【正文】 品功能、居住環(huán)境、物業(yè)管理、宣傳推廣方式、產(chǎn)品類型等方面的接受程度； ☆調(diào)查目前出現(xiàn)的新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應(yīng)用范圍以及應(yīng)用方式對房地產(chǎn)市場的影響力； ☆調(diào)查委 托企業(yè)在該城市或者該區(qū)域的市場占有率和產(chǎn)品的銷售潛力； ☆調(diào)查委托企業(yè)的建筑、設(shè)計、施工以及和開發(fā)有關(guān)的情況。 20 世紀(jì) 90 年代，中國引進(jìn)旅游房產(chǎn)概念，伴隨房產(chǎn)泡沫以及解讀與運作的失當(dāng)，初期旅游房產(chǎn)曾出現(xiàn)消化不良綜合癥，幾乎退出人們 的視野。 中國，擁有 13 億人口，經(jīng)濟(jì)連續(xù) 20 年持續(xù)高速增長。我們打開雜志，瀏覽互聯(lián)網(wǎng)，湖外運動、休閑等字眼比比皆是，有玩健身、網(wǎng)球和高爾夫的，也有完暴走、攀巖和登山的；有玩跳傘、滑翔和飛行的，有玩徒步、探險和越野的；有玩帆板、沖浪和潛水的；也有玩帆船、垂釣和游艇的?? 玩，是休閑度假的核心，參與性和冒險性是休閑度假的靈魂。而“度假地產(chǎn)”是房地產(chǎn)的一個門類，地產(chǎn)比房產(chǎn)更重要，土地開發(fā)比房屋開發(fā)更重要，其主要構(gòu)成是度假設(shè)施和度假住宅。 度假地產(chǎn)，以優(yōu)美的景觀資源為核心，互動性、參與性的多種游樂項目為依托，完 善的旅游度假經(jīng)營設(shè)施相配套，具有一定主題的房地產(chǎn)項目，通過房產(chǎn)和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個旅居結(jié)合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。 最近，北京的四方新區(qū)就是新崛起的一個典型的大型旅游房地產(chǎn)項目。環(huán)境是海南的“方舟”，承載海南從貧窮落后抵達(dá)發(fā)達(dá)富強對岸的方舟。三亞的亞龍灣已經(jīng)成為國內(nèi)比較成功的開發(fā)案例，博鰲也已經(jīng)初具規(guī)模，南山、盈濱半島也正在往這方面發(fā)展。 “度假地產(chǎn)”的規(guī)劃 度假地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)，它具有以下主要的特征： ①、它既是旅游產(chǎn)品，又是房地產(chǎn)產(chǎn)品。 ③、以“大中型文化主題公園（景區(qū)）”為核心：度假地產(chǎn)社區(qū)的中心實質(zhì)是現(xiàn)代都市的休閑娛樂區(qū)，隨著生活水平的提高，人們對休閑生活的要求已日益提高和多樣化，而主題公園（景區(qū)）恰恰是一種非常契合人們這種需求的旅游產(chǎn)品。徹底地突破了單一性景點的缺陷，打破傳統(tǒng)的景區(qū)概念，把旅游休閑的功能分散到社區(qū)的每個角落，組合居住等不同功能，旅游與房地產(chǎn)相輔相成，互為支撐和補充，共同組成一個配套完善，個性鮮明的旅居結(jié)合的休閑度假勝地。因此首期的項目中應(yīng)包括主要的旅游項目，以人氣帶動區(qū)域價值提升（旅游項目的建設(shè)與經(jīng)營要不求盈利，只求精品），并可增強項目在政府領(lǐng)導(dǎo)和公眾中的號召力，取信于人，為后續(xù)開發(fā)的順利實施奠定基礎(chǔ)。 “度假地產(chǎn)”的開發(fā)與建設(shè) 由于度假地產(chǎn)的規(guī)模大，開發(fā)周期長，資金鏈容易出問題，投資風(fēng)險也大，所以，政府在開發(fā)過程中應(yīng)該作為龍頭。 分步招商完成后，政府要重點扶持主題公園（景區(qū)）的開發(fā)商。即使象度假地產(chǎn)成片開發(fā)這樣的政府行為，也一般應(yīng)該由企業(yè)來完成。除高檔住宅可以獨立經(jīng)營以外，其余產(chǎn)品的經(jīng)營都互相依賴、互相制約，一榮俱榮，一損俱損。 其次，度假酒店與度假公寓的經(jīng)營是社區(qū)旅游價值的外延，它的經(jīng)營狀況直接影響著主題公園（景區(qū)）的人流。 “度假地產(chǎn)”的法律保障體系 度假地產(chǎn)在中國屬于比較新興的產(chǎn)業(yè)，涉及的產(chǎn)品面廣，有產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店、度假公寓、養(yǎng)老公寓、退休公寓等。由于消費者購買的產(chǎn)權(quán)和傳統(tǒng)意義 上的產(chǎn)權(quán)不同，是某種使用權(quán)或收益權(quán)，是有價無形的房產(chǎn)衍生產(chǎn)權(quán)，其在金融上的價值需要得到法律的保護(hù)。交換公司不同于房地產(chǎn)上的二手房買賣，也不是酒店客房的交換，它是將某種度假地產(chǎn)的產(chǎn)品中的某項時段或權(quán)利進(jìn)行交換。這種網(wǎng)絡(luò)銷售和傳銷有些方面比較相似，但又不同 于傳銷。一步領(lǐng)先，步步領(lǐng)先，加強度假地產(chǎn)的法律研究，充分利用地方立法權(quán)利，適時制訂《海南省度假地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》，為海南的度假地產(chǎn)創(chuàng)造良好的法律環(huán)境，是海南省經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重要途徑。 據(jù)統(tǒng)計，海南省 2020 年房屋銷售面積達(dá) 萬平米，有人估計約七成為外省人士購買。 ②、海南旅游地產(chǎn)蘊藏巨大商機 國外旅游地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律表明，一個國家或地區(qū)人年均收入超過3500 美元，人們就會把三分之一的金錢和時間放在休閑上，就會爆發(fā)旅游地產(chǎn)的市場需求，而中國目前達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)的超過了兩個億。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間的居住權(quán)。據(jù)悉，?？凇盎ㄩ_四季”等項目就引入了產(chǎn)權(quán)酒店模式。 1旅游房產(chǎn)之現(xiàn)狀 旅游房產(chǎn)來臨三亞，幾乎讓人有點措手不及，但品牌的奠立最終讓人感覺到沁人肺腑的陽光力量。除高檔度假社區(qū)，時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店，均在三亞開花結(jié)果，蔚為壯觀。 受此形勢鼓舞，在三亞沿海及沿江地帶，一個個大盤又將拔地而起，時代海岸，三 亞印象，金陵度假村，以及海坡的一些項目開始整裝待發(fā)，迎接新一輪旅游房產(chǎn)的購置高潮。 在旅游房產(chǎn)品牌的推廣和調(diào)控方面，政府扮演的角色也明顯不到位，從而一次次錯失推廣地方名牌的絕佳機 會；地方財稅過多倚重于地產(chǎn)行業(yè)，使投資環(huán)境在買家和賣家心中都打了折扣。 旅游房產(chǎn)在國內(nèi)各著名風(fēng)景區(qū)都 將有一個發(fā)展的過程，作為先行者，海南旅游房產(chǎn)將在國內(nèi)同行業(yè)中最先成熟，并率先征服陸續(xù)崛起來的成功階層。 1999年海南建設(shè)中國第一個生態(tài)省，自然環(huán)境一流，旅游度假資源得天獨厚，被國內(nèi)外旅游者譽為健康島、生態(tài)島、度假島等美稱。日本、新加坡、文萊三國游客到海南 免簽證。 激情浪漫的海濱享樂 海南熱帶濱海風(fēng)光迷人，明媚陽光宜 人，潔白細(xì)軟的沙灘誘人，年海水溫度 26℃，年日照達(dá) 2020 多個小時，陽光中沒有塵埃，是度假休閑的勝地。 休閑養(yǎng)生的自然溫泉 海南有豐富多樣的溫泉資源，具有優(yōu)異的水質(zhì)結(jié)構(gòu)和水溫結(jié)構(gòu)，泉水溫度多數(shù)屬于適中，即 40— 78℃之間，適合各種不同需要的人群 。海南四季溫暖，是全天候 的高爾夫樂園。海南環(huán)境空氣質(zhì)量為全國最佳，常年保持在國家一級標(biāo)準(zhǔn)，是天然的大“氧吧”，與世界和國內(nèi)一些主要城市比，三亞市和?？谑械目諝赓|(zhì)量均在最優(yōu)之列。 獨具特色的民俗風(fēng)情 海南是中國黎族的唯一聚居地。 （二）基礎(chǔ)、現(xiàn)狀 旅游經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長 ● 2020 年海南旅游主要指標(biāo)創(chuàng)歷史新高 接待游客總數(shù) 萬人次，實現(xiàn)旅游總收入 億元 接待境外游客 萬人次 ●海南旅游業(yè)對消費、投資的拉動作用明顯增強，有力帶 動了房地產(chǎn)業(yè)、航空業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及整個第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展 旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐步壯大 ●全省形成食、住、行、游、購、娛等旅游六大要素相互配套的產(chǎn)業(yè)體系，具備年接待游客 2020 萬人次的能力 ●?？凇⑷齺?、儋州和瓊海被國家旅游局授予“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號 ●旅游星級飯店 216 家、客房 萬間、床位 萬張，其中已評定五星級飯店 10 家、四星級飯店 36 家，三星級飯店 96 家 ●旅行社 158 家，其中國際旅行社 39 家 ●導(dǎo)游 6007 人 ●旅游汽車 1800 多輛，另有 16 家自駕車出租公司 ●與旅游業(yè)直接相關(guān)的管理和從業(yè)人員超過 12 萬人 （三）美麗三亞 三亞感動世界的 18 大理由 ●中國唯一熱帶濱海旅游城市（氣溫 16— 36℃） ●中國空氣質(zhì)量最好城市（中國第一，世界第二） ●中國海域能見度最高城市（能見度 8— 16 米） ●中國最陽光的城市（年日照 300 多天） ●中國先進(jìn)園林城市（全市森林覆蓋 63%） ●中國第一批國家級生態(tài)示范城市 ●中國最長壽地區(qū)（人均壽命 80 歲） ●中國人居環(huán)境最佳城市 ●國際最佳養(yǎng)生 城市 ●中國自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)最好城市 ●中國衛(wèi)生先進(jìn)城市 ●中國最佳潛水旅游城市 ●中國首選度假旅游目的地 ●第 5 5 55 屆“世界小姐”決賽地 ●南山海上觀音世界最高（ 108 米） ●中國城市環(huán)境綜合治理優(yōu)秀城市 ●中國第一批優(yōu)秀旅游城市 ●中國最佳魅力城市 健康三亞、愛上三亞 ■東方夏威夷一避寒消暑度假勝地 三亞，熱帶海洋季風(fēng)性氣候，年平均氣溫 ℃，最低氣溫 16℃，最高氣溫 36℃。全市森林覆蓋率達(dá) 63%，市區(qū)綠化率達(dá) %，人均綠化面積居中國之首，為全國生態(tài)示范區(qū)，榮獲“中國人居環(huán)境獎”。 ■四季花果香一環(huán)保農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地 三亞，地多人少，海域遼闊，水產(chǎn)豐富，牛羊成群，花果飄香，以綠色環(huán)保為主體的海洋漁業(yè)，家禽家畜、冬季瓜菜、熱帶水果、花卉林木已成為三亞農(nóng)業(yè)的五大支柱產(chǎn)業(yè)。這里生態(tài)環(huán)境良好，市場發(fā)育完善，城市服務(wù)功能完善，環(huán)島高速公路四通八達(dá)，是出入海南和環(huán)島游的中轉(zhuǎn)站、出發(fā)點。而輕衣薄衫的椰城姑娘，繁花似錦般穿行在熙熙攘攘的人流中，形成了一道亮麗的城市風(fēng)景線。當(dāng)然啦，你也可以別出心裁到憑海臨風(fēng)的游船上，一邊優(yōu)雅地聽海、賞月，一邊奢侈地大過海鮮癮；也可以獨行夜市大排檔，要一杯啤酒、烤幾串海鮮串，將一天來的煩惱事一咕嚕地溶 化在這淡黃色的酒精里；還可以到燈紅酒綠、鱗次櫛比的酒肆食樓、賓館酒家，去親口嘗一嘗這絕對地道正宗的海南菜。我們就老年休閑市場開發(fā)項目，結(jié)合國內(nèi)外的成功模式和概念，針對市場進(jìn)行了初步的可行性調(diào)查研究。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所末有的。第二，在社會經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化。本世紀(jì)前半段，我國在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制過程中，改革的發(fā)展任務(wù)繁重，經(jīng)濟(jì)和社會要可持續(xù)發(fā)展，社會要保持穩(wěn)定，各種矛盾錯綜復(fù)雜，使得解決人口老齡化問題相對發(fā)達(dá)國家和人口少的國家更為艱巨。初步了解國內(nèi)外優(yōu)秀的或現(xiàn)行的老年人相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及方向，有利于結(jié)合中國老年群體的實際情況找出新的市場方向和機會。他們依據(jù)老年人所需社會服務(wù)支援的程度，來劃分老年人居住建筑的模式（ 1986 年，國際慈善機構(gòu)（ HTA）曾制定了老年人居住建筑的分類標(biāo)準(zhǔn)）。多數(shù)是帶廚衛(wèi)的一室戶，平面緊湊，采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，造價經(jīng)濟(jì)，總體布局上注意將老人住宅群布置在社區(qū)中心附近，結(jié)合社區(qū)服務(wù)設(shè)施，社交場所，醫(yī)療中心及交通等設(shè)施； 集合式老年人住宅，有專門的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù)，一般不包括醫(yī)療和護(hù)理。 另外在美國還新興了許多大型的老年社區(qū)，它們 綜合了以上三種住宅模式，并有效的進(jìn)行組合，使其更完善、更和諧、更互動。將建筑的城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)三種元素有機的結(jié)合在一起。由于日本的人工費貴，而住宅的技術(shù)和電器化程度很高。由于日本提倡老年人和家人住在一起。受到我國傳統(tǒng)的家庭觀念以及經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r的影響，老年住宅以逐漸遵循著多層次多樣化的原則，既不單靠開發(fā)商建設(shè)老年社區(qū)和老年公寓，也不光靠政府和慈善機 構(gòu)設(shè)立老人福利院，而要立足于家庭，以家庭養(yǎng)老為主，輔以經(jīng)營性的老年社區(qū)、老年公寓和公益性質(zhì)的福利院等的養(yǎng)老方式。已 成為我們共同解決和研究的問題。 （三）老年人的居住觀念 銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中老年住宅是比較重要的，但是，由于目前國內(nèi)老年人的消費力，生活習(xí)慣，居住習(xí)慣、以及居住觀念，都不足以支持老年住宅的銷售，因此，開發(fā)老年住宅所面臨的風(fēng)險比開發(fā)休閑，度假產(chǎn)品 的風(fēng)險要大。 可能購買老年住宅的原因 頻數(shù) 百分比 環(huán)境好、空氣好、無污染 12 配套設(shè)施齊全 10 適合老年人居住 /養(yǎng)老 8 價格便宜 4 同齡人多 4 建成后才能決 定 4 清靜 4 根據(jù)價格而定 3 交通方便 2 服務(wù)周到 1 由環(huán)境好壞而定 1 (3)不可能購買老年住宅的原因 大多數(shù)老年人不購買老年住宅的原因是已有住房，這對開發(fā)老年住宅的宣傳推廣提出了嚴(yán)厲的挑戰(zhàn)。 老年人最需要的配套及服務(wù) 頻數(shù) 百分比 餐飲衛(wèi)生可口 64 16 休閑娛樂設(shè)施（棋牌室、釣魚池、溫泉等） 58 醫(yī)療保健服務(wù) 57 環(huán)境好（有山有水、綠化多） 33 服務(wù)熱情、周到 29