王志剛工作室策劃案之劍法流程全圖-預覽頁
【正文】 現(xiàn)狀地形地貌、地質水文基本情況、周邊景觀資源和配套設施資料收集訪談現(xiàn)場踏勘項目資料企業(yè)訪談了解項目資源條件三、SWOT分析四、項目機遇與特有優(yōu)勢資源梳理五、項目資源因子分析及項目細分市場選擇表六、項目定位定位坐標系定位雷達圖七、中國城市房地產階段論八、目標市場模型包括模式鎖定的特定目標市場群?！ 型：中文化高收入的“社會精英階層”。是最核心為的骨干一族，規(guī)模最大，是其主力戶型產品的主要購買者，也是奧園社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者?！狟型：標志型。數(shù)量不多，但購買力強，落定迅速，是奧園大戶型產品的產要購買者，對奧園產品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動?！狤型：邊緣型。三口之家居多。二人之家或子女幼小?！ ”坦饒@： 中高功能價值低文化價值?！ ∩虾映牵骸 〉凸δ軆r值高文化價值。十、開發(fā)方案選擇4種開發(fā)方向方案1方案2方案3方案4建筑形式洋房、小高層洋房、小高層洋房、小高層山地洋房目標客戶白領中產階層小白領、工薪富裕階層容積率建筑面積（萬m2）2727主力戶型面積1001201001206080150200單價（元/m2）2200320022003000單元總價25萬40萬15萬45萬成本（元/m2）1500240015001800投入（億元）靜態(tài)收益率46%%46%%風險中較高較低中品牌同質化超越性超越性超越性針對各方案分析機會和風險。圖：奧林匹克花園開發(fā)推廣行為模型營造一種生活方式，即指開發(fā)商在既定的開發(fā)理念指導下，為一個經(jīng)濟收入、文化傾向相對趨同的人群或階層提供以住宅為中心，包括滿足其需求和偏好的各種生活配套設施和管理服務的生活空間；并由于這一生活空間具有某種功能上、文化上的傾向性，使用權發(fā)展商得以逐步引導買家業(yè)主實現(xiàn)雙方共同預期的生活形態(tài)和社區(qū)文化，最終共同營造一個理想的家園。一般樓盤開發(fā)商的生產行為見如下模型：圖：一般樓盤開發(fā)商的生產行為模型圖：奧園開發(fā)商與消費者共創(chuàng)生活方式的開發(fā)推廣行為模型而從奧林匹克花園的生產行為示意圖中我們可以看出： 生產行為貫穿始終。十四、企業(yè)戰(zhàn)略選擇一、一個上市公司介入房地產有三種方式。 人和項目，企業(yè)有兩種戰(zhàn)略選擇，如圖示：從市場、企業(yè)、項目幾個方面對這幾種選擇進行分析： 不啟動項目 這種策略選擇是考慮項目現(xiàn)在地塊不成熟，開發(fā)風險較大；企業(yè)又沒有團隊、經(jīng)驗和品牌的現(xiàn)狀，把人和地塊先放23年，不去動它?！ ★@而易見，此種選擇基本無風險，關鍵在于企業(yè)能否想辦法在23年內土地不被回收。（2） 可以和黃項目抱成一團，依仗它們的聲勢炒熱地塊，在借勢的同時可以很明顯的針對和黃項目作出差異性。并且主動權在手，可以根據(jù)不同情況進行靈活處
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