蘇州太湖御墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 特產(chǎn)有碧螺春茶葉、長(zhǎng)江刀魚、太湖銀魚、陽(yáng)澄湖大閘蟹等。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯31176。蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長(zhǎng)江。全市地勢(shì)低平，平原占總面積的55%，水網(wǎng)密布，土地肥沃，物產(chǎn)豐富。2006年年末，全市總?cè)丝?160814人，其中市轄區(qū)2301497人，2006年全市出生人口46325人，%，全市人口自然增長(zhǎng)7214人，‰；蘇州市下轄張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值（按戶籍人口計(jì)算）突破10000美元。僅去年外企新增就業(yè)崗位18萬(wàn)個(gè)在“十一五”開(kāi)局之年，蘇州開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)在高平臺(tái)上繼續(xù)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)造了歷史最好水平。公路、%%；，%%。2006年蘇州郵政電信業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。其中，%%；，%%。蘇州的旅游資源蘇州是全國(guó)重點(diǎn)旅游城市，全市現(xiàn)有各級(jí)各類文物保護(hù)單位538處，其中國(guó)家級(jí)34處，省級(jí)106處。2006年全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入400億元，比上年增長(zhǎng)18%。蘇州市及所轄五個(gè)縣級(jí)市躋身全國(guó)優(yōu)秀旅游城市行列。御墅》投資項(xiàng)目的可行性分析（一）項(xiàng)目概況廈門安邦投自企業(yè)有限公司擬投資蘇州市吳中區(qū)西山鎮(zhèn)鎮(zhèn)夏村沿太湖的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，《太湖該地塊總面積為161774,14㎡；建筑面積40443,53㎡；容積率0,25；綠地率60以上%。御墅》項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本投資估算 表一 《太湖計(jì)劃項(xiàng)目正式開(kāi)工的時(shí)間為2008年7月份，2010年7月底交付使用。資金使用和資金籌措詳見(jiàn)下表：本項(xiàng)目計(jì)劃2008年向銀行貸款2,000萬(wàn)元，期限2年。根據(jù)以上的估算過(guò)程，則可估算本項(xiàng)目的投資效益，具體估算如下：（一）銷售收入銷售收入是指從2008年12月起至2010年7月底為止，項(xiàng)目的銷售周期為19個(gè)月。從以上調(diào)查表中可看出，《太湖美山莊》和《西山紫郡》的別墅項(xiàng)目，不管在樓價(jià)和市場(chǎng)，均比其他地域的別墅項(xiàng)目來(lái)得優(yōu)越。因此，本項(xiàng)目的樓價(jià)定位在均價(jià)15,000元/㎡。項(xiàng) 目 銷 售 收 入 及 進(jìn) 度 表（表四） 金額單位：（萬(wàn)元） 年份項(xiàng)目12008年22009年32010年合 計(jì)銷 售 比 例（%） 20 6020 100銷 售 面 積 8, 24, 8,40,銷 售 收 入12,36,12,60,預(yù)計(jì)本項(xiàng)目全部銷售收入為：40,㎡15,000元/㎡ = 60,從以上估算結(jié)果，本項(xiàng)目的銷售收入為60,。總經(jīng)辦；財(cái)務(wù)部；工程部；營(yíng)銷部。工地現(xiàn)場(chǎng)辦公室1部。車輛以10年平均進(jìn)行折舊，由于辦公設(shè)備更新快，并且本公司為項(xiàng)目公司，計(jì)劃項(xiàng)目3年開(kāi)發(fā)完成，流下的辦公設(shè)備則棄置。員工的薪資按公司規(guī)定的薪資標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)繳的三金、福利基金按規(guī)定提取。應(yīng)酬費(fèi)（協(xié)調(diào)費(fèi)）以每月5萬(wàn)元估算。每月和每年所需管理費(fèi)用詳見(jiàn)下表： 每年公司管理費(fèi)用估算表表十 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目月 金 額年 金 額1公司經(jīng)費(fèi) 2應(yīng)酬費(fèi)（協(xié)調(diào)費(fèi)） 3顧問(wèn)咨詢費(fèi) 4研究發(fā)展費(fèi) 5合 計(jì) 。詳見(jiàn)下表：銷 售 費(fèi) 用 估 算 表 表十一 金額單位：萬(wàn)元 代 理 費(fèi)媒體廣告售樓部裝修（含辦公設(shè)備） 銷售資料合 計(jì)銷售收入60,60,60,60,60,提取比例% 提取金額1,根據(jù)上表估算公司項(xiàng)目所需的全部銷售費(fèi)用為1, 萬(wàn)元。但開(kāi)發(fā)成本尚有節(jié)約下降的空間。從2009年起就表現(xiàn)為正數(shù)。其計(jì)算公式為：資本金利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)/資本金100%=1/18,100=% % （四）投資回收期投資回收期為計(jì)算本項(xiàng)目以回收投資的資金來(lái)源所需要的時(shí)間，計(jì)算公式為：投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 = 2－1＋ （∣－∣∕26,）≈（年） 年。如加強(qiáng)成本的控制和對(duì)本項(xiàng)目的包裝到位，定位得當(dāng)時(shí)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)尚有增加的可能；而且本項(xiàng)目規(guī)模較大，易于規(guī)劃和設(shè)計(jì)出大社區(qū)的各項(xiàng)配套、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)。 廈門財(cái)利達(dá)擔(dān)保有限公司 陳 瑤 文 于2007 年 8月 5 日 21 / 2
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