【正文】 部分為大面積、成交金額巨大的土地交易宗例。（5）自下半年湘潭房價的明顯上漲之后，政府加大土地的供給量，城郊置業(yè)等實力開發(fā)公司紛紛拿地，湘潭本土地產(chǎn)企業(yè)在競拍拿地上顯現(xiàn)出前所未有的高漲勢頭。（8）房開企業(yè)出于長遠發(fā)展和項目滾動開發(fā)的考慮，必然在樓市轉(zhuǎn)暖的大好形勢下進行新一輪的“圈地運動”，而各地方政府在此時加速推出地處城市核心區(qū)的稀缺地塊，更加劇了爭搶的激烈程度，也直接促成土地成交量增長。目前板塘鋪的商業(yè)發(fā)展可謂獨自成器，具備未來快速成為湘潭新興的繁華商圈之優(yōu)越條件和人流、消費氛圍。也許這些數(shù)據(jù)對于國內(nèi)一線城市來說并不稀奇，但對于2009年的湘潭來說，將是在面積和金額上最大的一宗土地網(wǎng)上掛牌案例。主要有兩個原因，一是政策環(huán)境特殊，正值我國國慶六十周年之際，擴內(nèi)需，保增長仍是今年的主要方向，向上的經(jīng)濟論調(diào)決定了作為我國經(jīng)濟發(fā)展主要動力的房地產(chǎn)經(jīng)濟必將繼續(xù)上行；二是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的資金松綁，股市、樓市均呈現(xiàn)良好態(tài)勢，寬松的貨幣政策、信貸政策為銷售創(chuàng)造有利條件。上半年主要處在政策環(huán)境仍不明朗的情況下，開發(fā)投資和消費者購房信心都不足；下半年從政策和市場兩方面來看，也基本為09年的全面回暖定調(diào)。天驁觀點：09年湘潭整體價格變化幅度正常，上半年受08年市場形勢影響，價格偏低且正常浮動；3月份開始至9月份共六個月價格出現(xiàn)持續(xù)上漲，因為小陽春和各種利好政策的頻現(xiàn)，同時，持續(xù)上升的房價也加深了價格調(diào)整的預(yù)期。其中建設(shè)路、河?xùn)|大道沿線的住宅項目和雙馬工業(yè)園區(qū)高檔別墅項目的上市，為該區(qū)域樓盤在銷量和售價上保持絕對領(lǐng)先定位。 九華區(qū)版塊九華區(qū)憑長株潭融城的絕佳地理位置，在湘潭各大工業(yè)園區(qū)占據(jù)領(lǐng)先位置。濱江新城是九華經(jīng)濟區(qū)的配套核心，長株潭城市群的次級中心，以旅游服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)、教育培訓(xùn)以及生態(tài)居住為主的商貿(mào)之城、旅游之城、宜居之城、生態(tài)之城。春景苑雨湖區(qū)寶慶路九中側(cè)100萬㎡高層二房、三房金桂名城河?xùn)|大道48號5000㎡40000㎡高層小復(fù)式公寓華豐投資開發(fā)量未見大的提升，反而有降低的趨勢；09年的土地市場熱度為湘潭市后期土地價格攀高埋下伏筆；天驁公司的2009年，是勝利的一年。后湖（長沙）（一）、項目概況：該項目位于開福區(qū)長沙學(xué)院校園東北角，是長沙市目前唯一一個建在校園內(nèi)的原生態(tài)住宅。目前，二期剩余部分大戶型在售，為11415170、18190㎡的三房、四房、五房，均價3900元/㎡。人文、體育活動，更增添了業(yè)主共建社區(qū)文化的信心和決心?；顒赢?dāng)天，近兩百業(yè)主齊聚一堂，其樂融融。西子湖畔分兩期開發(fā)，一期由7棟11層的純板式小高層組成，2009年5月25日一期436套住宅已陸續(xù)交房；二期5棟18層的純板式高層組成，目前已經(jīng)施工到兩三層，預(yù)計2010年初上市銷售。雙旺五岳新城（湘潭） （一）項目概況：項目總占地500畝，總建筑面積45萬平方米，采用新中式庭院建筑風(fēng)格，融合生態(tài)自然山水和田園人居生活為一體，是湘潭唯一一座擁有50000平米市政園林規(guī)劃的名流社區(qū)。l 2009年5月24日 “家天下”購房俱樂部第一位成員成功購買雙旺西街花園”體驗之旅。五岳新城一期一組團盛大開盤。l 2009年11月7日 雙旺五岳新城與至尊寶寶幼兒園舉辦親子泥塑活動l 2009年11月14日 雙旺五岳新城深圳萬科棠樾考察之旅。 整個小區(qū)采用的是封閉式的管理模式，并有智能監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)在東面和北面設(shè)有兩個地下停車場的出入口。進入公司以來我就一直待在銷售一線，對銷售工作有著說不清道不明的情感夙緣，今天我就跟大家分享下銷售成本戰(zhàn)略方面的幾點看法。每一個項目銜接的好壞，或辦事效率的高低，都會直接影響到整個流程的效率。這個粗坯，一定要經(jīng)過打磨才能變得精細而完美。不講時效，死搬硬套的模式，是僵化的模式，非但提不高效率，反而會給自己套上層層枷鎖而透不過氣來。這就要求在銷售流程中注重每個崗位的均衡發(fā)展，實現(xiàn)銷售流程的共同優(yōu)化。 l 注重職位設(shè)計，把好人員招聘“入口”關(guān) 現(xiàn)代管理之父杜拉克曾談到撤消、調(diào)整工作乃是削減成本的最有效方法，而且是惟一可能通過其自身變革來產(chǎn)生持久效果的成本節(jié)約方法。如果等“胖了”再減肥，不僅難度很大，而且后患無窮。為此，在人員招聘時不僅要常規(guī)性地考察應(yīng)聘者的學(xué)歷、專業(yè)及從業(yè)經(jīng)驗，更重要的是要觀察與考核應(yīng)聘者的個人素質(zhì)，包括：溝通能力、學(xué)習(xí)能力、應(yīng)變能力、創(chuàng)新能力與合作精神等，將“關(guān)口”前移，從源頭上控制人才的質(zhì)量。為此，還必須建立相應(yīng)的制度對銷售人員的行為進行監(jiān)控與管理，在激發(fā)個人能動性的同時，提高團隊的合作能力與銷售人員的職業(yè)道德水平。在銷售部門實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，就是在運營機制中植入實現(xiàn)效益最大化這一主題，采取一切辦法，在最短的時間內(nèi)創(chuàng)造最大的銷售額。結(jié)果一看專家言論就壞了。真實的房價這4年應(yīng)該已經(jīng)上漲了約250%，4年前想買三房而沒買的朋友，現(xiàn)在再出手只能買個單身公寓了。所以你不要去管樓市高潮還是低迷，想買就趕緊買！寄希望于房價一下回到幾年前是不現(xiàn)實的事，從根本上看，只會年年漲，只是快漲與慢漲的區(qū)別。 城市化是中國社會發(fā)展的方向。 無論是國外還是國內(nèi)都已形成共識，中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)存在巨大缺陷，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中所占份額過重，屬于支柱產(chǎn)業(yè)，柱子哪能垮？拉動經(jīng)濟的三架馬車“出口、投資、消費”，消費基本是瘸子，出口再一受挫的話，只能將期望值寄于投資。 在中國，地方政府是土地的唯一供應(yīng)商，而土地財政又是地方財政收入的主要來源。教育、交通、醫(yī)療等等公共資源過于集中，由于這個原因各個城市都是高房價由最中心開始向外不斷蔓延傳染，一路向上?！九c文化及傳統(tǒng)觀念有關(guān)】所以說，未婚女青年推動了房價上漲，這具有很濃的中國特色。所謂“套路”倒無需一棒子打死，辯證的看待套路，那就是經(jīng)驗主義，經(jīng)驗主義有好的一面，將繁復(fù)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程用既有的操作手法連貫起來，至少不用擔(dān)心哪里有疏漏；不好一面自然就在于套路的教條主義，尤其是營銷推廣環(huán)節(jié)上，套路與營銷的靈魂——創(chuàng)新，是相生相克了。對于地塊規(guī)劃設(shè)計條件的套路此處姑且不表，小城市外地開發(fā)商難進入這是一道很大的門檻。盲目克隆一線城市的先進規(guī)劃理念，架空實體經(jīng)濟的發(fā)展和人口增長速度，規(guī)劃會成為一個偽命題。剛開始各種好的政策，條件附贈給你，點火鍋送青菜粉條，但到了真正上菜的時候廚房比較忙，等半個小時是常見的事情。別墅沒法建了，某企業(yè)以建領(lǐng)導(dǎo)辦公樓為由，建成了高檔別墅區(qū)，一樣對外銷售，價格也便宜，因為是工業(yè)用地；商業(yè)也沒法建了，有一塊市政用地成了五星級酒店。難怪同濟大學(xué)土地經(jīng)濟學(xué)某主任建議，最保險的方法是算準(zhǔn)開發(fā)周期，將項目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成。 市場定位——有限差異化這里說的市場定位指的是項目在整個競爭市場環(huán)境中所處的位置，實質(zhì)上也就是尋求市場上的差異化定位。 價格定位——完全數(shù)據(jù)化陷阱項目的價格定位方法一般有成本測算法、市場類比法，需求導(dǎo)向法。所以在做數(shù)據(jù)化的定量定性分析上，還要考慮到小城市的實際情況，作出綜合判斷。 形象定位——脫離實際形象定位脫離實際情況就很容易理解了，項目的品質(zhì)感、文化感或者尊崇感都有必要根據(jù)實際情況去塑造，不管大城市還是小城市，對項目品質(zhì)的追求都是有的，同樣需要注意的就是個“度”的把握。三、推廣的套路項目推廣的套路不一而足，結(jié)合項目銷售進度，大致可分為項目形象宣傳期、項目信息釋放期和促銷期。推廣的套路在小城市里最常遭遇的有如下兩個問題。戶外廣告是個不錯的選擇，但可發(fā)布的信息量一定是有限的，派單的到達率不錯，但對項目美譽度多少是有些損傷的。數(shù)十載過去了，大家還在賣生活。好就買，搞的不好我再考慮考慮。四、銷售的套路新商品房的銷售一般以坐銷為主，個別也有專搞行銷另辟蹊徑的。這里要談到的是小城市在銷售環(huán)節(jié)的另外需要注意的兩個地方。 價格控制留有余地一來小城市房地產(chǎn)項目一般會碰到很多熟人來買房的情況，根據(jù)感情的深淺可能不得不給相應(yīng)的折扣，價格的控制往往較難按照銷售價格表來執(zhí)行，尤其是高端項目，折扣多了對利潤空間不大的項目是個不小的麻煩。恒大地產(chǎn)集團今年在二三線城市的戰(zhàn)略部署大放異彩，已經(jīng)展示了二三線城市的市場抗風(fēng)險能力和盈利能力。也許正因為市場始終存在，我們都習(xí)慣了別人這樣，所以我們也這樣；別人賣這個價，所以我們也應(yīng)該是賣這個價；因為別人每個月賣這樣多，所以我們也賣這樣多。如果真是這樣相信很多同行要大罵一通了，但我想說一句，如果不想罵就請你反向思維，為什么現(xiàn)在營銷上開口市場別人這樣，所以我們也這樣。消費者的消費觀念是一個不停的在轉(zhuǎn)變的過程，我們做產(chǎn)品是在做未來的產(chǎn)品，絕不是做今天的產(chǎn)品，未來消費者的消費愛好如何？他們的習(xí)慣又是什么樣子？我們經(jīng)常是沒有去研究，而搬著消費者今天如何當(dāng)做圣本。是對中國五千年悠久歷史和璀璨文明的追溯。同時。同時在全國內(nèi)地省份的地級市中，應(yīng)該也算是為數(shù)不多的新中式別墅。雙旺五岳新城的精準(zhǔn)定位為后期暢銷打下了堅實的基礎(chǔ)。為此，項目參考周邊歐美風(fēng)格別墅樓盤的價格體系，以及結(jié)合自身成本與產(chǎn)品優(yōu)劣勢，經(jīng)與甲方協(xié)商后，確定了穩(wěn)健為第一要素，成功面世為第一目標(biāo)。在雙旺五岳新城的銷售成交統(tǒng)計中，有近70%的成交來源于熟人介紹，關(guān)系戶，同一群體團購。先做影響，再做成績。項目營銷中，曾組織業(yè)主免費參加深圳萬科棠樾體驗之旅，一行近百人的開支均由甲方免費提供，此舉為開發(fā)商創(chuàng)下了良好的口碑，在業(yè)主心中注植了開發(fā)商為人豪爽，誠實守信的美譽。以上心得體會是個人淺見，當(dāng)然還有很多需要注重的地方，我想，只要我們天驁人能時刻保持空杯為零的心態(tài)，時刻善于在操作中捕捉光點，那么，我們就能在房地產(chǎn)這片叢林之中挖掘到更多，更好的寶藏！我眼中的房產(chǎn)銷售（作者： 賀青姣 西子湖畔銷售員） 很多人說：銷售這職業(yè)壓力大，難做。不管個人形象好壞，能力大小，至少端裝大方的儀容儀表是每個人都可以做得到和做得好的。2． 自信。一個女孩子，總相信自己是最漂亮的，不管在什么場合都充滿著自信的微笑，久而久之別人也就真的認為她是最漂亮的。人只有學(xué)習(xí)才能不斷成長。二、要有團隊精神。這就說明：銷售員要和你的領(lǐng)導(dǎo)團結(jié)。這并不矛盾，因為我們并不是為了損害哪方的利益而尋求自己的利益，應(yīng)該說各自有所得，有所提高，能最大限度的實現(xiàn)共贏才是我們的最終目的。朋友，如果你選擇了做銷售，首先肯定你很優(yōu)秀。你可以閉上眼睛回顧一下全局，你可以再回到學(xué)習(xí)中。多年的實戰(zhàn)經(jīng)歷，積累下豐富的地產(chǎn)營銷經(jīng)驗，擅長在各種復(fù)雜條件下尋求優(yōu)化方案，并能夠準(zhǔn)確把握市場形勢并結(jié)合項目賣點制定針對性營銷策略。普通住宅排隊可以理解，但豪宅排隊非常少見（上海星河灣有曾有如此輝煌）。 首先必須承認，城市豪宅的業(yè)主中有相當(dāng)?shù)囊徊糠质峭顿Y型客戶，如上海的那位神秘人士，一次性54套，如果是自住的話，一天換一套也要住上一個半月。 但是如果完全說是投資客群購買，也不盡然。 豪宅投資大，針對目標(biāo)客群狹窄，而且在短期內(nèi)，即使房價上漲，也只是有價無市；這就使得豪宅炒客或是轉(zhuǎn)讓成本增加，或是轉(zhuǎn)讓周期加長（如等到產(chǎn)權(quán)證辦理后）。 通過上述癥結(jié)的研究，我們可以分析出：豪宅炒樓，需要進行長期持有，短期內(nèi)獲利不大。 同時，也應(yīng)該看到，豪宅之所以受到投資客青睞，并愿意長期持有，是因為市場有需求，且有自住客愿意接手，更重要的是豪宅的長期看好因素。 由于遠郊別墅往往位于城市一隅，導(dǎo)致交際圈層縮小；正是因為上述原因，導(dǎo)致城市核心地區(qū)豪宅被廣泛認同。 城市豪宅拉動城市房價上揚，加重了普通收入階層的壓力；但是一旦在城市中心形成富人區(qū)，則大量基層社會群體會被動的分流至新城區(qū)，對于城市公共資源的使用與占有帶來不便；前不久，國外某經(jīng)濟學(xué)家列舉，近代史上的歷次金融危機爆發(fā)時，都有世界高樓即將建設(shè)完成的背景。這個數(shù)據(jù)的出臺無疑對長沙樓市是一大震動，而就在大家都感到樓市已徹底回暖之時，10月份從以北京、上海為代表的中國樓市卻又出現(xiàn)價量起跌的現(xiàn)象，以北京為例2009年9月份第三周，北京商品住宅期房簽約總量跌破2000套，日均簽約跌破300套，創(chuàng)下2009年3月以來的日均成交量新低。三、 武廣新干線的開通將進一步提升樓市購買力 2009年12月20日將迎來武廣客運專線的首次通車，武廣新干線開通后從長沙出發(fā)：1小時到武漢，2個多小時到廣州，鄂、湘、粵進入了三小時經(jīng)濟圈，經(jīng)濟圈形成后，筆者認為必將加大鄂、湘、粵投資型的購房客戶同時也將成為在鄂、粵二地工作的湖南人剛性置業(yè)需求的首選，早上坐火車上班，下班后坐火車回家吃晚飯，已不是夢想。可見，新聞媒體對于2009年的房地產(chǎn)市場也是投入了非常多的關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2009年10月當(dāng)月人民幣存款增加2897億元，其中，居民戶存款自9月份出現(xiàn)大幅增加后，10月份再次發(fā)生逆轉(zhuǎn)，當(dāng)月凈減少2507億元。減少的居民戶存款可能向股市和樓市等資本市場轉(zhuǎn)移，往日人們熟悉的存款大搬家正在重演。以股市為例，今年國慶假期后，A股市場漲勢明顯，同時新股和新基金發(fā)行較為密集，期待多年的創(chuàng)業(yè)板也于近期開閘，這成了吸引資金進入股市的重要原因?！辈稍L中，中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院副院長趙錫軍對記者表示，10月居民戶存款劇降不可排除季節(jié)性因素的影響，十一期間旅游、婚慶等集中消費現(xiàn)象很普遍，而這種集中性消費往往要花費很長一段時期內(nèi)的居民儲蓄；除季節(jié)性集中消費因素影響外，日常和購置大商品的消費增多也是近期儲蓄分流的重要原因?！　　皬臄?shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，居民消費正在呈現(xiàn)加快增長態(tài)勢?！薄　　翱梢姡囐徶枚悳p半、家電下鄉(xiāng)等政策在拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整方面發(fā)揮了明顯作用，政府改變經(jīng)濟增長結(jié)構(gòu)的各項努力正逐步顯現(xiàn)效果。樓市進入“下半場”郁亮表示，從1998年到2008年是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的“上半場”，主要表現(xiàn)在：“得益于”亞洲金融危機，中國樓市從計劃經(jīng)濟走進了市場經(jīng)濟，并在短短十年內(nèi)得到飛速發(fā)展。隨著城市需求的多元化，多種物業(yè)類型、多樣化住宅開發(fā)將成為趨勢。郁亮稱，而對于住宅來說，簡單的規(guī)模增長也已經(jīng)不能滿足需求，新能源發(fā)展、綠色建筑將領(lǐng)跑住宅領(lǐng)域。郁亮稱，由于影響市場變化的因素太多，萬科一向堅持“應(yīng)對第一，預(yù)測第二”的原則，對于拿地和項目供應(yīng)均采取“量出為入”的戰(zhàn)略，即銷售的數(shù)量決定產(chǎn)出。最新數(shù)據(jù)顯示，綠城集團前1