【正文】 個穩(wěn)定的市場格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來越旺的投資熱點。? 金融機構(gòu)對購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而且在政府注重成片開發(fā)的引導(dǎo)下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。 房地產(chǎn)市場空置簡析至 2022 年底止，柳州市空置商品房面積為 萬平方米，比上年減少 %。由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價一直位于柳州的高價位，巨大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項目等。⑵柳南區(qū)柳南區(qū)主要劃分為柳南的河西片及南區(qū)。但隨著 1994 年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大的變化。由于河西片開發(fā)相對較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預(yù)計該區(qū)域?qū)霈F(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項目。依魚峰區(qū) 19992022 年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。13 / 135東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近10 萬人口、上百家單位、十多個住宅小區(qū)。⑷柳北區(qū)柳北區(qū)是柳州的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進(jìn)路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對集中的地方，但效益較差。目前，柳北在售項目主要集中在北雀路、勝利路、躍進(jìn)路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項目。3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。15 / 135四、商用物業(yè)發(fā)展的要點分析 商用物業(yè)的類型人們習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。⑵多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求。⑵商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。⑵商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)模可適當(dāng)擴大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。19 / 135五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡廣州是中國開放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場起步較早，但商用物業(yè)市場的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對較高利潤回報動力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場分一杯羹。 說 明 柳州 市 是 一 個 以 城 市 消 費 核 心 區(qū) 為 中 心 ， 同 時 形 成 多 個 專 業(yè) 化 的 商 貿(mào) 區(qū) 。? 飛鵝服飾專業(yè)市場競爭格局由于多年的專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發(fā)商戶及部分品味較低的消費者。⑶柳北區(qū)名稱 路段 概況 價格金碧園 曙光中路 沿街商住宅，占地 1000 平米，總建面積 6537 平米 商鋪約 25000 元/平米，住宅22003000 元/平米鴻府 曙光東路183 號 住宅樓高 26 層，總建筑面積 3萬平米，總戶數(shù) 168 戶 住宅均價約 3600 元/平米藍(lán)色港灣柳新街 66號住宅樓高分 1126 層三種，裙樓為商場 住宅均價超過 3000 元/平米建佳商住樓 映山街1 樓 60 個鋪面（1438 平米） ，2樓 1600 平米，住宅 38 樓 50 套1 樓商鋪 26800—33800 元/平米，住宅 2880 元/平米，振億大廈 五一路 總建筑面積 7000㎡商鋪 43000 元/平米, 住宅3100—3200 元/平米新大地大廈 解放南路 總建筑面積 15514㎡起價 23000 元/平米,最高價42022 元/平米金運來大廈 解放南路 總建筑面積 1 萬平米商鋪 3500040000 元/平米,住宅3100—3600 元/平米嘉園商住樓 中山西路 占地 1 畝，總建面積 3000㎡商鋪 20220 元/平米,住宅2118—2758 元/平米聲福居 斜陽路 占地 3 畝，總建面積 5000㎡ 住宅起價 2188 元/平米24 / 135名稱 路段 概況 價格（元/平米）歐雅城市廣場 躍進(jìn)北路 商住樓（一、二層為商鋪） ，沿街 360 米長一層 80009000，二層約 4000；住宅折后價在 16001938景秀苑 躍進(jìn)北路 商住樓 首層商鋪 8500怡江園 北雀路 沿街商?。ㄉ舷逻B層獨立鋪面） 商鋪在 35004000；住宅在折后 1700 多桂景灣 北雀路 居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街 未發(fā)售美林華軒 北雀路 沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約 50 平米） 約 4000點評：柳北區(qū)的商鋪價格以主干道的價值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價格在 80009000 元/㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在35004000 元/㎡之間。時代廣場 柳南 3 萬㎡13 匯鑫源商城 魚峰 萬㎡14 五月陽光購物廣場 魚峰 萬㎡15 長城財富廣場 魚峰 ——16 康城商鋪 柳北 萬㎡17 歐雅城市廣場 柳北 萬㎡18 香森麗園 柳北 ——19 舊城區(qū)沿街低層民房改造工程 城中、柳南、魚峰 萬㎡ ⑵傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點首選傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費習(xí)慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈（五星、飛鵝） ，每個商圈都有幾個中大型商業(yè)項目在同場競爭，但各發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在競爭中謀求發(fā)展，爭取達(dá)到共同做旺市場的共贏局面。27 / 135 振興柳州商業(yè)——構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面構(gòu)建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設(shè)成為廣西乃至大西南的重點商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。 商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項目概念和對推廣手法的克隆。如同商圈的“藍(lán)色港灣”項目。建筑設(shè)計要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項目的特性，不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息等區(qū)域。七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費行為分析 柳州商業(yè)經(jīng)營及主要商業(yè)項目銷售額分析柳州歷史上既是廣西各地的農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區(qū)商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽。 而同時一批機制靈活、發(fā)展態(tài)勢良好的民營流通企業(yè)如柳州佳用實業(yè)有限責(zé)任公司（日用品連鎖） 、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發(fā)展壯大。31 / 135尤其假日經(jīng)濟(jì)效果明顯，零售市場銷售活躍，2022 春節(jié)前后十天柳州商場、五星商廈銷售 3965 萬元，比上年同期增長 %；東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國慶三大節(jié)日累計銷售 1434 萬元，比上年同期增長 %。在居民可支配收入方面：2022 年，柳州城市居民可支配收入 7928 元，同比增長 %，人民生活水平穩(wěn)步提高。八大類消費價格指數(shù)四升四降： 八大類消費中，衣著保持較快的上漲，食品及醫(yī)療保健、個人用品也有一定的增長，而煙酒方面則大幅下降，家庭設(shè)備、維修服務(wù)類以及交通、通訊類均有較大幅度的下降。⑵消費者的月逛街購物次數(shù)月逛街購物次數(shù) 1 次 2 次 3 次 4 次以上比例 % % % 46%每月逛街購物次數(shù) 4 次以上占較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為 2 次及 3 次。⑷出行購物常用的交通工具34 / 135 01020304050公 交 車 單 車 /摩 托 車 自 駕 車 打 的 步 行百 分 比 （ %）購物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。 購買行為⑴消費者的消費水平 大部分消費者的購物費用在 100300 元之間。⑶消費者的購物考慮因素 大部分消費者在購買商品時，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時尚潮流以及購物環(huán)境等。 商品各檔次銷售情況分析在對各檔次商品的銷售情況方面，在城中區(qū)經(jīng)營的商戶普遍認(rèn)為中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經(jīng)營的商戶認(rèn)為中檔及中低檔商品好銷。 37 / 135八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查 調(diào)查目的本項目位于城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈內(nèi)，它所在的地理位置決38 / 135定了市場調(diào)研的主要方向；相對而言，城中區(qū)商用物業(yè)的市場定位及價格定位將成為本項目的主要參照系；因而借鑒該區(qū)域的商業(yè)狀況成為本項目定位的關(guān)鍵。經(jīng)營品牌：①服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；②鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達(dá)芙妮、步步高路段環(huán)境：39 / 135①龍城路作為城中區(qū)主要商業(yè)路段，人流、車流比較繁忙，但受限于交通管制（龍城路為單行線） ，給消費者帶來諸多不便，但該路段仍然是商業(yè)旺街。該路段人流、車流量大，休閑餐飲業(yè)比較集中 。但作為單行線，該路段人流較少，商業(yè)氣氛不足。⑶東都百貨（百貨公司賣場）樓層 經(jīng)營種類1 化妝品、鞋、皮具、精品小家電2 青春少女裝、流行服飾3 職業(yè)成熟女裝、睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲4 男士服裝、服飾、5 日用百貨、床上用品、運動休閑裝、兒童裝、飲品經(jīng)營品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌43 / 135經(jīng)營方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業(yè)額的 2425%之間提取。⑸興隆服裝小精品地下商場地理位置：中山中路步行街興隆大廈地下一層鋪位數(shù)量：37 間鋪位面積：820 平方米經(jīng)營類別：經(jīng)營范圍 服裝 飾品 鞋包所占比例 50% 30% 20%月租金：7201800 元/間/月人流量：人流量較少，約 35 人/分鐘，晚上人流量稍有增加。、檔次較接近，可替代性強，故競爭相對比較激烈。⑵紅光橋工程開工（2022 年）紅光橋北起連塘路，南接紅光路北段并由高架引橋與飛鵝立交橋相接，路線長 公里，為雙向四車道。它形象的記錄了柳州從一個古老的城市發(fā)展成為繁榮的現(xiàn)代中心城市。規(guī)劃總面積為 公頃。曙光路步行街的開發(fā)將分為近、中、遠(yuǎn)三期，近期開發(fā)將以曙光東路為主（依仗東門市場的人氣） ，中期為曙光中路（包含本項目所在路段）。投資者的最終目標(biāo)都是其購置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤。自用商家一般屬于小規(guī)模，以專業(yè)市場和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對較少。最基本要有足夠的停車場、優(yōu)質(zhì)品牌電梯、中央空調(diào)、精美裝修等。（本項目地理位置圖）二、項目規(guī)模本項目東西向長約 75 米，南北向長約 90 米；規(guī)劃總用地面積約為10400 平方米（其中含道路用地 3565 米） ，總建筑面積約 50000㎡。三、項目現(xiàn)狀中山中路與解放南路交界為五星商圈的核心地段，與本項目相距百米之內(nèi)。區(qū)內(nèi)應(yīng)分布有購物中心、郵政電信中心、娛樂中心、金融中心、科教文化中心、中介服務(wù)中心、電子商務(wù)中心等，形成功能配套的一級商貿(mào)中心。 曙光路步行街的規(guī)劃曙光路被規(guī)劃為一條傳統(tǒng)商業(yè)步行街，以南洋式騎樓再現(xiàn)柳州歷史文化的局部。對本項目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會帶來更多的投資者和經(jīng)營者，銷售通路會更寬廣。本項目若以“Shopping Mall”作為經(jīng)營定位，將立足于柳州商業(yè)中52 / 135心、輻射周邊縣市，成為具有一流水準(zhǔn)的標(biāo)志性、大型購物中心。 與旅游資源的整合目前，旅游消費已經(jīng)成為一種時尚，一些著名的旅游城市（如香港）幾乎每年都有過千萬的各國人士前往旅游、消費、購物。將電子商務(wù)平臺的建設(shè)作為商場配套的重要部分，可把它作為項目的重要賣點，非常有利于商鋪的銷售與招商。參觀和慶典活動是在特定時期舉行，比如，發(fā)展商可以邀請新聞單位和部分已購鋪客戶、目標(biāo)客戶到項目現(xiàn)場參觀和采訪，讓外界和目標(biāo)客戶及時把握項目進(jìn)度，增強項目的信心。優(yōu)勢應(yīng)用：——城中區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項目是柳州的“高價區(qū)” ，其商業(yè)地位占據(jù)柳州的制高點，在宣傳推廣方面將有利于本項目。優(yōu)勢應(yīng)用：——研展柳州五星在柳州商業(yè)、娛樂的市場號召力，將利于本項目的推廣。⑷人氣優(yōu)勢五星商圈是柳州市民消費的集中區(qū)，本項目位于五星商圈最繁華的商業(yè)街上，為本項目帶來大量的人流、人氣。本項目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場風(fēng)險，在配套方面獲取優(yōu)勢，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機。小結(jié)項目的這些優(yōu)勢，再結(jié)合個性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營造，以形成本項目極強的賣點。 ⑵項目所在路段交通環(huán)境差城中區(qū)由于歷史及城市發(fā)展迅速等原因，其交通環(huán)境較差，項目所在路段存在停車位嚴(yán)重不足、車行路線單向行駛、出入路面狹窄、人車混行、車輛任意停放等狀況，為人流、商貿(mào)往來帶來極大不便，是制約當(dāng)?shù)亟窈蟀l(fā)展的一個重要瓶頸，對項目推廣不利。東段零星分布一些商場，并有新項目正在開發(fā)，商業(yè)氣氛稍強，但整體商業(yè)氣氛不濃。⑸近江，有水患影響柳江的洪災(zāi)