【正文】 0家的。不過，隨著05年春國務(wù)院宏觀調(diào)控的大棒揮下，上海的房產(chǎn)中介市場開始進(jìn)入蕭條階段，一大批中小公司因生意的清淡和經(jīng)營成本的居高不下，開始收縮或停業(yè)。一般而言，一個(gè)30平方的店面，可以容納7張寫字臺(tái)，招收610名業(yè)務(wù)員。⑴．二手商品房、別墅等住宅房屋的租售中介服務(wù)178。 權(quán)證代辦及產(chǎn)權(quán)調(diào)查服務(wù)178。 十年以上房屋保固服務(wù)178。 香港澳門購房置業(yè)服務(wù)二、 設(shè)備設(shè)施創(chuàng)建小型房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，并不需要過多的設(shè)備設(shè)施和裝潢考究的營業(yè)場所。雖然中國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)仍然參差不齊，但競爭的馬太效應(yīng)已經(jīng)開始加速推進(jìn)行業(yè)的集中和整合。中介市場競爭的趨勢(shì)就是從分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地產(chǎn)中介市場逐漸走向成熟和規(guī)范化。以往房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)單純?cè)黾娱T店、對(duì)外擴(kuò)張的粗放型經(jīng)營發(fā)展模式，現(xiàn)在正在逐漸向?qū)ν鈹U(kuò)張和內(nèi)部挖潛相結(jié)合的集約型轉(zhuǎn)變。市場的驟然縮小，使企業(yè)間競爭更加激烈。城市化進(jìn)程加快為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了更廣闊的市場空間；城鎮(zhèn)個(gè)人住房擁有率迅速提升為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇；存量房交易量正迅速增長，并將逐漸成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)市場。因此，加強(qiáng)從業(yè)人員入職培訓(xùn)、完善企業(yè)管理、構(gòu)建企業(yè)品牌，就顯得非常必要和迫切。六、 市場描述1． 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)盡管房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展快速，但我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)從總體上看還屬于行業(yè)初期，整個(gè)產(chǎn)業(yè)仍在低水平低層次的質(zhì)態(tài)上運(yùn)行，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)整體素質(zhì)不高、絕對(duì)數(shù)量多、相對(duì)規(guī)模小、經(jīng)營邊界清晰和極端專業(yè)化、經(jīng)營粗放、經(jīng)營行為不規(guī)范、惡性競爭較嚴(yán)重等很多亟待解決的問題。2．缺乏專業(yè)人才，影響產(chǎn)業(yè)的提升21世紀(jì)的競爭是人才競爭，房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，兼具綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力的體現(xiàn)。3．中介機(jī)構(gòu)行為尚不規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為不規(guī)范主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：(1)主體資格不合法，無照經(jīng)營和未經(jīng)登記核查擅自從事中介業(yè)務(wù)的現(xiàn)象常有發(fā)生；(2)不按照標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，隨意性太大，收費(fèi)名目太多、太亂，在收費(fèi)中使用票據(jù)混亂，事業(yè)型收費(fèi)與服務(wù)性收費(fèi)不分；(3)機(jī)構(gòu)管理混亂，沒有起碼的規(guī)章制度，不設(shè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，不建賬目，還有的既沒有固定人員，又沒有固定場所，也無資金，是名副其實(shí)的“三無”企業(yè)。由政府直接監(jiān)管的，面對(duì)數(shù)量龐大的中介機(jī)構(gòu)和糾紛，根本不可能做到事無巨細(xì)，面面俱到，同時(shí)客觀上還存在著的尋租空間導(dǎo)致腐敗的產(chǎn)生；由行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管的，由于目前行業(yè)協(xié)會(huì)地位不明確、作用空間有限及相關(guān)立法滯后，同樣存在諸多問題。在此，綜合現(xiàn)行工商行政管理機(jī)構(gòu)對(duì)外公布的各項(xiàng)規(guī)章制度，籌備房地產(chǎn)中介服務(wù)公司的辦事流程和具體內(nèi)容，主要涉及以下幾個(gè)方面：1． 選定經(jīng)營場所：提供對(duì)外營業(yè)和服務(wù)的相對(duì)固定的平臺(tái)2． 籌措投資資金：保持經(jīng)營和管理正常周轉(zhuǎn)的資本3． 場所裝潢裝飾：企業(yè)的形象和標(biāo)志4． 招聘服務(wù)人員：專業(yè)服務(wù)人員5． 申請(qǐng)注冊(cè)公司：行業(yè)審批、工商審批、項(xiàng)目審批等證書6． 辦理稅務(wù)登記：稅務(wù)辦理7． 辦理開戶手續(xù)：銀行帳戶8． 其他相關(guān)事項(xiàng)：諸如員工培訓(xùn)、規(guī)章制度、市場調(diào)研等一、 選定經(jīng)營場所房產(chǎn)中介公司經(jīng)營的對(duì)象是信息，服務(wù)的對(duì)象是客戶。當(dāng)然，具體的投資金額因人而異，無法具體評(píng)估和限定，在此，僅就資金的籌措方式和渠道提供簡要說明。房地產(chǎn)中介服務(wù)公司場所裝潢裝飾應(yīng)注重以下幾方面要素：1． 標(biāo)識(shí)清晰：無論是門店的招牌，還是公司的標(biāo)識(shí)，應(yīng)放置在醒目的位置；2． 裝飾簡潔：辦公家具色調(diào)和環(huán)境裝飾基調(diào)應(yīng)互相協(xié)調(diào)，顯現(xiàn)簡潔、大方；3． 品牌意識(shí)：在門店顯眼位置，張貼營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營資質(zhì)證書、辦事流程、收費(fèi)依據(jù)和等級(jí)等，樹立正規(guī)、品牌的印象；4． 環(huán)境和諧：一是辦公文具和辦公設(shè)施，如工作電腦等，保持一致；二是員工在門店辦公時(shí)，必須著統(tǒng)一制服；三是辦公場所應(yīng)經(jīng)常打掃，杜絕灰塵；四是配置適當(dāng)?shù)募竟?jié)性花卉。1． 執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，帶領(lǐng)全體員工完成每月的考核目標(biāo)；2． 合理分配小組成員，并將考核指標(biāo)分解到人；3． 制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，并督導(dǎo)實(shí)施；4． 制定月度資源開發(fā)計(jì)劃，包括客源和房源兩方面；5． 指導(dǎo)業(yè)績未達(dá)標(biāo)的員工，幫助分析問題；6． 負(fù)責(zé)公司的人事、后勤、財(cái)務(wù)等事務(wù)管理。3. 會(huì)計(jì)1． 交易資料審核、保管、存檔；2． 制作交易明細(xì)帳；3． 制作業(yè)績提成表；4． 處理收付款批單；5． 編制月度成本預(yù)決算表；6． 指導(dǎo)和審核現(xiàn)金收支；7． 督導(dǎo)工資發(fā)放。對(duì)符合登記條件的，工商行政管理部門將發(fā)給《申請(qǐng)登記表》，申請(qǐng)人填寫完《申請(qǐng)登記表》后，將《申請(qǐng)登記表》送交發(fā)表的工商行政管理所，工商行政管理所將有關(guān)文件報(bào)送區(qū)縣級(jí)工商行政管理局審查，申請(qǐng)者獲得營業(yè)執(zhí)照后，即成為個(gè)體合法工商戶，就可以開始營業(yè)。七、辦理銀行開戶手續(xù)個(gè)體工商戶在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并刻制公章之后，即可到銀行辦理開戶手續(xù)，開立銀行結(jié)算賬戶。第四篇 經(jīng)營管理房地產(chǎn)中介服務(wù)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，雖然前景誘人、利潤可觀，但要做好、做強(qiáng)、做大并非易事，需要從基礎(chǔ)著手，逐漸積累技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)。在此，我們僅就房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中涉及的主要問題作一介紹，供投資者參考。三、 客戶在接受中介服務(wù)時(shí)的權(quán)利義務(wù)1． 買方權(quán)利與義務(wù)1． 買方有權(quán)到房屋所在地作反復(fù)實(shí)地視察，以作比較；2． 買方有權(quán)了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況及業(yè)主的真正身份；2． 賣方權(quán)利與義務(wù)1． 賣方有權(quán)選擇一盤多放及最終由哪間中介公司成交；2． 賣方有權(quán)選擇出價(jià)最高的買方成交；但收取定金后賣方反悔的，需賠償原買家定金及經(jīng)紀(jì)的傭金損失；㈢．買賣雙方共有的權(quán)利與義務(wù)1． 客戶有權(quán)要求經(jīng)紀(jì)人明確解釋合約條款的內(nèi)容，尤其是價(jià)格、面積、付款方式、交樓狀況及交易時(shí)間等主要條款，避免產(chǎn)生歧義；2． 客戶有權(quán)不簽署沒有對(duì)方姓名的買賣合同及要求買賣雙方當(dāng)面簽約；3． 客戶有權(quán)要求簽署具有明確成交期限的買賣合同，避免中介公司或其他炒家，利用簽署臨時(shí)買賣合同至買賣正式遞件前這段時(shí)間，將房屋轉(zhuǎn)售第三方；4． 客戶應(yīng)避免全權(quán)委托包括中介公司在內(nèi)的其他人，全權(quán)代理出售/購買房屋的事宜。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在全國各地也火熱進(jìn)行，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的18%，為08年GDP的十分之一，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位日益得到加強(qiáng)。1990至2008年，%，這一增長每年給房地產(chǎn)市場帶來了巨量的有效需求，此外，經(jīng)濟(jì)繁榮也來了商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺。根據(jù)納瑟姆的“城市化曲線”，當(dāng)城市化率處于30%70%時(shí)，城鎮(zhèn)人口迅速增加，城市化進(jìn)程加速，到2008年我國城市化只有45%，處于城市化中期，發(fā)達(dá)國家城市化率普遍在80%左右，世界平均水平也達(dá)到50%，我國仍然有較大增長空間。2008年全國商品房代理銷售比例為47%，房地產(chǎn)中介服務(wù)的代理銷售業(yè)務(wù)無疑將擁有一個(gè)巨大市場。房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展初期往往采取全職能、整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈滲透的經(jīng)營模式，自行包攬房地產(chǎn)開發(fā)銷售的整個(gè)環(huán)節(jié)，但隨著市場競爭程度加劇以及房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化提升，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)參與的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)越來越多，由銷售環(huán)節(jié)向上拓展到調(diào)研、設(shè)計(jì)、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業(yè)管理、存量房交易等環(huán)節(jié)。08年策劃代理百強(qiáng)企業(yè)銷售額超過7000億元，%，而05年此比例不到20%。如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機(jī)構(gòu)完成的，而即使在我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展時(shí)間早、市場化程度高，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角和長三角地區(qū)，由中介代理的新增商品房的市場份額也才剛剛達(dá)到50%；在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展相對(duì)不成熟的其他區(qū)域，由中介代理的新增商品房的市場份額約10%30%，由此可見，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)未來業(yè)務(wù)具有廣闊的空間。2． 市場在不斷變動(dòng)，成交后價(jià)錢亦會(huì)增加或減少中介公司承諾會(huì)把手頭上最便宜的物業(yè)介紹給顧客，亦會(huì)把出價(jià)最高的顧客介紹給賣方。3． 中介公司不炒樓，但市場上有炒家中介公司本身及從業(yè)人員在提供中介服務(wù)過程中，不得參與炒賣活動(dòng)，但難保買家會(huì)在簽署臨時(shí)買賣合同后至交易遞件前的這段時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)售。5． 業(yè)主會(huì)反價(jià)，買家亦會(huì)反悔在談判中買賣雙方的口頭承諾，都不宜作準(zhǔn)，雙方可能只是在測試對(duì)方底價(jià)。6． 臨時(shí)合約的功用及局限房地產(chǎn)市道變化迅速，要是不簽署臨時(shí)合約，等買賣雙方辦妥測繪、銀行按揭申請(qǐng)、相關(guān)文件資料準(zhǔn)備等手續(xù)后才簽署正式合約，很多時(shí)其中一方己改變初衷，以至無法交易。買方只要放棄臨時(shí)定金，賠償經(jīng)紀(jì)損失（該項(xiàng)交易經(jīng)紀(jì)可收得的總傭金），就可以不再履行買賣合約。臨時(shí)定金怎樣才算合理，應(yīng)由買賣雙方自行協(xié)議，通常臨時(shí)定金都在壹萬元以上。如有需要，應(yīng)找有關(guān)的專業(yè)人士，如律師、估價(jià)師、城市規(guī)劃師、建筑師或會(huì)計(jì)師等提供專業(yè)意見。9． 盡力做到三方簽約，確保買賣雙方清晰成交價(jià)格中介公司決不蓄意隱瞞交易過程中任何與買賣雙方自身利益相關(guān)的情況，力求做到三方簽約，公平公正，確保買賣雙方清晰成交價(jià)格。1. 尋求服務(wù)創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司本身屬于服務(wù)咨詢行業(yè)，許多房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在房地產(chǎn)市場上成功創(chuàng)造了質(zhì)素高、服務(wù)優(yōu)、信譽(yù)好的企業(yè)品牌，逐步摸索出了一套集售房、工程咨詢、圖紙修改、法律咨詢、個(gè)人理財(cái)、投資顧問于一體的全方位的服務(wù)方式，這些創(chuàng)新方式主要有：1． “房屋銀行”2． 與評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)合拓展新業(yè)務(wù)3． 二手房交易實(shí)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)制度和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)保險(xiǎn)制度4． 采用以經(jīng)紀(jì)人為主、文員為輔的運(yùn)營模式2. 拓展新型租后服務(wù)和售后服務(wù)1． 推出“毛坯房包租”業(yè)務(wù)2． 推出轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)3. 突破單一的住宅代理租售模式，積極拓展上游業(yè)務(wù)鏈條1． 參與尾盤銷售2． 參與抵債房銷售3． 代理整個(gè)高端酒店、休閑等主題項(xiàng)目的租賃和銷售4． 二手房置業(yè)公司和房地產(chǎn)公司互動(dòng)5． 向工業(yè)廠房、公寓、寫字樓、商場、網(wǎng)點(diǎn)（店鋪）等多種物業(yè)拓展4. 店面選址的創(chuàng)新1． 店面開進(jìn)倉儲(chǔ)超市2． 店面開進(jìn)社區(qū)5. 打造誠信經(jīng)營模式的創(chuàng)新1． 實(shí)行“先行賠付”制度2． 推出律師全程服務(wù)3． 引入銀行擔(dān)保制，推出“履約保函業(yè)務(wù)”6. 加盟連鎖店方興未艾1． 加盟品牌連鎖店2． 建立內(nèi)部信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)資源共享第五篇 相關(guān)資訊一、 房地產(chǎn)中介服務(wù)政策與法規(guī)1． 《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》2． 《上海市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》3． 《上海市房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司資質(zhì)管理暫行辦法》4． 《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》5． 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》二、 房地產(chǎn)中介服務(wù)資訊媒體根據(jù)現(xiàn)有調(diào)研統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)中介服務(wù)主要有以下一些媒體提供