【正文】 車總里程7643公里。衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園座落在衡陽縣縣城所在地西渡鎮(zhèn)英陂清平責(zé)任區(qū)，園區(qū)交通條件良好，S315省道從旁經(jīng)過，京廣、湘桂鐵路、京珠、衡棗高速公路均與園區(qū)相臨，距離衡陽市區(qū)約18公里，良好的交通條件為客流、物流的集散提供了方便。有歷史記載以來，該區(qū)域尚無遭遇旱災(zāi)的記錄。年平均氣溫18℃，℃，℃，年無霜期達280天。園區(qū)交通條件良好，S315省道從旁經(jīng)過，京廣、湘桂鐵路、京珠、衡棗高速公路均與園區(qū)相臨，良好的交通條件為客流、物流的集散提供了方便、區(qū)位優(yōu)勢明顯，拓展空間廣闊。 社會經(jīng)濟衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園地處的衡陽市，是湖南省經(jīng)濟發(fā)展水平較高的城市。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，目前園區(qū)的道路、供電、通訊、給排水系統(tǒng)及配套建筑物、圍墻等設(shè)施完善。項目農(nóng)業(yè)技術(shù)相對成熟，品種生產(chǎn)進入銷售階段，部分項目經(jīng)濟價值十分可觀。第四章 建設(shè)目標(biāo) 項目建設(shè)目標(biāo)以大力發(fā)展蔬菜、養(yǎng)殖和綠化苗木、花草等綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和保護自然生態(tài)環(huán)境資源為根本，立足衡陽，面向三湘，輻射粵港澳，在可持續(xù)發(fā)展的前提下，將衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園建設(shè)成為集科技農(nóng)業(yè)、景觀農(nóng)業(yè)、匯展農(nóng)業(yè)、休閑旅游農(nóng)業(yè)為一體的現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)園區(qū)和蔬菜、養(yǎng)殖、苗木花草新技術(shù)、新品種的引進、示范、推廣基地。并逐步發(fā)展成為三湘大地現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)的科技文化展示中心，成為粵港澳農(nóng)產(chǎn)品輸入首選地的窗口，成為農(nóng)業(yè)科普教育基地，成為環(huán)境保護教育基地。科技性原則實踐證明，凡是發(fā)展良好的休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)，其中非常重要的一點，就是依靠科技，堅持科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力的發(fā)展方針。做到合理投入，科學(xué)管理，最佳產(chǎn)出，以取得較高的經(jīng)濟效益。堅持以防為主，避免和消除造成污染的根源。規(guī)劃之中，要突出這些資源的合理整合和有效利用，使之為衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)服務(wù)，使得建設(shè)取得事半功倍的效果。因此，在規(guī)劃設(shè)計中尤其要突出衡陽市優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品的特色，以此來保持、保護和充實示范園的鄉(xiāng)土景色。因此，規(guī)劃中根據(jù)游客求新、獵奇、探秘尋源的心理，充分利用資源，開發(fā)休閑、健身、學(xué)耕、捕撈等內(nèi)容較豐富，形式多樣化的項目，最大程度地滿足游客的需求，讓游客，特別是城市居民從更多層面上體驗到城郊鄉(xiāng)村生活的情趣，享受到原汁原味的農(nóng)業(yè)、農(nóng)耕文化和現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)的氛圍。 建設(shè)任務(wù)建筑風(fēng)格追求地方化、民族化，采用自然風(fēng)格和民族風(fēng)格相結(jié)合的形式，充分利用現(xiàn)有示范園的開發(fā)基礎(chǔ)，進行資源整合，挖潛、提質(zhì)，項目的建設(shè)體現(xiàn)“一符三高”的總體思想，即符合衡陽實際、科學(xué)技術(shù)高含量、資源利用高效率，經(jīng)濟運行高效益。項目建設(shè)區(qū)域雨量充足，光照時間較長，氣候溫和，土質(zhì)肥沃，園區(qū)北端與可灌溉2萬畝以上農(nóng)田的水庫相鄰，自然地理環(huán)境十分優(yōu)越。迎賓景區(qū)主要由旅游接待中心、生態(tài)洗手間、辦公樓等組成，承擔(dān)著服務(wù)游客、集散人群、停放車輛、征收門票、管理園區(qū)等功能。（二）科普培訓(xùn)區(qū)為了充分發(fā)揮衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園作為科普教育基地，培養(yǎng)新型農(nóng)民陣地的作用，規(guī)劃充分利用資源，設(shè)立“科普培訓(xùn)區(qū)”，主要由組培樓、家庭農(nóng)莊、采摘溫室、科技長廊等組成。家庭農(nóng)莊家庭農(nóng)莊是順應(yīng)都市人厭煩了城市生活嘈雜、繁囂、緊張，想過一過農(nóng)耕生活的心理而推出的。家庭農(nóng)莊的活動一般運作可設(shè)計為：——土地以平方為單位，租賃給有興趣參與的家長或小孩，種植以蔬菜、瓜果為主的農(nóng)作物、種子、種苗，日常管理等由園區(qū)負責(zé)，園區(qū)收取一定的費用?！彝マr(nóng)莊種植的作物，均掛上小標(biāo)牌，牌上標(biāo)明種植者的姓名，栽培日期，作物的名稱、原產(chǎn)地、科目、特性等等，寓觀賞與教育于一體。作為體現(xiàn)農(nóng)業(yè)科技、科技農(nóng)業(yè)的主打項目的“農(nóng)藝奇觀景區(qū)”，主要由《珍奇蔬菜瓜果園》、《巨型南瓜園》、《蔭生植物園》、《沙漠植物園》、《盆景園》、《藥用植物園》、《芳香植物園》、《盆景園》、《水生植物園》等組成，布局在培訓(xùn)樓背面，中興路南側(cè)。本項目規(guī)劃設(shè)計按照生態(tài)學(xué)原理和美學(xué)法則原理，采取溫室設(shè)施栽培，有機生態(tài)型無土栽培、立體栽培等技術(shù)，運用園林美化的手段，對各種珍奇蔬菜瓜果進行活體栽培展示，營造出一個優(yōu)美、舒適、清新、幽靜的蔬菜瓜果生態(tài)環(huán)境，給游客以一個充滿生機、充滿美感、充滿情趣、充滿文化內(nèi)涵的“都市田園”景觀，由此體現(xiàn)蔬菜瓜果的豐富資源，展現(xiàn)我國傳統(tǒng)或現(xiàn)代蔬菜瓜果園藝的精湛科技。大型番茄“樹”，植株高約2～，每株樹冠面積約40～50平方米，結(jié)果數(shù)可達上萬個。波菜“樹”，植株可高達2米，冠幅1米，分杈極多，每個杈上皆著生6～8個葉片，最大葉片寬20厘米，長30厘米，產(chǎn)量極高。本園活體栽培展示的蔬菜瓜果品種有:珍稀、特有或獨有物種，觀賞性、趣味性較強的物種，利用高科技培育的新品種，民間食用或待馴化開發(fā)利用的野生種類、改革開放后引進的新品種。根據(jù)考古資料及品種資源的分布，南瓜原產(chǎn)中國、印度、中南美洲等地。見諸典籍的南瓜別名較多，有北瓜，倭（萵）瓜、番瓜、回回瓜、金瓜等。據(jù)報導(dǎo)，全世界的南瓜屬植物，栽培南瓜及野生近緣種共27個。珠海市農(nóng)科中心從2000年開始，在南方特定的環(huán)境下，每年都培育出重100多公斤的大南瓜。采取雕刻、遮光等技術(shù)，使部分大南瓜表皮印上“吉祥如意”、“健康長壽”、“瓜瓞綿綿”、“恭喜發(fā)財”等祝詞賀語，以進一步提高大南瓜的觀賞品位。通過構(gòu)建精巧的各種廊架，集觀賞性、知識性和休憩性于一體，在空中展示攀援植物、在地面展示陰生植物及室內(nèi)觀賞植物，充分利用攀援植物在空中覆蓋或部分覆蓋，創(chuàng)造適宜陰生植物生長的陰涼濕潤環(huán)境，以達到兩種植物各得其所、生長良好的效果。很多還是凈化空氣的植物，如吊蘭、蘇鐵、發(fā)財樹、龜背竹等等。由于仙人掌類及多肉植物具有很高的觀賞價值和實用價值，并具有其它花卉極少有的超抗旱和吸收空氣中有害物質(zhì)的能力，很受愛好者的歡迎。大多數(shù)仙人掌類及多肉植物原產(chǎn)熱帶、亞熱帶地區(qū)，冬季氣溫比我國大部分地區(qū)高。為了充分展示仙人掌及多肉植物的特點，增加觀賞的趣味，推動仙人掌類及多肉植物進入人們?nèi)粘Ｉ畹念I(lǐng)域，本園擬利用素樸陶器、玻璃盆器、簡單吊盆、海洋貝殼、及廢棄的可樂瓶、塑料罐、泡沫箱等多種容器栽種仙人掌類及多肉體植物，營造一片仙人掌類及多肉植物生長的新天地。中藥文獻巨著——《中藥大辭典》，收載藥物5767味，其中植物藥就有4773味。根據(jù)藥用植物的特性，將本園分成溫室和露地兩個部分各3個小區(qū)種植藥用植物，兩個部分相互補充，相得益彰。芳香植物能散發(fā)芬芳氣息，分泌芳香揮發(fā)性物質(zhì)，改善環(huán)境質(zhì)量，使人們身心舒暢。因此，芳香植物在人類的生活中扮演著越來越重要的角色，從日常生活中使用的香料到改善家庭小環(huán)境的香花，香草，發(fā)展到當(dāng)今園林植物景觀中的香化，芳香植物的應(yīng)用越來越廣泛，身價也越來越高。采用小園圃的布局，把芳香植物與各式園林建筑小品巧妙結(jié)合，力求做到布局精巧，考慮到燒烤區(qū)白天使用，設(shè)遮蔭廊架，營造舒適的燒烤環(huán)境。規(guī)劃設(shè)計本園區(qū)的家禽家畜動物園將成為休閑娛樂區(qū)的一大亮點。此外，飼養(yǎng)部分食用藥用昆蟲，如蚯蚓、蠶蛹、蝎子、黑螞蟻等，以豐富展示和觀賞的內(nèi)容。周邊栽種抗污染力強的植物，以減少異味，減少空氣中二氧化碳和有害氣體的含量，確保環(huán)境衛(wèi)生，避免造成公害，有益于人、畜的健康和環(huán)境的保護。也有利于培養(yǎng)少年兒童的生存，發(fā)展意識，幫助他們建立責(zé)任心及形成熱愛勞動，熱愛學(xué)習(xí)的良好習(xí)慣。——土地租用期可短可長，短至一季度，長至一年均可，一般租金比較低廉，有較大吸引力。 供配電本項目屬國家三類負荷，主供電電源就進接入，采用10KV高壓雙回路供電，互為備用，裝設(shè)分段開關(guān)自動投入裝置。自備發(fā)電機主要供給以下對象：生活照明及生活用水水泵，消防設(shè)備、消防中心控制室及電腦管理系統(tǒng)。配電室接地采用鍍鋅接地極和接地帶，接地電阻少于4歐姆。在市政管網(wǎng)未開通之前，采用打井、加壓的方式供水，在井旁設(shè)置主水管，然后沿項目區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)環(huán)狀管網(wǎng)至各用水點。雨水利用地形就進排入自然水體。 通訊為溝通與外界的聯(lián)系，便于信息交流和項目區(qū)內(nèi)各站所的聯(lián)系，預(yù)防森林火災(zāi)及處理突發(fā)事件，需要新架設(shè)通訊桿線10千米，開通程控電話50部，并在項目區(qū)內(nèi)四處高山安裝無線中轉(zhuǎn)臺，方便項目區(qū)內(nèi)的無線通訊。綠化苗木展示區(qū)：包括大花蕙蘭蝴蝶蘭溫室、一品紅溫室、食用菌標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)溫室、蔬菜新品種展示園、美國庫拉索蘆薈種植園、美國紅提葡萄標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范園、沙糖桔標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范園、桃園、特種水產(chǎn)無公害養(yǎng)殖示范區(qū)、彩色植物展示園、大樹再生展示園、羅漢松種植展示區(qū)、沼氣池等用地，分別位于迎賓大門東西及辦公樓東面。(1)消防水量室外消火栓用水量25L/s，火災(zāi)延續(xù)時間按2小時計。在屋頂設(shè)一個18m3的消防水箱。C、室內(nèi)消火栓在各建筑的每層的適當(dāng)位置設(shè)置單閥單口室內(nèi)消火栓，口徑65mm，水帶長度25m，水槍噴嘴口徑19mm，水槍充實水柱7m。(5)自動噴水滅火系統(tǒng)：A、在設(shè)置集中空調(diào)系統(tǒng)的建筑內(nèi)，設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。E、管材采用熱鍍鋅鋼管，溝槽連接。本項目采用的具體節(jié)能措施如下：(1)公共出口的外門均設(shè)置空氣幕以減少冷(熱)損失。(5)建議整個基地照明和空調(diào)系統(tǒng)用計算機控制，一方面完善服務(wù)，另一方面也可避免能源的分散消耗而帶來的浪費。 項目建設(shè)對環(huán)境影響分析就整體而言，本項目是一個生態(tài)工程，對環(huán)境不會產(chǎn)生大的不利影響。遵循植被次生演替規(guī)律，適地植樹。(3)停車場、公路兩邊盡量種植能吸收有毒氣體凈化大氣的樹種。 水環(huán)境的保護和固體污染物的處理。本項目是農(nóng)業(yè)高科技項目，需配置園藝、農(nóng)藝、蔬菜、畜牧、水產(chǎn)、經(jīng)營管理、市場營銷等方面的專業(yè)人才。工資分配均與各人的崗位、職責(zé)、業(yè)務(wù)直接掛鉤，多能多得、多勞多得，全面調(diào)動員工的積極性。第十章 項目實施進度 項目建設(shè)期限2008年1月至2009年5月本項目總投資1500萬元，計劃2008年1月至2009年5月完成，并采取一次規(guī)劃，分布實施，建成一塊、運作一塊的方式，既保證高質(zhì)量建成，又保證盡早產(chǎn)生社會、經(jīng)濟效益。(3)設(shè)備購置費，包括設(shè)備原價和運雜費，設(shè)備原價按現(xiàn)行價格計算，運雜費參照國家機械局頒發(fā)的設(shè)計概算指標(biāo)規(guī)定的方法和費率計算。建設(shè)工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、報建費（包括勞保費、城市配套費、人防統(tǒng)建費等）按衡陽市人民政府、衡陽市建委、衡陽市人防辦等文件的規(guī)定的計算辦法和費率計算。 項目總投資估算本項目總投資2800萬元，其中，工程費用2097萬元，其他費用561萬元，預(yù)備費用92萬元，專項費用50萬元。(2)本項目營業(yè)收入包括飲食、住宿、娛樂休閑等。(4)本項目的計算期設(shè)定為10年。天估算。(3) 休閑娛樂2008年～2009年人均消費35元/人城建稅按增值稅7%征收，教育費附加按增值稅3%征收。（詳見輔助報表2）本項目建成后初步定正式員工122人，福利費按工資總額的10％提取。經(jīng)計算，其中。（詳見基本報表1）(1)財務(wù)內(nèi)部收益率運用財務(wù)現(xiàn)金流量表，由財務(wù)內(nèi)部收益率表達式：(CICO)t(1+FIRR)t=0 t=1式中：CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 （CICO）第t年的凈現(xiàn)金流量 n計算期經(jīng)計算：FIRR1=% （所得稅前）FIRR2=% （所得稅后）高于同行業(yè)基準(zhǔn)收益率的8%。因此，本項目實施過程中，降低經(jīng)營生產(chǎn)成本，提高服務(wù)質(zhì)量，增加經(jīng)營價格對項目極為重要。項目的經(jīng)營價格為當(dāng)?shù)貐^(qū)平均經(jīng)營價格，%，其財務(wù)內(nèi)部收益率仍在銀行貸款利率之上，亦均高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率(ic=8%)，項目抗風(fēng)險能力較好。提高土壤植被覆蓋率和空間綠化率。 社會效益衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園休閑農(nóng)業(yè)具有科學(xué)性和可操作性，充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢，通過對資源的整合、充實、包裝、提質(zhì)，使其與發(fā)展“休閑觀光農(nóng)業(yè)”緊密結(jié)合，符合黨中央提出的建設(shè)社會主義新農(nóng)村的歷史任務(wù)，符合國家“十一五”規(guī)劃綱要提出“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”、“發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”、“發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)”的國策，符合衡陽市“十一五規(guī)劃綱要”提出“加快推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”、“大力發(fā)展度假休閑旅游”的要求，也符合衡陽市“十一五科學(xué)技術(shù)發(fā)展規(guī)劃”提出的對園區(qū)建設(shè)要著力推進并持續(xù)深化“五個轉(zhuǎn)變”的精神。 綜合評價綜上所述，衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)，必將產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟效益、廣泛的社會效益和積極的環(huán)境效益。(3)該項目具有較好的經(jīng)濟布局效益，其內(nèi)部收益率、％，％％，各項指標(biāo)均好于基準(zhǔn)指標(biāo)。宏觀上要把握住“堅持姓農(nóng)”的發(fā)展方向；微觀上要緊抓住決定成敗項目實施的關(guān)鍵細節(jié)。面對新的情況和新的形勢，為了能夠進一步促使有關(guān)方面抓住機遇，全面推進發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)的工作，建議進一步深化對發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的認識。二是發(fā)揮衡陽區(qū)位和生態(tài)優(yōu)勢，彰顯歷史文化內(nèi)涵，提升城市品位的重要手段。旅游做旺了，外面來旅游和投資的人就會越來越多。不斷創(chuàng)新、不斷開發(fā)新的旅游產(chǎn)品，引領(lǐng)休閑觀光農(nóng)業(yè)新潮流。而這一切歸根結(jié)底，是要靠人去實施，去完成。經(jīng)營方式也多種多樣，有農(nóng)業(yè)科研單位的生產(chǎn)基地改建，有農(nóng)業(yè)科技園改建，個體、私營、股份制形式買地、租地建設(shè)的也不少，但真正經(jīng)營的好的不多，有的上馬之后即陷入半死不活的狀態(tài)，有的運作兩三年就維持不下去了。也可以把項目分割后推向市場，特別是吸引旅游公司、旅行社、及都市人投資，結(jié)成利益共同體，互惠互利，實行風(fēng)險共擔(dān)，效益共享。但在便民設(shè)施和環(huán)境小品的設(shè)計、建造及廣告內(nèi)容和形式上，要有嚴謹?shù)臏?zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，避免濫竽充數(shù)，粗制濫造。也正是如此，才顯示出休閑觀光農(nóng)業(yè)的魅力和吸引游客的賣點。 衡陽市投資咨詢中心編制 68