房屋買賣合同的成立與生效-預覽頁
【正文】 效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產生法律上之效力。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護。在本案中，就前二項而言，《協議書》均已具備；就第三項而言，《協議書》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個方面：第一，是否經登記。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時間的原因。《城市房地產管理法》第60條規(guī)定：“下列房地產，不得轉讓：……（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的”。從二審判決理由中，并未體現出對此點的關注，知其考慮未及周詳。有的合同則是將產生物權變動的登記要件視同為合同的生效要件，例如，《擔保法》第41條規(guī)定，應當辦理抵押物登記的，抵押合同自登記之日起生效，其中的“抵押物登記”，學理上稱之為抵押權登記。如就本案而言，《協議書》不生效（區(qū)別于無效）。由梁慧星先生主持起草的《物權法草案建議稿》第7條規(guī)定：“以發(fā)生物權變動為目的的原因行為，自合法成立之時生效。對第二個問題的探討，則牽涉到對案情的進一步分析，尤其是對當事人行為的解釋。其次，作為第一被告甲是第二被告乙的丈夫，兩被告均是訟爭房屋產權登記人；再次，《協議書》的訂立是在兩被告家中進行的。筆者認為，在本案中，并不是甲的行為構成表見代理，而是乙的行為構成“視為同意”?！痹凇耙暈橥狻?，《民法通則》第66條第1款第3句規(guī)定：“本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。另一方面又認為，乙所辯稱之《協議書》訂立時其表示堅決反對，但沒有提供有關證據予以證明；即認定乙對甲與丙訂立《協議書》，當時并無實行任何明示阻止的行為，因而不存在其明知而表示反對的事實。三、《協議書》的處理平時，我們談無效合同的處理比較多，直接談有效合同的處理比較少。但是，抗辯權的行使，能否導致合同拘束當事人的效力消滅，即發(fā)生終止合同權利義務的效果呢？這里面牽涉到我們對抗辯權的性質如何認識的問題。但是，抗辯權原則上只有停止請求權行使之效力，其作用在于防御，而不在于攻擊；因此，抗辯權之行使也必須待相對人之請求，無相對人之請求即無抗辯權之行使。因此，兩被告拒絕與丙續(xù)行交易并將論爭房屋售予他人，應當認為系行使形成權，即消滅有效合同對雙方當事人的拘束力。由于兩被告是在中介公司掛牌出售訟爭房屋的，使其交易具有公開性與急切性；因此，雙方當事人所約定的交易日期條款，應當視為合同的根本條款，如有違反即構成根本違約；雙方當事人于此默示的合同效果為，如果丙不于該交易日期前往交易的，即為自動放棄交易，該合同可視為當然解除，唯其結果應依出賣人的意思決定。注釋：轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。第一，《關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第85條后段規(guī)定：“財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續(xù)履行：如果協義不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任?！逼渲忻黠@意識到了問題，惜其僵化于所據條文之表面文義，既不考慮這此條文本身可能的不合時宜（包括觀感上的落后和機能上的滯后）。160
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