【正文】 但是，在某一段時空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個完整的形象。位：“純生態(tài)型園林式住宅”之典范集膠州市人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。2003828 22:16:32雞蛋(0)四、產(chǎn)品檔次定位可行性本項目的檔次定位為“中國城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。位：人與自然環(huán)境相融合綠野與住宅的對話東方文化與西方文化相融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境”顯示身份的名片產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會為輔網(wǎng)點規(guī)劃建議本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。根據(jù)中國策劃研究院青島項目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達720人次/日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。劣勢：網(wǎng)點物業(yè)的范圍大。網(wǎng)點的單層面積范圍大，不易聚人氣。：優(yōu)勢：商場部分規(guī)劃60150因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范。以此提高知名度及吸引人氣。三、網(wǎng)點的價格策略建議：根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商前期網(wǎng)點銷售在價格策略上采用“高開低走”，其效果和負(fù)面影響與住宅樓類似。M2根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平在3800元/（3）租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點以完全出售形式賣給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營管理占20%。即發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點。此時發(fā)展商一次性返還業(yè)主1萬元/年3年＝3萬元。目前項目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)，（東宋、中宋、西宋、二里河）及未來本項目的東苑綠世界小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品及其它購物需求量大，平均消費水平不高。一次性付款　供10萬元創(chuàng)業(yè)基金。“延伸產(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。（一）平面布局本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以80M2290為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計時不允許出現(xiàn)“暗房”。M23M2以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設(shè)計，一般的戶型在5室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于2廚衛(wèi)設(shè)備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點要解決的是：（1）依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。（4）各戶應(yīng)集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管線不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。（6）熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計的配合。防盜報警系統(tǒng)※通訊自動化系統(tǒng)小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計手法結(jié)合歐陸設(shè)計風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個性，在膠州市形成巨大沖擊力，給消費者心理滿足感。圖22（略）2003828 22:17:17第七節(jié)因此，本項目的中小型以帶裝銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。第八節(jié)文、教、衛(wèi)圈人士該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。細分如下：企業(yè)業(yè)主高級職業(yè)經(jīng)理人高級技術(shù)人員該群族是本項目主要目標(biāo)客戶。退休人員該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級知識分子、回國人員、國企老板等不同類型，不同收入來源。價格定位1360元/M21716元/M2商M2市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。在此基礎(chǔ)上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。（1）少量目標(biāo)客戶群的需求程度：（3）較強烈（1）不足（4）有余（2）較有利（4）不激烈（2）一般從經(jīng)驗角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤率應(yīng)為25％35％，對應(yīng)圖中的單價值為1350元／M21850元／M2。以上是按理論的安全模式推理的結(jié)果。因而在價格定位上不宜按理論上的理想均價1650元／M2來作為我們的均價。規(guī)劃主導(dǎo)思想總體規(guī)劃思路M2總建筑面積：124347M2聯(lián)體別墅建筑面積：25968“東苑綠世界”的市場定位思路，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上提高了容積率和建筑密度，提高了綠化及景觀的面積。一、配套設(shè)施的規(guī)劃特點從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。游泳池素質(zhì)直接體現(xiàn)物業(yè)的檔次。兒童活動中心、老人活動中心、托兒所都是在中心休閑廣場、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童的戲鬧而對其它居民帶來的干擾。商鋪的銷售不但會為開發(fā)商帶來較高的利潤回報，還可以促進住宅樓盤的銷售。本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。建筑單體也根據(jù)這一特點，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機動車道，機動車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。上述區(qū)域中，機動車在遇緊急事故或服務(wù)需要時（如消防、急救等）才可通行車輛。第四章運用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項目，最終獲取的不單是本項目的經(jīng)濟效益，而是通過項目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn)品牌形象。品牌附加值：對一個開發(fā)商而言，以往業(yè)績的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽度，都會直接影響物業(yè)的售價。本項目的營銷定位，主要是通過整合與項目開發(fā)、營銷有關(guān)的各種要素，進行立體整合營銷。一、賣點整合概念賣點A．展望未來，升值無限購物、休閑、娛樂一條街。C．噴泉雕塑，流云疊水；G．專業(yè)服務(wù)，消解您的后顧之憂。B．都市新貴的風(fēng)雅逸境生活因您而更精彩。M2公寓的價格，在這里您可擁有一套高檔的別墅公寓；2003828 22:19:05第五章立體營銷方案與操作細則為了抓住七月份活動期（開盤后）契機，我們采取立體化、多元化的營銷方式，具體操作如下：位于膠州市中心地段，屬市內(nèi)高檔購物城，人流量大，客戶層次多樣。售樓處置業(yè)顧問不僅要負(fù)責(zé)接待各展點來的客戶，并要追蹤迫其落定，直至成交。朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點設(shè)立一周優(yōu)惠樓盤展示牌告知目標(biāo)客戶在一周內(nèi)購買這些住房可獲得3－5個點的額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購先得，具體價格由售樓處靈活掌握。同時，宣傳本項目“鬧中取靜”的獨特地理位置優(yōu)勢，讓人們產(chǎn)生一種較低價位輕松入住東苑綠世界的感覺。引入名校概念，蘭州西路是一個較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖較為完善，周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾。第二節(jié)增加親和力與認(rèn)同感。現(xiàn)將告業(yè)主函樣本附于文后，以供參考。您美麗的家園將添不少新的成員!誠意邀請各位親朋好友入住這個大家庭。售樓處日第三節(jié)根據(jù)前期調(diào)查分析及售樓處業(yè)主資料顯示，目前膠州市周邊城鎮(zhèn)個體戶或私人購買率占總購買率的30%左右。三、抽獎活動在鬧市區(qū)集中進行類似前部分例如新世紀(jì)廣場門口的促銷活動，處理盡可靈活些。⑴、這里的展示海報最好以燈箱廣告為主，配以多組射燈，增強光彩奪目的效果，這樣能更好地突出我們樓盤的尊貴素質(zhì)，可以起到24小時宣傳效果。與名表中心氛圍相襯。因而仔細挖掘此類客戶群體，可能會產(chǎn)生新的效果，具體操作如下：做路牌廣告，用頻繁的視覺沖擊加深人信對我們樓盤的印象。這樣做，可以較為合理的解釋調(diào)整原因，且讓誠意客戶產(chǎn)生一種緊迫感。這樣做，可以在保底價的基礎(chǔ)上，盡量以較高的價格將房屋賣出。1998元帶400元裝修帶配套（暖氣、燃氣、對講、寬帶、有線）售控同步從目前的銷售狀況及價格走勢來看，整體銷售最漸見回升，但離開發(fā)商預(yù)計的銷售目標(biāo)仍有很大的距離，況且小勢的回升，并不能說明，整體銷售已經(jīng)完全超過了風(fēng)險臨界點。（2）第二階段，視第一階段的銷售效果，適當(dāng)上漲價格，使整體平均價格控制在開發(fā)商原計劃的平均價格范圍內(nèi)，由于此時有后期的一段銷售后，整體銷售已有了一定的基礎(chǔ)，銷售已有一定氛圍。結(jié)　56 /