【正文】 的觀瀾和西鄉(xiāng)兩鎮(zhèn)。相比而言，特區(qū)外各鎮(zhèn)中，主要由政府公共投資開發(fā)、最能體現(xiàn)生活環(huán)境質(zhì)量的三類用地：政府社團用地（G/IC） 、道路廣場用地（C）和公共綠地的比例則均未達到《深標》的規(guī)定比例。達到標準的 4 個鎮(zhèn)：新安、公明、石巖、光明全部分布在寶安區(qū)；低于 6%的有布吉、龍崗和松崗，這三個鎮(zhèn)均為經(jīng)濟重鎮(zhèn)，反映出交通設(shè)施建設(shè)落后于經(jīng)濟發(fā)展的事實。特別是主要應(yīng)由公共投資開發(fā)的幾類用地比例明顯偏低，反映出政府對特區(qū)外的投資明顯不足。表 21 現(xiàn)狀與 96《總規(guī)》用地規(guī)模比較（單位：公頃）9 / 42特區(qū) 寶安 龍崗 全市2022 年現(xiàn)狀 19500 467292022 年規(guī)劃指標 13025 12214 12539 377782022 年規(guī)劃指標 16090 15375 16408 47873（二）對特區(qū)建設(shè)用地總量的控制作用表 22 特區(qū)內(nèi)各組團與 96《總規(guī)》用地指標的比較（單位：公頃）中心組團 南山組團 東部組團 特區(qū)合計2022 年現(xiàn)狀 2022 年規(guī)劃指標 6771 5189 1065 130252022 年規(guī)劃指標 7442 7170 1478 16090255。 255。255。 Q Q QＰ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ?? C?? ?? C?? ?? C? ? ? ? ?255。但進一步分析可以發(fā)現(xiàn)，各組團呈現(xiàn)不平衡發(fā)展：其中中心組團用地規(guī)模突破最大，超過 2022 年控制規(guī)模的 %，而且已經(jīng)接近了 96《總規(guī)》確定的 2022 年的規(guī)模，這與中心區(qū)建設(shè)速度快密切相關(guān)；南山組團現(xiàn)狀與規(guī)劃控制規(guī)?；鞠喾?；而東部組團則遠遠沒有達到近期規(guī)劃的規(guī)模，與鹽田區(qū)發(fā)展相對滯后有關(guān)。特 區(qū) 外 各 組 團 與 96總 規(guī) 的 比 較020224000600080001000012022寶 安中 心組 團西 部工 業(yè)組 團西 部獨 立城 鎮(zhèn)中 部組 團橫 崗組 團龍 崗中 心組 團東 部工 業(yè)組 團東 部獨 立城 鎮(zhèn)2022年 現(xiàn) 狀2022年 指 標2022年 指 標11 / 42比較各鎮(zhèn)的情況，突破 96《總規(guī)》用地控制規(guī)模最大的鎮(zhèn)是觀瀾鎮(zhèn)，均超出 2022 年和 2022 年控制規(guī)模的 100%以上，現(xiàn)狀用地已經(jīng)超過 2022 年控制規(guī)模 100%以上的還有福永、松崗和石巖鎮(zhèn)；未達到 2022 年規(guī)模的有坪山、坑梓及葵涌、大鵬、南澳。其中值得特別關(guān)注的是，與城市環(huán)境質(zhì)量密切相關(guān)的公共綠地與近期規(guī)劃規(guī)模相差達 %，說明特區(qū)進一步提高綠化水平的任務(wù)還很艱巨，這在南山組團和東部組團反映更明顯；道路廣場用地（S 類）總量基本達到規(guī)劃標準，但發(fā)展不平衡，中心組團超過較多，而南山組團和東部組團差距較大，這兩個組團必須盡快完善交通基礎(chǔ)設(shè)施。作為反映生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的公共綠地（G ） ，不僅所有組團和城鎮(zhèn)都未能達到規(guī)劃標準，而且普遍相差很遠。在市政設(shè)施用地（U ）方面，寶安也好于龍崗，這反映出特區(qū)外兩區(qū)發(fā)展的不平衡。西部軸由于擁有處于環(huán)珠江口的優(yōu)越條件并受到另一個區(qū)域中心城市——廣州的輻射牽引作用，顯示出十分強勁的發(fā)展勢頭；中部軸線沿“京九九”和“京廣九”發(fā)展，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長；但東部軸線由于缺少強有力的增長極核的牽引，發(fā)展相對滯后。（三）三級城市中心體系尚未完全形成 96《總規(guī)》確定的三級城市體系中，市中心建設(shè)推進迅速，但次級中心發(fā)展不平衡，寶安中心城、龍崗中心城和南山區(qū)中心已經(jīng)初具規(guī)模，但龍華新城、沙頭角、沙井、坪山則遠未發(fā)揮次級中心的功能。尤其是位于西部軸線的寶安中心組團，與特區(qū)和西部工業(yè)組團已經(jīng)基本連成一體；西部三個獨立城鎮(zhèn)不再是點狀分布的格局，而是呈現(xiàn)連片發(fā)展之勢，公明北部與松崗也連成一體；中部組團、橫崗組團與龍崗中心組團之間也缺乏明顯的分隔帶。各分區(qū)規(guī)劃指標數(shù)據(jù)取自已經(jīng)完成的各分區(qū)規(guī)劃的相關(guān)指標。再加上現(xiàn)狀人口早已突破了總規(guī)設(shè)定規(guī)模，分區(qū)規(guī)劃對 96《總規(guī)》進行適時的修正是值得肯定的結(jié)果。表 28 特區(qū)外各組團鎮(zhèn)域規(guī)劃與 96《總規(guī)》比較組團96《總規(guī)》指標 99 鎮(zhèn)域規(guī)劃 差異率 (%)寶安中心組團 新安 1726 1696 西鄉(xiāng) 2156 3080 合計 4972 5836 西部工業(yè)組團 福永 958 1930 沙井 2149 2550 松崗 1037 2365 合計 4144 6845 西部獨立城鎮(zhèn) 光明 379 960 公明 1134 2739 石巖 662 1526 合計 2175 4265 中部組團 觀瀾 1442 3980 龍華 2673 3623 布吉 2764 3349 平湖 2134 2263 合計 9013 13215 橫崗組團 橫崗 2044 2780 龍崗中心組團 龍崗 3050 2970 坪地 1105 1084 合計 4155 4054 東部工業(yè)組團 坪山 2036 2446 坑梓 1339 1169 合計 3375 3615 16 / 42東部獨立城鎮(zhèn) 葵涌 613 757 大鵬 820 763 南澳 504 219 合計 1937 1739 資料來源：同上與特區(qū)情況類似，特區(qū)外各鎮(zhèn)域規(guī)劃也相當多地突破了 96《總規(guī)》要求，但呈現(xiàn)不平衡性。但據(jù)此就認為 96《總規(guī)》對城市建設(shè)用地控制管理作用失效則失于偏頗。由于經(jīng)濟增長和人口增長遠遠超過總體規(guī)劃預(yù)測的規(guī)模，導致建設(shè)用地突破規(guī)劃控制規(guī)模是一個必然的結(jié)果。特區(qū)外各鎮(zhèn)不得不更多地依賴自發(fā)的市場力量、走向粗放型開發(fā)利用土地并以17 / 42工業(yè)和居住用地增長為主的道路，一方面造成土地供應(yīng)總量失控，另一方面造成用地結(jié)構(gòu)失衡。（5）96《總規(guī)》編制時期受到客觀條件的制約，獲取的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)有所偏差，導致對人口和用地規(guī)模的預(yù)測有所偏差，需要下層次規(guī)劃進行校核，造成上下層次規(guī)劃確定的用地規(guī)模難以完全對應(yīng)；同時，由于編制年限的不同，形勢變化過快，下層次規(guī)劃對上一層次規(guī)劃進行修正也是一件正常的事。具體而言，要合理確定城區(qū)功能定位；要構(gòu)筑“一市多城，眾星拱月”的現(xiàn)代城市體系。二、城市建設(shè)用地規(guī)劃需要深入和細化的內(nèi)容應(yīng)該指出， “十五”計劃所確立的城市發(fā)展目標和對策是基于現(xiàn)狀和未來發(fā)展要求的客觀判斷。因此可以推斷，在今后 5 年內(nèi)，只要政府堅持按供需關(guān)系進行有效的宏觀調(diào)控，仍然能夠有能力將用地規(guī)模和比例控制在合理的范圍內(nèi)。我們原來試圖將歷年建成區(qū)的增長量分解成以上三個因子，分別進行分析后得出各自的增長變化趨勢，再加權(quán)綜合來預(yù)測未來的用地規(guī)模。加上特區(qū)外 平方公里的現(xiàn)狀用地，2022 年特區(qū)外用地規(guī)模將為 ~ 平方公里之間，均值約為 376 平方公里。該分析方法的出發(fā)點，是預(yù)測為了使特區(qū)外用地結(jié)構(gòu)趨向平衡，至少還需要供應(yīng)多少土地。為使 2022 年的特區(qū)外用地結(jié)構(gòu)趨向一個合理的狀態(tài)，綜合各種因素，我們選取的目標值是，到 2022 年，G/IC 比例達到 10%，S 用地為 15%，綠地比例為 11%。根據(jù)這一預(yù)測結(jié)果，則可以建立下列聯(lián)立方程： GIC0+△GIC=（Q 0+△Q）6% (1) S0+△S=(Q 0+△Q) 12% (2) G0+△G=(Q 0+△Q) 5% (3) △Q=△GIC+△S+△ G+4000 (4)其中：GIC0、S 0、G 0分別為現(xiàn)狀的 G/IC、S、G 用地；△GIC、△S、△G 分別為 2022 年增長的 G/IC、S、G 用地；Q0為現(xiàn)狀用地總量；△Q 為 2022 年至 2022 年的增長用地總量經(jīng)計算可以得出：△GIC=1602 公頃△S=1878 公頃△ G=1402 公頃△ Q=8908 公頃要使特區(qū)外用地結(jié)構(gòu)趨向合理，到 2022 年至少需要供應(yīng) 8908 公頃的土地。在未來 5 年內(nèi)特區(qū)外工業(yè)發(fā)展方式難以有根本性改變的假設(shè)前提下，可以按現(xiàn)狀確定 2022 年的實際人均工業(yè)用地指標，取 26平方米/人，換算成當量人均工業(yè)用地指標為 平方米/。取 2022 年特區(qū)外當量人均居住用地指標為 平方米/人，換算為實際人均居住用地指標為 平方米/人。綜合分析后，2022 年全市城市建設(shè)用地規(guī)模確定為 570 平方公里左右較為合理；其中特區(qū) 148 平方公里，特區(qū)外 422 平方公里。其中特區(qū)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?148 平方公里，比 2022 年增長 15 平方公里。表 43 2022 年寶安區(qū)各鎮(zhèn)建設(shè)用地控制規(guī)模(單位：公頃)2022 年現(xiàn)狀 2022 年用地增量控制規(guī)模 2022 年總用地控制規(guī)模新安 430 1521西鄉(xiāng) 590 2973福永 625 2571沙井 640 314524 / 42松崗 495 2695公明 445 2453光明 155 748石巖 435 1875龍華 720 3151觀瀾 465 3368合計 19500 24500表 44 2022 年龍崗區(qū)各鎮(zhèn)建設(shè)用地控制規(guī)模2022 年現(xiàn)狀 2022 年用地增量控制規(guī)模 2022 年總用地控制規(guī)模布吉 673 3679平湖 536 2559橫崗 570 2734龍崗 570 3458坪地 304 969坪山 384 1590坑梓 304 913葵涌 186 777大鵬 137 645南澳 137 366合計 13887 3800 17687第五章 城市建設(shè)用地發(fā)展策略一、 未來五年全市建設(shè)用地發(fā)展目標和思路 引導城市合理的布局和功能配置，嚴格保護非城市建設(shè)用地；通過內(nèi)部整合和整治等方法，集約利用城市建設(shè)用地，將 2022 年建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?570 平方公里以內(nèi)。 促進經(jīng)濟健康發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和以物流業(yè)、金融商貿(mào)業(yè)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的有序發(fā)展提供空間保證。 新增城市建設(shè)用地要優(yōu)先消化閑置土地資源。杜絕無控制的零散居住用地的開發(fā)。加強對舊村的改造和新村建設(shè)的引導和控制。從房屋租賃方式的規(guī)范化入手，清理并疏解舊村中違章建房的市場動力，達到遏制舊村惡性膨脹的目標。對規(guī)劃轉(zhuǎn)型的工業(yè)區(qū)，要處理好工業(yè)外遷和空余用地使用的問題。（三）商業(yè)性設(shè)施用地深圳未來的商貿(mào)業(yè)發(fā)展的目標，是要在市域范圍內(nèi)初步建成以市級－區(qū)（組團）－鎮(zhèn)（片區(qū)）級組成的三級商貿(mào)服務(wù)中心體系。調(diào)整特區(qū)中部倉儲用地結(jié)構(gòu)，以促進商品大流通為目的，對倉儲區(qū)進行改造，由單一的存儲功能向運輸、經(jīng)營等社會化服務(wù)功能轉(zhuǎn)化。28 / 42第六章、規(guī)劃期內(nèi)城市建設(shè)用地計劃一、特區(qū)各類用地建設(shè)計劃（一）居住用地啟動開發(fā)的地區(qū)（1） 羅湖的蓮塘居住區(qū)；（2） 福田的農(nóng)科、香蜜湖、中心區(qū)片區(qū)；（3） 深圳灣填海區(qū)；（4） 沙頭角的填海區(qū)。南山區(qū)原來安排在后海的南山次級商業(yè)服務(wù)中心，在建設(shè)中已自發(fā)調(diào)整成為大型居住組團，剩余的公共設(shè)施用地已經(jīng)難以承擔次中心職能，僅能發(fā)展成為南山的社區(qū)級中心之一。布心、水貝工業(yè)區(qū)保留部分重點企業(yè)，鼓勵發(fā)展高新技術(shù)工業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，各片區(qū)內(nèi)，有污染的工廠一律外遷，改造為公園綠地和住宅配套用地。媽灣片區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別以技術(shù)密集型、臨港工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；以計算機及軟件、通信設(shè)備制造、生物工程、新材料與精細化工、光機電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，集中布置高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地，建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；合理確定高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各項功能及產(chǎn)業(yè)的空間布局，做好彼此間的銜接協(xié)調(diào)，尤其對于園區(qū)所需的生活配套設(shè)施作出合理安排，為園區(qū)工作人員創(chuàng)造良好的環(huán)境條件；改造南油、蛇口以出口加工為主的舊工業(yè)區(qū)。另外，社區(qū)公共設(shè)施要配合居住區(qū)新建與文化設(shè)施配套開發(fā)，力圖滿足居民日常生活需求。31 / 42（五）公共綠地羅湖區(qū)將現(xiàn)有公園進一步建設(shè)完善，建設(shè)下圍嶺，固堆嶺郊野公園；利用拆除未建或建筑質(zhì)量較差、規(guī)劃期內(nèi)有很大可能拆除的建筑用地，增設(shè)街頭綠地或小游園；對于已建成的居住區(qū)，本著見縫插綠、均勻分布的原則，將居住區(qū)內(nèi)拆除未建的空置地盡量用作綠化用地，以提高居住環(huán)境質(zhì)量；道路綠地的建設(shè)應(yīng)與城市道路的修建同時進行。鹽田區(qū)完善沙頭角公園綠化、新建三洲田近郊公園；在鹽田坳結(jié)合西側(cè)的山丘，建成小山水景觀點，在區(qū)內(nèi) 30％坡度線以上，作為郊野公園保護。32 / 42福田區(qū)建設(shè)紅荔路西－僑城東路；香蜜湖路向北延伸至龍華二線；完善梅林片區(qū)的對外交通。規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)計劃是：建設(shè)高水準的新安衛(wèi)星新城和城市次中心新安中心區(qū)規(guī)劃規(guī)模 610 公頃，全部采用填海造地。發(fā)展航空城物流園區(qū)33 / 42該物流園區(qū)應(yīng)是一個兼貿(mào)易和配送服務(wù)為一體的綜合物流園區(qū)，主要以服務(wù)于寶安中心區(qū)和福永鎮(zhèn)的消費物流為主，兼顧南山和市區(qū)，同時適當考慮遠期機場物流發(fā)展的需要。（二）西部工業(yè)組團由福永、沙井、松崗構(gòu)成，是以制造業(yè)、交通運輸為主體的工業(yè)發(fā)達地帶和市級工業(yè)基地。改善道路設(shè)施，形成組團內(nèi)便捷的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)結(jié)合新城大道的建設(shè)計劃，在福永和沙井間、沙井和松崗間各增置 1 條南北向聯(lián)系的次干道以上級道路（可在現(xiàn)有道路基礎(chǔ)上進行拓寬改造） ，方便組團內(nèi)的聯(lián)系，減少 107 國道的壓力；完善鎮(zhèn)內(nèi)道路系統(tǒng)。觀瀾擯棄傳統(tǒng)發(fā)展模式，創(chuàng)造有特色的新型城區(qū)觀瀾的發(fā)展應(yīng)堅決擯棄特區(qū)外其它鎮(zhèn)所選擇的傳統(tǒng)工業(yè)化道路，