《不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格》ppt課件-預(yù)覽頁
【正文】 絕對缺乏 ； ③有效需求：對物品的有支付能力支持的需要 —— 不但愿意購買而且有能力購買 。該定義有三層含義： ?不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格隨市場供求關(guān)系變動(dòng)，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格； ?不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不同價(jià)格； ?這種代價(jià)一般以貨幣形式支付。形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者有能力購買。 一般不動(dòng)產(chǎn)的供給曲線 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格之間的關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)；供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降；需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。分為：正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格。 ?評估價(jià)格：指估價(jià)人員針對某種估價(jià)目的，對某不動(dòng)產(chǎn)在某時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等 7項(xiàng)，利潤在 3%以下。 (2)單位價(jià)格：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單價(jià)是單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)是單位建筑物面積的房地價(jià)格。 真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括；①地租；②房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；③維修費(fèi)；④管理 費(fèi)；⑤投資利息；⑥保險(xiǎn)費(fèi)；⑦房地產(chǎn)稅 (目前屬于這種性質(zhì)的稅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 )；⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；⑨：租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；⑩利潤。 (4)典價(jià)：是在設(shè)立典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。 (6)課稅價(jià)值：是指為課稅的需要，由估價(jià)人員評估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。 (2)名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。 (4)約定在未來某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清。 在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為 10＋ 10／ (1+5％ )+10／ (1+5％ ) ＝29． 28(萬元 )(假定年折現(xiàn)率為 5％ )，實(shí)際單價(jià)為 2 928元／ m；名義單價(jià)為 3 000元／ m2，名義總價(jià)為 30萬元 在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為 30247。 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì) (包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等 )下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有如下 3類： ①土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件； ②土地使用者延長土地使用年限 (包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期 )； ③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) (要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等 )
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