【正文】 的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)；另一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)反過來又會促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益?！　∥覈母镩_放20年來國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費觀念也發(fā)生了深刻的變化。對住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對住宅需求的變化。 　　自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房制度改革方面已進(jìn)行了許多探索與實踐。住宅商品的價值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。**地產(chǎn)憑借良好的社會信譽(yù)和多年的房地產(chǎn)運作經(jīng)驗，在項目運作中擁有優(yōu)勢，作為濰坊市房地產(chǎn)知名品牌,其經(jīng)營理念“**地產(chǎn)，誠信百年”在濰坊市樹立了誠信的榜樣，從而使該項目在社會上建立了良好的品牌優(yōu)勢。建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：；改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達(dá)到70%以上；提高住房建設(shè)質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達(dá)到95%以上，優(yōu)良品率達(dá)到30%以上。三、符合濰坊市區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃滿足市民的生存需要，發(fā)展需要和享受需要，是城市建設(shè)的出發(fā)點和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最終落腳點。 濰坊市近幾年房地產(chǎn)的開發(fā)，商住房的建設(shè)，觀念相對陳舊，創(chuàng)新意識不夠，模式多有雷同。從而形成運動健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現(xiàn)代住區(qū)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，公司實力雄厚，下設(shè)綜合辦公室、銷售部、客戶服務(wù)部、采購中心、成本部、設(shè)計部、工程一部、工程二部等部門，現(xiàn)有職工80多人，具有專業(yè)技術(shù)人員60多人。2008年被評為“山東省第六屆消費滿意單位”。1998年底竣工建成。**園是山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司2001年底開發(fā)的住宅項目小區(qū)項目占地56000余平方米,建筑面積48300平方米，綠化率37%,車庫、位擁有率達(dá)50%。生活配套一應(yīng)俱全：學(xué)校、市場、郵局、銀行、車站、商場、公園、健身娛樂場所等方便了廣大業(yè)主的生活與便利。是濰坊市的形象工程、名片工程。其規(guī)劃獲2003年度“濰坊市優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計評選一等獎” 。項目占地面積97086平方米，規(guī)劃總建筑面積100600平方米，由25棟多層和6棟小高層住宅組成。
**駿景領(lǐng)略全新水景，預(yù)約未來生活，其高貴品質(zhì)、精致生活，受到了廣大消費者的一致好評和認(rèn)可。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰西三路、西二路等城市主干道。 m2，建設(shè)多層住宅19棟，低層住宅8棟， m2， m2， m2，商業(yè)1487 m2。為更加全面的認(rèn)識濰坊市場，我們本次將對于濰坊東城和西城兩個區(qū)域進(jìn)行市場調(diào)研。1989年4月，東城建設(shè)第一期工程竣工，市委市政府遷入新址辦公，至2001年底，東城建城區(qū)總面積達(dá)到了17平方公里，常住人口10萬多人。整體來說，東城還處在一個發(fā)展建設(shè)階段，缺乏足夠的商業(yè)配套，主要的購物場所是位于遼河路上的民建大廈和位于東三路的百貨大樓、銀座商城。萬**爾夫花園單價范圍在3800元/m2～ 4200元/m2之間，平均單價3900元/m2；國單價范圍在3980元/m2～ 6500元/m2之間，平均單價4200元/m2；科*達(dá)*園單價范圍在3400元/m2～ 4900元/m2之間，平均單價4500元/m2。：有外來做生意的私營業(yè)主和在油城打工準(zhǔn)備定居油城的外地人組成，勝利油田吸引了大量外地人員來濰坊謀生，他們是購房的又一主力軍?，F(xiàn)在售樓盤大多已接近尾聲，與東城相比，西城人氣旺盛，由于土地儲備有限，新開發(fā)樓盤較少，售價較高。四、可比樓盤市調(diào)情況海**盈城位于西城黃河路與西一路交匯處南側(cè)，海信金瀚置業(yè)有限公司投資興建，位于濰坊城市新的中心，連接?xùn)|西兩城，交通便利，擁有長途汽車站、醫(yī)院、五星級酒店、濰坊區(qū)政府等完善市政配套，公交線路有10103等多條。售樓處在小區(qū)會所內(nèi)，外觀精致大氣、干凈，有沙盤、樓書、背景音樂，現(xiàn)場銷售氣氛良好，但無SP支持。二、產(chǎn)品定位戶型類型：五室三廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)。其中低層住宅17棟，多層住宅4棟，商業(yè)1棟。濰坊市地理位置為北緯36176。10′。濰坊市中心城分東城和西城，人口60萬。其中。城鄉(xiāng)居民人均消費性支出繼續(xù)增長 2009年，%。%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和功能布局上看，西城以發(fā)展機(jī)械、電子工業(yè)為主，同時加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與改造，配套建設(shè)商業(yè)與娛樂設(shè)施，建成為油田服務(wù)的生產(chǎn)、生活基地；東城作為濰坊市的中心城區(qū)規(guī)劃高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，將成為全市的行政、文化、信息、商務(wù)、金融和商貿(mào)中心，發(fā)展與中心城區(qū)相配套的第三產(chǎn)業(yè)。住宅開發(fā)重點區(qū)完善現(xiàn)有已批在建項目，重點開發(fā)東城片區(qū)西、北部及西城片區(qū)東部耿井居住區(qū)、中心區(qū)住宅。（2）片區(qū)服務(wù)中心：包括勝利工業(yè)園和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以工業(yè)配套服務(wù)為主的工業(yè)服務(wù)中心、居住區(qū)級服務(wù)中心、以及勝北社區(qū)服務(wù)中心。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰西三路、西二路等城市主干道。根據(jù)以上分析，項目擬選址是適宜的。，提高居住安全性，加強(qiáng)居住舒適性按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過標(biāo)志建筑和標(biāo)志景觀步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，提高居住環(huán)境的安全性。規(guī)劃用地南側(cè)緊鄰油田新建的經(jīng)濟(jì)適用房南苑新區(qū)，西側(cè)臨近西三路與勝南社區(qū)和勝利油田總機(jī)械廠，是油田職工及周邊企業(yè)職工將來的重要生活片區(qū)。用地南部有東西向溝渠一條，現(xiàn)狀基本廢棄。結(jié)論：規(guī)劃范圍內(nèi)地質(zhì)條件較好，屬可建設(shè)用地。為進(jìn)行部分商業(yè)社和開發(fā)創(chuàng)造便利條件。結(jié)論：周邊主要道路尚未完全形成，規(guī)劃考慮現(xiàn)狀章丘路作為近期主要的對外道路。結(jié)論：周邊商業(yè)的不健全，為小區(qū)內(nèi)的部分商業(yè)設(shè)施建設(shè)提供了機(jī)遇，規(guī)劃中應(yīng)重點控制建設(shè)總量。地塊內(nèi)有規(guī)劃城市水系蜿蜒通過，為小區(qū)提供了良好的景觀資源。另外利用小區(qū)內(nèi)水系、中央步行軸線、廢油井場地及分散的小廣場，建設(shè)青年健身廣場、兒童游戲場、老年健身樂園、燈光籃球場、門球場、街舞廣場等健身場地?！岸啻亍笔侵复┎逵谛^(qū)景觀系統(tǒng)中的多個居住組團(tuán)院落。小區(qū)的公建用地主要的集中在燕山路、章丘路主入口處，另外為豐富城市界面，提高開發(fā)效益規(guī)劃部分沿街商業(yè)。（1）道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)道路系統(tǒng)采用方便實用的原則，小區(qū)主路采用較為規(guī)整的環(huán)形道路，將各個居住組團(tuán)聯(lián)系在一起。在保證組團(tuán)綠地與小區(qū)中心綠地視覺通廊通暢的基礎(chǔ)上，結(jié)合生態(tài)健身環(huán)廊及小區(qū)內(nèi)水系設(shè)置環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部步行系統(tǒng)。環(huán)境是住區(qū)的靈魂，合理良好的環(huán)境設(shè)計，能切實改善該地段居民的生活質(zhì)量，提高居住區(qū)的品位，并影響整體城市居住環(huán)境。“一帶”是指小區(qū)內(nèi)部的濱水景觀帶。整個小區(qū)的各種空間通過中央公園和步行系統(tǒng)，實現(xiàn)了由外部公共空間，到中心綠地的半公共空間，再由綠化景觀系統(tǒng)滲透到各組團(tuán)內(nèi)的公共綠地的半私密空間，再由組團(tuán)公共綠地到院落的私密空間的完美過渡。商業(yè)建筑分布在章丘路和燕山路沿街設(shè)置。物業(yè)管理設(shè)置在章丘路出入口東側(cè)。小區(qū)所在區(qū)域為集中供暖，小區(qū)設(shè)換熱站。小區(qū)設(shè)置箱式變壓器一處，規(guī)劃布置在中心綠地內(nèi)。努力使每戶住宅均能享受到充足的陽光。規(guī)劃總戶數(shù)315戶，其中多層148戶，7090戶型10戶，90平方米以上138戶。在功能配置、采光條件、秘密性方面較目前(主流)房型有所提高，不僅做到“四明”即明客廳、明餐廳、明廚、明衛(wèi)，更根據(jù)戶型合理安排玄關(guān)、儲藏等空間。根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件，考慮地方居住習(xí)慣，居住建筑朝向全部采用南向。外觀上通過塑造獨特的形體、采用豐富的外表材質(zhì)，打造出現(xiàn)代、跳躍、大氣的建筑風(fēng)格。電源引自章丘路。 垃圾處理：傳統(tǒng)的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不衛(wèi)生，解決不了環(huán)境污染的問題，又不便實行垃圾的分類回收。單體：多層建筑4棟、低層住宅17棟、商業(yè)房1棟。工程類別及耐火等級：三類建筑，耐火等級為二級。內(nèi)墻：混合砂漿抹面，內(nèi)墻面層刮瓷，廚房、廁所采用貼瓷磚墻面。戶型設(shè)計：應(yīng)在做好住戶調(diào)查的基礎(chǔ)上，盡可能選擇建設(shè)部推薦的優(yōu)秀戶型；疊拼2戶三層前后院300平方米左右為主。四、活荷載設(shè)計值陽臺：；樓梯間： KN/ m2； KN/ m2；其余房間： KN/ m2。 稱數(shù).次1653商業(yè)178。/d。/d。雨水量根據(jù)濰坊區(qū)暴雨強(qiáng)度計算公式計算，暴雨重現(xiàn)期取2年。 系統(tǒng)設(shè)計： 1)室外：采用低壓制給水系統(tǒng)，消防與生活合用管網(wǎng)，管道沿地塊用地紅線范圍內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，向室外消火栓及消防水池供水。三、空調(diào)系統(tǒng)本工程住宅均采用分體空調(diào),空調(diào)室外機(jī)設(shè)于規(guī)定位置。本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。采暖負(fù)荷指標(biāo)：公建供熱80w/m2；公寓供熱58w/m2。各戶采暖系統(tǒng)形式均為水平雙管放射式，各戶自帶分水器和集水器。供回水主管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接，外包20mm厚B1級橡塑保溫管殼，戶內(nèi)埋地管采用線膨脹系數(shù)較小的交聯(lián)高密度聚乙烯夾鋁管(PEXALPEX)。由北側(cè)臨近熱力線引入小區(qū)熱站后，管線由小區(qū)外圍采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱。 電力線：城市輸電線就近引線入變配電室后，由變配電室變電后，分別向住宅以及商業(yè)區(qū)送電，線路采用地下電纜敷設(shè)。計量1)住宅用電實行一戶一表；商鋪一鋪一表，公建按單位設(shè)置，電表箱設(shè)在每單元一層。五、電力及控制消防電力設(shè)備由兩路低壓電源供電，末端自動切換。設(shè)置防直擊雷和防雷電波引入措施。設(shè)置緊急廣播系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)電話交接間，各樓(各單元)設(shè)電話接線箱。各樓(各單元)底層設(shè)前端箱，樓內(nèi)垂直敷設(shè)分支—分配網(wǎng)絡(luò)。第六節(jié) 燃?xì)庀到y(tǒng) 一、燃?xì)庹{(diào)壓站規(guī)劃于小區(qū)公建內(nèi)，管線引自西三路。建成投入使用后，除生產(chǎn)少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放，因此，對周圍環(huán)境不全產(chǎn)生不良影響。廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到城市污水系統(tǒng)。噪聲：主要由施工機(jī)械產(chǎn)生，其次是運輸車輛產(chǎn)生的交通噪聲。固體廢物：主要為生活垃圾。(2)施工人員的生活污水經(jīng)市政管網(wǎng)排入污水處理廠，處理達(dá)標(biāo)后進(jìn)支脈河。(5)施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場所統(tǒng)一處理。(9)本項目仔細(xì)規(guī)劃好土方平衡工作，使得取土達(dá)到最少化。(4)為了減少噪音源的干擾，加強(qiáng)主干道的道路綠化，公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離。封陽臺采用雙玻塑鋼窗。采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。水、電、熱、氣等實行一戶一表，按表收費。物業(yè)管理公司實行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門。二、發(fā)包方式 承包方式有總承包和單項工作內(nèi)容承包二種，相應(yīng)的發(fā)包方式也有兩種。四、招標(biāo)方式招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)二種類型。工程前期手續(xù)部分已經(jīng)完成，若后續(xù)各項工作進(jìn)展順利，則項目進(jìn)度計劃安排為：可行性研究報告編制2009年9月可行性研究報告審批2009年9月規(guī)劃設(shè)計及審批2009年10月～2009年11月施工圖設(shè)計2009年10～12月工程施工2010年3月～2011年10月設(shè)備材料訂貨安裝2010年3月～2011年3月主體封頂2011年5月總體竣工驗收2011年10月正式交付使用2011年12月第十一章 投資估算和資金籌措項目投資估算根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r以及相關(guān)費用具體收費情況估算。土地費用本項目用地76972萬平方米，購置土地費4882萬元、契稅3%。前期工程費用合計271萬元。開發(fā)成本開發(fā)成本為以上6項之和。二、資金使用計劃項目前期工作自2009年8月開始，2010年3月開工建設(shè)，2011年12月竣工，2012年5月底全部銷售完畢。一、基本假設(shè)所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以2009年底物價水平為基礎(chǔ)。銷售價格的確定在測算經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目銷售的特點及濰坊當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，并根據(jù)建設(shè)單位意見，住宅多層銷售價格確定為3500元/m低層疊拼住宅的銷售價格為4500元/m車庫和儲藏室的銷售價格為1580元/m2，商業(yè)房銷售價格為4000元/ m2。四、營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國家及地方有關(guān)規(guī)定，項目所銷售的房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。詳見附表9《借款還本付息估算表》。因此，項目財務(wù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)效益明顯，值得投資商投資。項目總用地面積76972平方米；；%，可提供住房315