【正文】 兩種，或開放式廚房——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）——充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實際為三層；沿湖部分也可設(shè)計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 /室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化——沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設(shè)計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升打下伏筆?！黝}藝術(shù)館園可單獨設(shè)計，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關(guān)人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造?！趫@林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟(jì)和意識形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進(jìn)一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體。現(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。三、重要提示：——一進(jìn)大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派?！ㄖ锼闹艿纳⑺驴墒褂玫统杀镜涅Z卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。在會所的考慮上，既可與藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨建造。藝術(shù)交流中心：2000平方米左右。建議可邀請世界著名建筑設(shè)計大師設(shè)計12個藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點。二、公共設(shè)施建議：室外配套設(shè)施：建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點播。 第九章：分期推案建議根據(jù)上述對規(guī)劃設(shè)計要求的描述，我們建議本項目按三期分期推出，具體分期如下：第一期：以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；項目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為3040棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響盛唐品牌；第二期：加推項目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約56萬平方米聯(lián)體別墅/雙立別墅，迅速回籠資金，體量：250套左右；同時，單體和雙拼繼續(xù)去化；第三期：項目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分，12萬多平方米。 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目容積率占地面積建筑面積預(yù)期均價總用地面積（平方米）500畝333,500 M2總建筑面積（平方米）100,050 M2其中單體別墅300畝36,018 M26,800元/ M2聯(lián)排別墅140畝51,359 M23,200元/ M2配套及藝術(shù)園區(qū)60畝12,006 M2amp。 第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計劃工作內(nèi)容實施時間執(zhí)行單位確定方案大原則：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路2002年3月底盛唐、開啟、設(shè)計單位共同討論總規(guī)方案設(shè)計、修改、報批、批復(fù)4月30日5月30日盛唐、開啟、設(shè)計單位場地施工準(zhǔn)備工作，土方工程4月初開始盛唐總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面6月1日7月1日盛唐、開啟、設(shè)計單位共同討論擴(kuò)初方案設(shè)計7月30日設(shè)計單位、盛唐、開啟擴(kuò)初報批——審批9月15日盛唐施工圖設(shè)計 10月30日設(shè)計單位造市宣傳，產(chǎn)品說介，與媒體溝通10月開啟、盛唐房展會亮相，開始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購10月開啟、盛唐樣板區(qū)域結(jié)構(gòu)122003/1月盛唐、開啟樣板房裝飾2003年2月盛唐、開啟正式開盤銷售2003年3月開啟、盛唐附件:項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個論證方案:江寧地區(qū)，無論什么物業(yè)類型，幾年來一直以低價取悅于南京樓市，別墅市場也不例外。方案一：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價1 （元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價2 （元/平方米）預(yù)期銷售總額2（元）500100,050單體別墅28033,6175,800194,978,6006,800228,595,600聯(lián)排別墅16054,4273,300179,609,1003,400185,051,800配套及藝術(shù)園區(qū)6012,006銷售總額374,587,700413,647,400減銷售費用銷售收入的4%14,983,50816,545,896管理費用銷售收入的2%7,491,7548,272,948營業(yè)稅銷售收入的%20,602,32322,750,607土建成本288,644,250288,644,250利潤42,865,86477,433,699利潤率%%方案二：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地140畝項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價1 （元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價2 （元/平方米）預(yù)期銷售總額2（元）500116,725單體別墅30040,0205,200208,104,0006,800272,136,000聯(lián)排別墅14062,5653,200200,208,0003,300206,464,500配套及藝術(shù)園區(qū)6014,007銷售總額408,312,000478,599,180減銷售費用銷售收入的4%16,332,48019,143,967管理費用銷售收入的2%8,166,2409,571,984營業(yè)稅銷售收入的%22,457,16026,322,955土建成本320,059,950320,059,950利潤41,296,170103,500,324利潤率%% 方案三：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝 項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價1 （元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價2 （元/平方米）預(yù)期銷售總額2（元）500116,725單體別墅28037,3525,200194,230,4006,800253,993,600聯(lián)排別墅16065,0993,200208,316,8003,300214,826,700配套及藝術(shù)園區(qū)6014,007銷售總額402,547,200468,820,300減銷售費用銷售收入的4%16,101,88818,752,812管理費用銷售收入的2%8,050,9449,376,406營業(yè)稅銷售收入的%22,140,09625,785,116土建成本320,059,950320,059,950利潤36,194,32294,846,016利潤率%%53 / 54