【正文】 ...................29項目定位策劃 ...............................................................29第三節(jié)、項目設(shè)計 ......................................................30第四節(jié)、項目建設(shè) ......................................................30第五節(jié)、項目推廣 ......................................................30第六節(jié)、項目銷售 ......................................................31第七節(jié)、項目招商管理 ..................................................31第八節(jié)、項目物業(yè)管理 ..................................................31結(jié) 論 ...................................................................323 / 31第一章 項目定位分析第一節(jié)、項目地塊屬性分析項目地理位置項目位于昆明市西山區(qū)書林街，大地塊東臨停車場（規(guī)劃中玉帶河公園、盤龍江），南臨昆明三中，西臨 20 米規(guī)劃路，北臨 15 米規(guī)劃路。而居住配套的成熟，則體現(xiàn)在五分鐘步行范圍內(nèi)分布著昆華醫(yī)院、兒童醫(yī)院、市人民醫(yī)院這些昆明的重點醫(yī)院。其中，與項目緊鄰的昆明三中，是昆明最好的中學(xué)之一。4 / 31項目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期。項目地形、地貌項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項目臨建設(shè)路一側(cè)長約 115 米，臨二環(huán)路東二段一側(cè)長約 340 米，臨沙河長約 69 米。項目的市政配套情況 項目地處昆明市中心城區(qū)，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。項目周邊城市配套情況由于本項目位于昆明市傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、等設(shè)施齊全。、城市配套優(yōu)勢：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；、交通優(yōu)勢：臨城市主干道——巡津街；鄰近一環(huán)路、東寺街、金碧路等城市主干道，交通十分便利；附近有十幾路公交車網(wǎng)絡(luò)，出行方便、快捷；、景觀優(yōu)勢：項目臨近的盤龍江景觀良好；、人文環(huán)境：緊靠昆明市最好的中學(xué)之一——昆明三中，濃郁的人文底蘊為項目形象借勢奠定了一定的先天基礎(chǔ)； 、地塊優(yōu)勢：臨街面長達(dá) 115 米左右，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計及后期經(jīng)營。、項目屬于商業(yè)用地，銀行貸款首付款比例高、時間短、利息高。今年，昆明是的樓盤供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于客戶的需求量。歷史上的書林街，大量的外國駐昆機構(gòu)，如法國領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等。從歷史屬性和文化屬性來看，項目應(yīng)該主定位標(biāo)志性的高品質(zhì)人文樓盤；項目臨近，金碧夜市、三市街商圈、螺螄灣商圈。項目的形象定位書林街的高品質(zhì)標(biāo)志性樓盤項目形象定位說明昆明市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入品牌時代和品質(zhì)時代。法國相當(dāng)重視教育藝術(shù)和知識性討論被認(rèn)為是每天生活的一部分。他的作品有摩天大樓、網(wǎng)狀道路系統(tǒng)、開放式空間，以及環(huán)繞著大城市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)等） 。住宅客戶消費特征：以二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔。第二章 項目規(guī)劃設(shè)計第一節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計條件用地面積規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：㎡；11 / 31代征道路面積：㎡用地性質(zhì)：商業(yè)用地容積率：不大于3。建筑退讓紅線：按昆明市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結(jié)合昆明市規(guī)劃設(shè)計規(guī)范和建筑設(shè)計規(guī)范進行。、以創(chuàng)新產(chǎn)品打造強勢的市場競爭力，對項目的建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑空間、環(huán)境特色以及項目的商業(yè)進行廣泛學(xué)習(xí)借鑒、深入研究，提供具有個性的創(chuàng)新性住宅產(chǎn)品和商業(yè)建筑。、充分考慮項目臨街面比較長的特點，全力打造休閑型“街鋪”。、在主要開口設(shè)計在書林街上， （人行出入口）次要開口設(shè)計在鐵皮巷上。、住宅8 層，二層以上為高品質(zhì)住宅。景觀設(shè)計本項目的景觀以商業(yè)景觀為主：商業(yè)街的環(huán)境與景觀商業(yè)街的環(huán)境與景觀主要是城市節(jié)點景觀、項目生活、休閑商業(yè)街景觀。、項目內(nèi)地面交通以人行為主，且設(shè)計成景觀道路化：避免地面交通占地面積大、道路生硬。供電設(shè)計、項目在地下負(fù)二層設(shè)置中心配電室，設(shè)置高壓、低壓配電設(shè)施。、根據(jù)建筑物內(nèi)各個場所的功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅火器材。、設(shè)備用房除發(fā)電機房、水泵房外均設(shè)排煙系統(tǒng),排煙機的排風(fēng)量為：單只16 / 31一個防煙分區(qū)時,按每㎡不小于 10m3/h 計算,但單只風(fēng)機最小排煙量不小于 7202/h。1給排水設(shè)計、給水水源：由市政給水管網(wǎng)提供。、排水 在書林街已有規(guī)劃的城市污水管和雨水管，根據(jù)項目地形情況，污水和雨水采取生活污水與雨水組織集中處理后，就近書林街上的市政污水管和雨水管。1報警與聯(lián)動 本項目在項目各個消防分區(qū)各設(shè)一套火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，各系統(tǒng)相互獨立運行，共用一間消防控制室，面積約 20㎡。在設(shè)計時按照設(shè)計規(guī)范進行設(shè)計。根據(jù)市場競爭定價法對本地塊測算出的價格進行一個科學(xué)的市場分析與修正。、基本預(yù)備費用： 按 500 萬元計算，占靜態(tài)總投資的 3%。資本金本項目工程靜態(tài)總投資為 萬元、已經(jīng)投入土地購買資金元，另有項目基本準(zhǔn)備金元，占總投資的%，基本滿足國家對工程建設(shè)資本金的規(guī)定要求。24 / 31第五章　項目銷售利潤分析初步產(chǎn)值利潤分析一、項目產(chǎn)值計算 　 　 　 　 　　 面積 銷售價格 銷售額 　 　住宅產(chǎn)值 9200 186945288 　 均價商業(yè)產(chǎn)值 9000 　銷售總產(chǎn)值 　 　 186945288 　 　車位產(chǎn)值 237 　總產(chǎn)值 　 　 186945288 　 　　 　 　 　 　 　二、項目總成本 三、項目產(chǎn)值利潤計算 　 　 　 　 　現(xiàn)金毛利潤 　 　 毛利潤率　 %所得稅 　 33% 　凈利潤 　 　 凈利潤率　 %25 / 31盈虧平衡分析以售房收入表示的盈虧平衡點（BEP）分析為：設(shè)盈虧平衡點的銷售收入為 A，則：總投資247。一般來說，項目盈虧平衡的銷售率低于 80％時，項目的風(fēng)險很小，本項目的盈虧平衡為%，高于接近 ％，說明在商鋪不考慮銷售的情況下,項目的抗風(fēng)險能力較弱。在項目的開發(fā)建設(shè)中,要力求降低成本，同時聘請專業(yè)的營銷策劃和廣告推廣公司，對項目進行系統(tǒng)的策劃、包裝、推廣和營銷，以提高銷售價格，爭取利潤的最大化。項目開發(fā)現(xiàn)金流量表　 項目 合計 08 年 1 季度 08 年 2 季度 08 年 3 季度 08 年 4 季度一 現(xiàn)金流入 249445288 　1 貸款 5000000 　62500000 　 　2 銷售收入 186945288 　 38000000 60000000 88945288二 現(xiàn)金流出 　 　 　 　1 開發(fā)建設(shè)投資 62500000 39163601 293727012 貸款利息 5000000 　 　 　50000002 營業(yè)稅及附加 1092410 　 212800 336000 543610 3 所得稅 0 　 0　 4 歸還貸款 　 　 　 　62500000三 折舊 0 0 0 0 0 27 / 31四 凈現(xiàn)金流量(稅前) 　 62500000 20500399 54028977　 累計凈現(xiàn)金流量(稅前) 　 　 20443875 五 凈現(xiàn)金流量(稅后) 　 62500000 20500399 36199414 　 累計凈現(xiàn)金流量(稅后) 　 　 1397396 六 凈現(xiàn)值(稅前) 62500000 19623240 51717217　 累計凈現(xiàn)值(稅前) 　 　 34462260 17254957 七 凈現(xiàn)值(稅后) 62500000 19623240 34650535　 累計凈現(xiàn)值(稅后) 　 62500000 344622601 11560821根據(jù)上表計算： 、稅前全部投資凈現(xiàn)值：17254957 元；、稅后全部投資凈現(xiàn)值：11560821 元；、全部投資投資回收期：12 個月（如果，2022 年底完成整地） ；、一般情況下，只要項目投資的凈收益現(xiàn)值大于 1，投資項目在經(jīng)濟上就是可行的，本項目稅前全部投資凈現(xiàn)值為 17254957 元，稅后全部投資凈現(xiàn)值為11560821 元，均遠(yuǎn)大于 1，說明項目在財務(wù)上的風(fēng)險非常小?？梢詫崿F(xiàn)銷售稅后利潤（凈利潤） 元，稅后投資凈利潤率為：%。 財務(wù)分析評價表明項目的經(jīng)濟效益可行。第一節(jié)、項目策劃市場調(diào)查 市場調(diào)查是項目策劃的基礎(chǔ)，在項目市場調(diào)查階段，聘請一流的、專業(yè)的市場調(diào)查公司，針對項目的屬性和特點，進行廣泛的市場調(diào)查和有針對性的個案調(diào)查，為項目定位提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)。計劃管理：項目加強計劃管理，制定項目開發(fā)建設(shè)控制計劃、各個分項工程、分部工程施工計劃，各個專業(yè)交叉與配合計劃，通過計劃指導(dǎo)項目開發(fā)建設(shè)，從而提高管理效率和建設(shè)效益。材料設(shè)備采購管理：嚴(yán)格對材料設(shè)備采購進行管理，建立嚴(yán)格的材料設(shè)備采購計劃、采購流程、合同簽訂流程、貨款支付流程，系統(tǒng)對材料設(shè)備采購進行管理。第六節(jié)、項目招商管理建議組建項目專業(yè)的招商部門，負(fù)責(zé)招商工作，同時，可以委托專業(yè)的招商公司進行合作，對餐飲、生活與休閑商業(yè)進行定向招商。同時，公司還將持有價值 2 億左右的固定資產(chǎn)