【正文】 最主要的組成分為服裝百貨、餐飲、二手房中介、家居建材四大類，除了主商業(yè)街區(qū)外都能找到建材門市，尤其以新建成小區(qū)周邊底商居多，品牌低端，鋪面多為3040㎡，租金從幾千到1萬(wàn)多不等，短期經(jīng)營(yíng)為主，乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的一站式家居建材購(gòu)物市場(chǎng)。 某市主城區(qū)商業(yè)分析金安大道一段：是某市最繁華的一條路，雙向六車道。 思源大道：連接思源廣場(chǎng)，路中心有綠化廣場(chǎng)隔離帶，路兩側(cè)銀行、國(guó)家電網(wǎng)、書店、手機(jī)店等。 某市主城區(qū)商業(yè)特征總結(jié)缺乏規(guī)劃、市場(chǎng)定位不清晰 某市中心商業(yè)主要依托金安大道、廣寧路、平安大道、思源大道、洪州大道的沿街商鋪形成，由于經(jīng)營(yíng)戶非投資戶，造成沿街商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏規(guī)劃，市場(chǎng)定位不清晰。新天地案名某新天地項(xiàng)目用途住宅、底商銷售電話 項(xiàng)目地址洪州大道與環(huán)城北路交會(huì)處交通狀況4路開發(fā)商某市萬(wàn)佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑情況9棟33層 廣告方式路牌墻體銷售方式自銷主力戶型80㎡二居開盤時(shí)間2011年12月建筑面積17萬(wàn)平方米入住時(shí)間2013年4月銷售率一期100%二期 30%總棟/戶數(shù)3棟/1500戶停車費(fèi)及收費(fèi)價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)城北唯一在售樓盤，價(jià)格低4500戶型配比戶型二居三居躍層面積區(qū)域8099140170外立面石材，面磚及墻漆交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯備注一期已罄，二期排號(hào)中現(xiàn)有活動(dòng)：交三萬(wàn)抵五萬(wàn)商業(yè)：一層10000元/㎡，二層6000元/㎡216。 恒大F2：。 城北老城區(qū)板塊，發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)滯后，房?jī)r(jià)比城南新城區(qū)均價(jià)低500元/㎡左右，發(fā)展余地不大，僅滿足周邊居住需求。以上兩方面充分說(shuō)明某房地產(chǎn)市場(chǎng)真的缺乏一個(gè)適合老百姓投資的商業(yè)項(xiàng)目，而這就是我們項(xiàng)目的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，開發(fā)項(xiàng)目眾多，房?jī)r(jià)均價(jià)4500元/㎡左右，底商價(jià)格10000元/㎡左右。 東方明珠案名東方明珠項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話6298666項(xiàng)目地址武勝縣東街延伸段左側(cè)交通狀況良好開發(fā)商四川泰鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑情況7棟高層，14棟小高層廣告方式單頁(yè)墻體圍擋銷售方式四川迅房房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司代理主力戶型㎡占地面積120多畝建筑面積164643㎡綠化面積%銷售率總棟/戶數(shù)21棟/1150戶停車費(fèi)及收費(fèi)價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)縣城中心核心地段，靠近縣政府配套設(shè)施完備4600備注靠近縣政府及主商業(yè)街區(qū)，成為當(dāng)?shù)厝俗罡信d趣的投資地段，商業(yè)未售。 一江山水案名一江山水項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話6665666項(xiàng)目地址武勝濱江路交通狀況開發(fā)商昌平實(shí)業(yè)建筑情況11棟高層廣告方式墻體圍擋街頭廣告銷售方式重慶美翔地產(chǎn)顧問(wèn)代理 主力戶型商業(yè)80120㎡占地面積㎡建筑面積㎡綠化率32%價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)商住結(jié)合風(fēng)景優(yōu)美4500備注配套商業(yè)價(jià)格6000元/平米—11000元/㎡，216。正在建設(shè)中的某港岳池港區(qū)，更是四川省通江達(dá)海戰(zhàn)略的重要組成部分。建材市場(chǎng)是自發(fā)形成的沿街底商，50㎡租金20000元/年—30000元/年左右。216。距重慶、成都分別為80和300公里，僅1小時(shí)和3小時(shí)車程。 礦產(chǎn)資源 市內(nèi)探明具有一定儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有煤、硫、石灰石、石膏礦、石英砂等，主要礦產(chǎn)資源可概括為“一黑一白”，黑為煤，白為石灰石，具有很大的開采價(jià)值。我市石灰石分布廣，儲(chǔ)量大，品位高，裸露多，剝離量小，露天開采極為方便，為全國(guó)著名優(yōu)質(zhì)礦。 豪邁國(guó)際案名豪邁國(guó)際項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話08264888888項(xiàng)目地址華鎣市迎賓路交通狀況好開發(fā)商四川新鎣公司建筑情況廣告方式車內(nèi)墻體圍擋戶外廣告銷售方式自理主力戶型79123㎡價(jià)格住宅起價(jià)4100均價(jià)最高價(jià)4300賣點(diǎn)4200備注已近尾盤，商業(yè)20000元/㎡216。 某縣隸屬于某市，位于某市東部距離50公里處，東、南分別與重慶市墊江縣、長(zhǎng)壽區(qū)、渝北區(qū)接壤，西、北分別與華鎣市、某區(qū)、大竹縣相連。國(guó)家五縱七橫的兩條重要的高速公路達(dá)渝高速公路與滬蓉高速公路交匯于縣城南郊，210國(guó)道和達(dá)渝高速公路縱貫?zāi)媳保弶|高速公路和304省道橫穿東西，形成川東交通樞紐。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)2010年，%，%，%，%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)突飛猛進(jìn)，私營(yíng)企業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在某各區(qū)縣排名第二。 上甲御城案名上甲御城項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址鼎屏鎮(zhèn)曹家灘大橋側(cè)B地塊交通狀況好開發(fā)商四川上甲房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑情況廣告方式墻體圍擋戶外廣告銷售方式自理主力戶型住83116㎡商4050㎡占地面積70多畝建筑面積5余萬(wàn)㎡綠化面積%價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)周邊發(fā)展快4800元備注商鋪面積100㎡左右，價(jià)格1—3萬(wàn)/㎡，項(xiàng)目基本售罄216。216。從開發(fā)模式上看，基本屬于復(fù)制式開發(fā)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，雖然個(gè)別項(xiàng)目體量較大，宣傳上講到能夠覆蓋某地區(qū)，吸引外來(lái)投資購(gòu)房，但是項(xiàng)目自身還是以當(dāng)?shù)匕傩兆鳛橹髁?gòu)買群體。而我項(xiàng)目將來(lái)也會(huì)面臨招商難的問(wèn)題，如何讓某市目前自發(fā)形成的很多建材市場(chǎng)及建材街區(qū)順利進(jìn)駐我項(xiàng)目，建議與政府部門協(xié)商，由政府出面關(guān)?；驙烤€達(dá)成招商意向，而招商的成功與否直接影響銷售的進(jìn)度。沿線道路北側(cè)及西側(cè)為棗山物流園區(qū)，園區(qū)總規(guī)劃面積約12000畝，于2011年7月正式啟動(dòng)建設(shè)，主要建設(shè)物流、倉(cāng)儲(chǔ)、商貿(mào)、市場(chǎng)、加工貿(mào)易、電子信息、生活服務(wù)等項(xiàng)目集群。然而，盡管存在諸多優(yōu)勢(shì)，但是我們不得不面對(duì)一個(gè)問(wèn)題，那就是超大體量、純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某商業(yè)發(fā)展史上還從未沒(méi)出現(xiàn)過(guò)。交通通達(dá)性好緊挨滬蓉高速收費(fèi)站，到達(dá)市中心5分鐘車程。（3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）中心城區(qū)處于商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型期雖有建材市場(chǎng)，但大都規(guī)模較小，沒(méi)有一站式建材專業(yè)市場(chǎng)，更沒(méi)有類似于本項(xiàng)目的大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐某市區(qū)，現(xiàn)在是搶占市場(chǎng)先機(jī)的關(guān)鍵點(diǎn)。同時(shí)某主要收入人群為在外投資或務(wù)工的人群，逢年過(guò)節(jié)才會(huì)返鄉(xiāng)，如何抓住這部分人群，將成為項(xiàng)目銷售的一大重點(diǎn)。四、綜合評(píng)估從以上的分析資料來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)都比較明顯?！镜谒牟糠猪?xiàng)目資源分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目資源的科學(xué)分析，使本項(xiàng)目的定位方向符合市場(chǎng)需求和資源特點(diǎn)。本項(xiàng)目以規(guī)模領(lǐng)先、潛力巨大的特點(diǎn)，建成后必將成為某市城市新的商貿(mào)業(yè)標(biāo)桿?；舅悸啡缦拢?綜合型：本項(xiàng)目將以“綜合性市場(chǎng)”為出發(fā)點(diǎn)，涵蓋家居建材、五金機(jī)電、百貨商場(chǎng)、電子商務(wù)、物流配送、大型超市、服飾和小商品、餐飲、休閑娛樂(lè)等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體，以產(chǎn)品批發(fā)零售兼顧為主導(dǎo)形態(tài)，打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項(xiàng)目，樹立市場(chǎng)品牌形象，提升城市商貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力； 多功能：從某市現(xiàn)有市場(chǎng)的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營(yíng)功能方向的轉(zhuǎn)化，形成以交易為中心功能，開發(fā)相關(guān)的展示、信息、研發(fā)、商務(wù)等功能。項(xiàng)目將配設(shè)：家居賣場(chǎng)、辦公大樓、電子商務(wù)中心、物流配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、百貨商場(chǎng)、影城及休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時(shí)配設(shè)：銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。以批發(fā)、零售為主體功能，為消費(fèi)者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù)消費(fèi)場(chǎng)所。（5）物流功能：充分利用地塊現(xiàn)有的獨(dú)特交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮304省道以及滬蓉高速公路的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。因此，項(xiàng)目的開發(fā)檔次宜向中高端定位，成為某市未來(lái)主要的商品物流生活中心。價(jià)格定位分析】一、 結(jié)合周邊住宅與商鋪價(jià)格比例定價(jià)分析首先了解一下地塊周邊商鋪的銷售價(jià)格及租金情況：城南新城區(qū)板塊住宅底商目前售價(jià)在900015000元/㎡之間，租金2550元/㎡/月之間；城北老城區(qū)板塊住宅底商目前售價(jià)在600011000元/㎡之間，租金在2040元/㎡/月之間；城南和城北的兩個(gè)板塊住宅價(jià)格均價(jià)在44004900元/㎡之間，與商鋪的價(jià)格比例在1：2至1：3之間，結(jié)合本項(xiàng)目地塊實(shí)際情況，商鋪銷售價(jià)格應(yīng)該在70009000元/㎡之間。客群定位分析】 一、某的投資客 30至55周歲，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外地務(wù)工人員、工廠工人，一些具有較高職稱、較高學(xué)歷的企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)以及在異地工作、投資的某人。 人群特征：決策果斷，投資和經(jīng)營(yíng)兩不誤；認(rèn)同區(qū)域差異會(huì)產(chǎn)生較大的升值空間；對(duì)產(chǎn)品價(jià)格、投資回報(bào)、市場(chǎng)前景，后期經(jīng)營(yíng)保障比較關(guān)注。同時(shí)由于有當(dāng)?shù)厥蹣翘幰?guī)模及形象做比照，建議展示面積在500㎡以上，且裝修要豪華，以展示項(xiàng)目形象和樹立良好的企業(yè)實(shí)力。四、渠道銷售 拓展有效、適合當(dāng)?shù)靥厣匿N售渠道，當(dāng)?shù)囟址恐薪樾橇_棋布，可以充分利用，選擇有實(shí)力的中介，簽訂代理協(xié)議，使其成為我項(xiàng)目渠道分銷商，利用其場(chǎng)所及接觸人群，實(shí)現(xiàn)快速滲透、快速去化的效果。我們堅(jiān)信某項(xiàng)目一定會(huì)成為某市商業(yè)發(fā)展史的一個(gè)新起點(diǎn)！ 第68頁(yè) 共6