【正文】 .............................................................1一、項目計算期 .....................................................................................1二、營業(yè)收入、稅金及附加算 ...............................................................1三、總成本費用 .....................................................................................1第二節(jié) 財務評價 ..........................................................................................1一、盈利能力分析 .................................................................................1二、清償能力分析 .................................................................................1三、敏感性分析 .....................................................................................1第十二章 社會評價和風險分析 ..........................................................................1第一節(jié) 社會評價 ..........................................................................................1一、項目的社會效益和影響評價 .........................................................1二、項目與所在地互適性分析 .............................................................1三、社會評價結論 .................................................................................1第二節(jié) 風險分析 ..........................................................................................1一、風險因素 .........................................................................................1二、控制風險的對策 .............................................................................1新城綠地等四個停車場建設項目可行性研究報告VIII附表附表 1 建設投資估算表(概算法)附表 2 項目總投資使用計劃與資金籌措表附表 3 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表附表 4 總成本費用估算表附表 5 項目投資現(xiàn)金流量表附表 6 項目資本金現(xiàn)金流量表附表 7 利潤與利潤分配表附表 8 資產負債表附表 9 財務計劃現(xiàn)金流量表附表 10 主要財務數據及評價指標表附圖附圖 1 **新城控制性詳細規(guī)劃圖附件附件 1 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照附件 2 關于**新城**綠地等四個停車場建設項目建議書的批復新城綠地等四個停車場建設項目可行性研究報告1第一章 總論項目名稱：新城綠地等四個停車場建設項目建設單位：**項目聯(lián)系人： 聯(lián)系地址：**新城管委會聯(lián)系電話： 郵編： 第一節(jié) 概述一、建設單位概況本項目建設單位為**，是經**區(qū)政府研究決定成立的有限公司，是具有獨立法人資格的資產、資本經營公司。**的宗旨是貫徹**委、市政府關于加快城市化進程及深化投融資體制改革的精神，按照城市規(guī)劃、市政府的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略決策，負責重大城建基礎設施項目建設，通過建立和完善**建設投融資體制，更好地發(fā)揮政府在資本運作和資產經營活動中的導向和調控作用，促進資本、資產跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨部門、跨所有制的流動，提升資本運作和資產經營的層次、能級和效益，促進城市建設資金的合理配置和滾動增值，為加快**新城的城市化進程服務。停車難已經成為制約城市交通發(fā)展和汽車消費的重要瓶頸之一。**綠地及地下停車場：位于平門塘與 312 國道交叉處西北角。(三)項目建設內容與規(guī)模本項目的建設內容包含 4 個停車場工程的建設。新城綠地等四個停車場建設項目可行性研究報告3**停車場：本項目占地面積 7207 平方米，規(guī)劃為停車場用地，擬建設地上停車場及服務物管等配套設施。**停車場：2022 年 11 月—2022 年 1 月。**停車場：本項目總投資為 4400 萬元。(二)項目概況及建設條件本項目符合《**新城控制性詳細規(guī)劃》的要求；項目所在地有良好自然條件、配套條件，以及政府的高度重視及支持、當地堅實的經濟實力等均是本項目建設的有利條件。(四)工程建設方案對本項目的工程建筑方案、結構工程、電氣工程、給排水工程等進行了分析，符合相關設計規(guī)范及要求。經測算，項目內部收益率為 %（ic=%） ，投資回新城綠地等四個停車場建設項目可行性研究報告6收期為（含建設期） 年，借款償還期為（含建設期） 年，項目在財務上是可行的，并且具備一定的清償能力。二、主要建議(一)建議建設單位繼續(xù)做好本項目的前期工作，進一步優(yōu)化設計，以節(jié)約投資，提高效益。(四)在項目建設過程中，建議項目建設單位及上級主管部門加強組織領導，建立和落實有關制度，包括項目建設行政領導責任制、項目法人責任制、參建單位工程質量領導人責任制、工程質量終身責任制、招投標制度、工程合同管理制度等，建議項目建設資金設立專戶存儲、?？顚Ｓ?。根據人口年報數據顯示，截至 2022 年年末，全市戶籍總人口 萬人，比上年增加 萬人，其中市區(qū) 萬人，比上年增加 萬人?？梢灶A測，**人口在今后一段時間內仍將保持增長的態(tài)勢。全市完成社會固定資產投資 億元，比上年增長 %。市區(qū)居民人均可支配收入 33243 元，比上年增長 %。住房保障受益面擴大。新增住房公積金繳存人數 萬人，職工使用住房公積金 億元。**區(qū)歷來是**最重要的經濟文化中心。**區(qū)正全面加快建設占地 10 平方公里的**新城，并著力將**新城打造成為“商務商貿之都、人居創(chuàng)業(yè)天堂” 。依托得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，通過周邊發(fā)達的高速公路、鐵路、水路及航空網，**新城與國內各主要城市緊密相連。第二節(jié) **新城控制性詳細規(guī)劃2022 年**新城控制性詳細規(guī)劃進行了優(yōu)化調整，以更好的指導**新城未來的建設，不斷提高控規(guī)的科學性、權威性與可操作性，為下一步健康有序地開發(fā)提供依據和方向。**綠地及地下停車場：位于平門塘與 312 國道交叉處西北角。地面以下 30米內土體具有多層結構類型，去除表層建筑地面覆蓋層后，自上而下大體分布有六個地質層：表土層(硬殼層)、第一軟土層、第一硬土層、第二軟土層、第二硬土層、非粘土沙層。滲水層一般見于177。氣溫：年平均氣溫 ℃，最高年平均氣溫 ℃(2022 年)，最低年平均氣溫 ℃(1980 年) ；歷史最高氣溫 ℃(2022 年 7 月 28 日)，歷史最低氣溫℃(1958 年 1 月 16 日) 。年平均相對濕度為 %。三、其它配套條件**新城自開發(fā)建設以來就高效推進基礎設施建設、不斷完善公建配套設施。項目所在地周圍有市政雨污水次支管，項目產生的污水可通過污水專用管道收集后納入市政污水管網進入婁江污水處理廠集中處理，道路上設雨水管，排入市政管網和河道，其中污水進入僅需在建設前辦妥相關許可手續(xù)。(三)交通條件新城綠地等四個停車場建設項目可行性研究報告13項目四個停車場工程均在城市道路旁，交通十分便利。二、項目建設是解決城市停車難問題的需要近年來，隨著**城市經濟的快速增長，汽車進家庭的步伐加快，城市機動車發(fā)展迅猛，截至到 2022 年 8 月底，**全市機動車保有量已達到 198 萬輛，其中私家車 萬輛。停車難，已經成為我市交通發(fā)展、汽車消費的瓶頸之一。新城綠地等四個停車場建設項目可行性研究報告15四、項目建設是提高區(qū)域服務質量的需要本項目的建設將有助于改善**新城地區(qū)交通和停車的環(huán)境，緩解區(qū)域內的停車位不足的問題，尤其是中心商業(yè)商務區(qū)一位難求的現(xiàn)象，從而大大提高了**新城的環(huán)境檔次，改善了新城的停車和交通的狀況，緩解**新城停車位不足的問題，大大提**新城區(qū)域的服務水平和服務質量，對于提升**新城的知名度和美譽度以及提高**新城的區(qū)域競爭力和影響力影響深遠。我國土地最多能供應 17 億人口的糧食是以人均耕地基本維持目前水平為前提的，正規(guī)耕地資源極其有限并將繼續(xù)減少的嚴峻現(xiàn)實，成為目前中國政府和人民關注的最重大和最迫切的問題之一。而城市地下空間開發(fā)利用的最終目的是為人類活動創(chuàng)造更美好、更有意義的生存環(huán)境，通過改善城市空間環(huán)境的質量來提高生活質量。**綠地及地下停車場：位于**新城**東、石曲街北。本項目四個停車場工程均位于**新城內，所處區(qū)位位于**中心城區(qū)北部，護城河以北，在構筑**城市中心中起著及其重要的作用，作為重要的城市副中心之一，交通樞紐、現(xiàn)代商務、生態(tài)居住三大城市功能的定位已經明確。**地塊周邊的用地主要為金融業(yè)用地和商業(yè)用地。由于各類建筑均嚴格按照了**停車配建標準進行了配建，內部員工停車位及大部分訪客停車位基本在其項目內解決。新城綠地等四個停車場建設項目可行性研究報告18根據《**城市建設項目交通影響分析預測技術標準》的相關調查，商場顧客的購物時間約為 70 分鐘，行政機關訪客的辦事時間約為 40 分鐘，文化娛樂的辦事時間參考商場顧客，約為 70 分鐘，醫(yī)院看病人員時間約為 90 分鐘。主要技術經濟指標如下表所示：表 422 **綠地及地下停車場規(guī)劃的主要技術經濟指標圖新城綠地等四個停車場建設項目可行性研究報告20工程名稱 **新城**綠地及地下停車場 總占地面積 （㎡） 10638總建筑面積（㎡） 約 16000 多地面一層 地下一層 地下二層用地面積（㎡） 10638 10638 10638其中 建筑面積（㎡） 綠地率（% ） 不小于 70%機動車停車位 不少于 390 個非機動車停車位 不少于停車場面積的 2%停車位 無障礙停車位 不少于 8 個(三)**綠地及地下停車場：本項目占地面積 10506 平方米，規(guī)劃為綠地公園，擬在地面建綠化公園、種植生態(tài)綠化，并利用地下空間建設兩層停車場及服務物管、配電間等服務設施 ，總建筑面積約 16000 平方米。**綠地停車場位于綠地地下，停車場共設兩個車行坡道、三部樓梯、一部電梯。停車場總共可停放機動車輛不少于 350 輛。地塊規(guī)劃為廣場用地，新城綠地等四個停車場建設項目可行性研究報告23以配置花壇、草坪和喬、灌木為主，也可適當布置一些體育設施、青少年活動中心等設施，并利用其地下空間配建停車場地。地下一層設有雙層機械式機動車和非機動車停車場，其中按雙層機械式車位設置可停放約 260 個，單層停放約 130 個；非機動車停車場面積不少于停車場面積的 2%，約為 320 平方米，可停放非機動車輛約 200 輛；地下二層全部為機動車停車場。三、**綠地及地下停車場**綠地及地下停車場位于**新城江乾路與 312 國道交叉處西北角，占地總面積 10506 平方米，本項目擬建地下兩層停車場，總建筑面積約 16000 平方米，包括兩層地下停車場及服務物管、配電間等配套設施。地面除出入口外，其余設置景觀綠地。為了保證 312 國道的通行能力，建議地塊南側 312 國道上的出入口采取右進右出的交通組織；地塊東側江乾路上的出入口允許機動車左轉進入；停車場出入口設置機動車限速、讓行標志標線。停車場總共可停放機動車輛不少于 170 輛。第二節(jié) 建筑結構設計一、設計依據(一)主要規(guī)范和標準《**新城控制性詳細規(guī)劃》 《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 （2022 年版） ； 《民用建筑設計通則》 （GB503522022） ； 《建筑設計防火規(guī)范》 （GBJ1687） （2022 年版） ；汽車庫建筑設計規(guī)范》 （JGJ10098） ；新城綠地等四個停車場建設項目可行性研究報告25 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 （GB5006797 ） ； 《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》 （JGJ502022） ； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （GB5018093） （2022 年版） ；《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標難》GB5006—200l；《建筑抗震設防分類標準》GB50223—2022； 1《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009—2022 ；1《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007—2022 ；1《混凝土結構設計規(guī)范》GB50