【正文】 農(nóng)家樂餐飲服務(wù)中心建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1一、項目概況 1二、建設(shè)單位概況 2三、綜合評價 3第二章 項目建設(shè)背景及必要性 4一、項目背景 4二、經(jīng)濟發(fā)展背景 5三、項目建設(shè)的必要性 7第三章 市場供求分析及預(yù)測 9一、發(fā)展前景分析 9二、市場需求預(yù)測 10三、注意問題 11四、發(fā)展建議 11第四章 項目建設(shè)條件及地點選擇 13一、建設(shè)地點 13二、建設(shè)條件 13第五章 項目生產(chǎn)規(guī)模及建設(shè)方案 18一、項目建設(shè)規(guī)模和期限 18二、總體設(shè)計方案 18三、外部配套條件 22第六章 建筑設(shè)備工程方案 23一、電力工程 23二、智能化系統(tǒng)（弱電） 26三、給水排水工程 28四、 采暖、通風與空氣調(diào)節(jié) 30第七章 環(huán)境保護及評價影響 33一、生態(tài)環(huán)境影響評估 33二、防治措施與綜合利用 33三、影響評價 34第八章 項目組織與管理 36一、組織管理機構(gòu) 36二、勞動定員和人員管理 36三、項目運作模式 37第九章 消防、節(jié)能、勞動保護和安全衛(wèi)生 38一、消防 38二、節(jié)能 38三、勞動保護和安全衛(wèi)生 39第十章 建設(shè)周期和工程進度安排 40一、項目建設(shè)期限 40二、項目的實施年度計劃 40第十一章 投資估算與資金籌措 41一、固定資產(chǎn)投資估算 41二、新增固定資產(chǎn)投資估算說明 42三、新增固定資產(chǎn)資金來源與籌措 42四、流動資金估算及資金來源 42第十二章 財務(wù)評價 43一、產(chǎn)品產(chǎn)量計劃 43二、總成本測算 43三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配 44四、項目盈利能力 44五、經(jīng)濟效益與社會效益分析 44第十三章 風險分析 46一、盈虧平衡分析 46二、敏感性分析 46三、其他可預(yù)見風險分析 4758第一章 總 論一、項目概況（一）項目名稱：綠地生態(tài)農(nóng)業(yè)有限責任公司農(nóng)家樂餐飲服務(wù)中心建設(shè)項目。（四）項目法人：xx（五）項目負責人：xx（六）建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及建設(shè)期1．建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容包括：一處生態(tài)餐廳、一處辦公服務(wù)區(qū)、一處職工宿舍、以及園區(qū)道路、硬化、綠化等配套工程。（八）項目定位本項目旨在建設(shè)一處具有農(nóng)家樂餐飲服務(wù)中心。公司主營業(yè)務(wù)為種植、養(yǎng)殖、塑料大棚、育苗、觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)建設(shè)。公司采用“集中決策，分散經(jīng)營”的組織管理模式，執(zhí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責任制。三、綜合評價 農(nóng)家樂是新興的旅游休閑形式，是農(nóng)民向城市現(xiàn)代人提供的一種回歸自然從而獲得放松身心、愉悅精神的休閑旅游方式。通過對本項目的可行性研究分析，認為總體設(shè)計方案規(guī)模適宜，結(jié)構(gòu)合理，生產(chǎn)方案實用性和操作性較強，組織管理措施得當，示范帶動作用大，市場前景看好，項目本身具有較好的生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益。20世紀60年代初，當時的旅游大國西班牙把鄉(xiāng)村的城堡進行一定的裝修改造成為飯店，用以留宿過往客人，這種飯店稱為“帕萊多國營客棧”；同時，把大農(nóng)場、莊園進行規(guī)劃建設(shè)，提供徒步旅游、騎馬、滑翔、登山、漂流、參加農(nóng)事活動等項目，從而開創(chuàng)了世界鄉(xiāng)村旅游的先河。目前，推出農(nóng)莊旅游,全國33％的游人選擇了鄉(xiāng)村度假，鄉(xiāng)村旅游每年接待游客200萬,能給農(nóng)民帶來700億法郎的收入，相當于全國旅游收入的1／4。由此可見，農(nóng)家樂旅游是鄉(xiāng)村旅游的一種形式，它是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合而產(chǎn)生的一種新興的旅游項目。統(tǒng)計顯示，%。%；住宿餐飲業(yè)領(lǐng)跑消費市場，%；，%。居民收入保持增長，人民生活穩(wěn)步提高。經(jīng)濟發(fā)展的加快帶動了糧食、能源、水資源、旅游休閑需求量持續(xù)增加。除此之外，還豐富了村民的文化生活，促進了農(nóng)民積極生產(chǎn)的積極性，活躍鄉(xiāng)村經(jīng)濟，挖掘出了當?shù)氐霓r(nóng)村文化蘊涵、風俗特色、餐飲獨特風味等。同時農(nóng)家樂在不需政府、村民投入一分錢，不占用國家土地資源，不破壞生態(tài)環(huán)境，不占用農(nóng)田的基礎(chǔ)下既解決了農(nóng)民的困難，又把新農(nóng)村的項目搞起來了，增加了農(nóng)民的收入，還改善了環(huán)境，這是一個互利雙贏的成果。歷史文化積淀深厚、內(nèi)涵豐富，無論從總量、豐度、可持續(xù)利用等方面來看，都稱得上是優(yōu)勢資源。農(nóng)家樂的出現(xiàn)讓當?shù)剞r(nóng)民積極地投入到規(guī)范化生產(chǎn)無公害特色農(nóng)產(chǎn)品中，為農(nóng)家樂活動奠定了堅實的基礎(chǔ)。通過經(jīng)營農(nóng)家樂，城市文明引入進了農(nóng)村，農(nóng)民也自覺地提高學(xué)習(xí)積極性，提升自己文化素質(zhì)，同時城市的居民們也了解到了農(nóng)民、農(nóng)村、農(nóng)業(yè)等的基本理念，而這就是農(nóng)家樂的意義所在。崇尚自然、保護環(huán)境、追求原生態(tài)的物質(zhì)和精神產(chǎn)品的理念將成為未來公眾的核心價值取向。隨著鄂爾多斯打造國內(nèi)一流的“農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游示范區(qū)”戰(zhàn)略目標的逐步實施，將會吸引越來越多游客，發(fā)展前景十分廣闊。為此，要十分注意食品安全，樹立企業(yè)信譽?！　?。四、發(fā)展建議農(nóng)家樂雖是一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，但總體上還是一個尚未規(guī)范、管理滯后的市場?！　　！　?，強化監(jiān)管。比如突出鄉(xiāng)村的地域風情、傳統(tǒng)文化優(yōu)勢，挖掘古村、古鎮(zhèn)、古跡、典故等文化內(nèi)涵；突出體現(xiàn)地域特點，在建筑、飲食、生活、農(nóng)耕乃至旅游活動的設(shè)計等方面，盡可能地體現(xiàn)出地域風情、風貌、生活習(xí)俗等特色。全鎮(zhèn)總面積717平方公里，轄16個嘎查村、100個農(nóng)牧業(yè)社，總戶數(shù)為6173戶，總?cè)丝跒?5128人（農(nóng)業(yè)戶口5857戶、14664人）。在昌呼格草原從事餐飲的有54家，分布在旅游區(qū)周圍從事農(nóng)家樂、牧家樂的有24家。項目區(qū)地勢東、西、北三面起伏為丘陵，南部低緩平坦。地表有6條大的內(nèi)流河，有兩條外流河干流，水質(zhì)良好。年日平均照2700小時左右，平均無霜期128天，最長161天，最短102天。先后被評為“全國綠化先進旗”、“全國綠化百佳縣”和“全國退耕還林后續(xù)產(chǎn)業(yè)先進旗”。(七)交通區(qū)位移動、聯(lián)通通訊基本無盲區(qū)，多路微波覆蓋全鎮(zhèn)。（九）經(jīng)濟社會發(fā)展某鎮(zhèn)有著悠久的歷史和燦爛的文化，自古人杰地靈、文物古跡薈萃，旅游資源得天獨厚，一代天驕成吉思汗陵園座落于此，是全國重點旅游景區(qū)，已被命名為國家級重點文物保護區(qū)，成吉思汗祭祀文化已經(jīng)被國務(wù)院評為“第一批國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)”，成陵旅游區(qū)被文化部命名為“全國文化產(chǎn)業(yè)示范基地”，具有融草原之爽、帝陵之奇、高原風貌之神，集民族風情于一體的顯著特點，其特殊的地理區(qū)位優(yōu)勢和人文優(yōu)勢，有力地促進著地方經(jīng)濟的健康快速和諧發(fā)展。近期建設(shè)面積2平方公里，主要分為機關(guān)辦公區(qū)、文教衛(wèi)生區(qū)、居住區(qū)、商貿(mào)餐飲區(qū)等。共鋪設(shè)排水管道、供水管道、供暖管道、通訊管網(wǎng)20多公里。目前，集鎮(zhèn)內(nèi)初步實現(xiàn)了市政功能日益完善，配備設(shè)施齊全，遠期發(fā)展留有空間。（二）建設(shè)期限本項目建設(shè)期限為2年。向現(xiàn)代化譜寫上光彩的一筆。但是由于農(nóng)家住戶服務(wù)人員較少，一旦忙起來，客人的要求不能夠及時滿足或者先滿足了那些無關(guān)緊要的要求，就會給客人不好的印象。與居家自用不同，游客用餐講究的是協(xié)調(diào)與舒適?！稗r(nóng)家樂”的廚房制作車間生菜與熟菜分開放置，飲用水源和清潔水分開，面粉、米、油、調(diào)料等儲藏間也要防潮、防鼠、防霉變，同時倉庫要禁止外人出入。都市人吃慣了山珍海味，到鄉(xiāng)村旅游多為尋求綠色自然。除了農(nóng)村特有的土雞、土鴨、老臘肉、黃臘丁以及各種時令鮮蔬外，還應(yīng)廣泛采用各種當?shù)赝撂禺a(chǎn)?！稗r(nóng)家樂”的小吃和面點也不能搞得和城里一樣，而是應(yīng)當突出農(nóng)家特色，搞一些諸如涼粉、涼面、鍋攤（薄煎餅）、發(fā)糕、葉兒粑、蒿蒿饃饃、粽子、土豆餅、紅苕餅、玉米餅、窩頭以及煮玉米、煮紅苕、煮土豆之類的小吃和面點。例如，男人一般都要喝酒，可以多安排一些大菜，女人、小孩不喝酒，則可以多安排一些小吃；工人、職員可以多安排一些經(jīng)濟實惠的菜，干部、企業(yè)家、文化人等可以多安排一些檔次稍高且比較有特色的菜；用餐少的可以盡量安排特色菜；多的則可以面面俱到，各種菜肴都安排。農(nóng)家餐館要體現(xiàn)經(jīng)濟實惠意識。只有這樣，才能使“農(nóng)家樂”的經(jīng)營邁上一個新臺階，最終將“農(nóng)家樂”辦成人人喜愛的休閑度假好去處。（三）方案系統(tǒng)設(shè)置根據(jù)項目區(qū)規(guī)模和電力負荷規(guī)范標準，確定每棟樓供電電源的引入。當一路電源故障時，由另一路電源負擔全部符荷。從各末端配電箱引出的支線均為絕緣導(dǎo)線穿JDG管或阻燃PVC管在頂板或吊頂、墻、地板及地面墊層內(nèi)暗敷設(shè)。照度標準依據(jù)國標建筑照明設(shè)計標準 (GB500342004)。防雷接地、保護接地和工作接地共用同一接地裝置即建筑物的基礎(chǔ)接地體。衛(wèi)生間內(nèi)也應(yīng)做局部等電位聯(lián)結(jié)。二、智能化系統(tǒng)（弱電）（一）編制依據(jù)目前總體規(guī)劃圖，建設(shè)方提供的有關(guān)資料；水暖等專業(yè)規(guī)劃對安防控制要求；現(xiàn)行有關(guān)國家和地方標準、規(guī)程規(guī)范。電話及寬帶線路均由市政管網(wǎng)引來。在每個房間設(shè)置電話插座、網(wǎng)絡(luò)插座。2．信號源電視信號從市政光纜上分支接到該項目區(qū)其它建筑物內(nèi)有線電視系統(tǒng)。在起居室及所有臥室設(shè)置電視插座。項目區(qū)給水水源由市政給水管網(wǎng)提供，設(shè)計接入1根DN200給水管。（三）給水系統(tǒng)水源由市政自來水管網(wǎng)接入1根DN200給水管，提供項目區(qū)用水，項目區(qū)內(nèi)室外主要供水區(qū)域或主干道路設(shè)置的供水管道呈環(huán)狀管網(wǎng)布置，管徑DN200mm，其他供水區(qū)域可采用枝狀供水管網(wǎng)形式。廚房設(shè)隔油池，生活污廢水排出后經(jīng)化糞池處理后匯集，統(tǒng)一排入城市污水管網(wǎng)，由城市污水處理場統(tǒng)一處理。2．雨水結(jié)合項目區(qū)內(nèi)的地形條件，設(shè)置其坡度為千分之8，故本方案雨水順自然坡度進入城市雨水管網(wǎng)，經(jīng)雨水排放總管統(tǒng)一排放。3．室內(nèi)排水管材料采用UPVC螺旋排水管，粘接。（二）工程概況、設(shè)計范圍區(qū)內(nèi)采暖熱源由市政引入的95/70℃的高溫熱水，供項目區(qū)集中采暖供熱系統(tǒng)使用。（2）戶內(nèi)采暖管道采用地埋管，雙管下供下回散熱器同程系統(tǒng)，主立管和熱量表等戶用入口裝置設(shè)在公共管道井內(nèi)。 （五）空調(diào)宿舍、活動室等預(yù)留分體空調(diào)電量，餐廳預(yù)留立柜式分體空調(diào)電量。建設(shè)時要考慮內(nèi)外自然環(huán)境不被生產(chǎn)垃圾污染，維持一個可持續(xù)生產(chǎn)的資源環(huán)境，必須認真做好基地及周圍環(huán)境保護工作，盡可能保持原有環(huán)境衛(wèi)生不被破壞，爭取得到改善和提高。二、防治措施與綜合利用（一）環(huán)保設(shè)計采用的標準1．《工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標準》 II級 GB897988。（二）綜合利用與治理方案1．施工期措施在項目建設(shè)過程涉及的土建施工過程中必須加強對施工場地進行嚴格管理，防治水土流失。2．生產(chǎn)運營期措施對于生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢渣和生活垃圾要統(tǒng)一堆放，要及時、統(tǒng)一運走，并嚴格按照國家的有關(guān)規(guī)定進行處理。因此不會對周圍環(huán)境造成污染，項目是可行的。本項目設(shè)立董事會、監(jiān)事會和總經(jīng)理，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制。主管人員主要由公司股東擔任，其他人員對外招聘。２．通過發(fā)放專業(yè)書籍及專業(yè)資料鼓勵自學(xué)，通過知識競賽和勞動技能競爭來提高從業(yè)人員的種植、加工、管理、技術(shù)水平。第九章 消防、節(jié)能、勞動保護和安全衛(wèi)生某綠地生態(tài)農(nóng)業(yè)有限責任公司負責對所有招聘的勞動員工進行勞動保護與安全生產(chǎn)培訓(xùn)，購置必要的消防器材。（一）供電節(jié)能措施該項目使用的設(shè)備設(shè)施均采用高效節(jié)能產(chǎn)品，調(diào)頻變速裝置和高效節(jié)能照明電器，低壓變電采用電容器自動補償。在項目選用的機器、設(shè)備在運轉(zhuǎn)部分要安裝保護裝置。環(huán)節(jié)衛(wèi)生除設(shè)專職人員負責外，應(yīng)劃分衛(wèi)生責任區(qū)，定期清理。二、項目的實施年度計劃技術(shù)準備階段：項目審批后前1個月，完成工程設(shè)計；工程建設(shè)階段：項目審批后212個月，種植基地土地平整、加工廠建設(shè)；設(shè)備安裝調(diào)試：項目審批后1220個月，完成加工廠設(shè)備調(diào)試，并同時完成內(nèi)部人員培訓(xùn)工作；工程驗收階段：項目審批后2024個月，組織項目工程竣工驗收；達產(chǎn)期階段：本項目計算期10年，建設(shè)期為2年，生產(chǎn)期為8年。2．基本預(yù)備費按建筑費、設(shè)備費、其它工程費之和的5%計算。四、流動資金估算及資金來源本項目新增流動資金總額為200萬元，其中鋪底流動資金30%為60萬元，由企業(yè)自籌資金解決。（一）原材料價格的確定（不含稅）是以現(xiàn)行價格為基礎(chǔ)進行計算。（五）修理費用按折舊的30%計算（六）銷售費用按銷售收入的2%計算總成本費用估算詳見附表4。損益和利潤分配詳見附表6。項目建成后，將帶動戶率先脫貧致富，有力地促進當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展，社會效益明顯。表101 敏感性分析表　全部投資(所得稅前)序號項 目變動幅度內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期%萬元年基本方案%6,543 1固定資產(chǎn)投資10%%5,824 10%%7,263 2銷售收入10%%8,884 10%%4,203 3經(jīng)營成本10%%5,395 10%%7,692 從上表中可以看出，當這幾種因素變化10％時，項目的稅前內(nèi)部收益率仍在20％以上，說明項目具有較強的抗風險能力。同時，要加強管理人員和種植人員平時對天氣預(yù)報的了解，并且要求種植人員員嚴守崗位職責，避免自然災(zāi)害造成損失。（三）技術(shù)風險由于種植基地生產(chǎn)的現(xiàn)代化程度比較高，對從事相關(guān)技術(shù)生產(chǎn)的人員的科技素質(zhì)要求較高