(jìn)步一點(diǎn)。６、 培養(yǎng)、發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神。㈡ 客戶(hù)分類(lèi)：挑剔型、敏捷型、憨厚型㈢ 把握客戶(hù)心態(tài)㈣ 判斷客戶(hù)經(jīng)濟(jì)狀況㈤ 觀察客戶(hù)對(duì)住房的反映㈥ 積極、主動(dòng)回答解決、客戶(hù)提出的問(wèn)題，爭(zhēng)取主動(dòng)㈦ 給客戶(hù)以信任感㈧ 要有一定的知識(shí)修養(yǎng)，為客戶(hù)著想㈨ 分析客戶(hù)：找出