【正文】 綠地率 (%)1住宅地塊13050402住宅地塊23080403住宅地塊33050404住宅地塊4303040524班小學及15班幼兒園用地2525406儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務設施用地505020: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。、地下管線、人防、構筑物等情況（有無變電站、換熱站等設施？）（1）項目用地內地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。（5）項目用地內有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。 廠區(qū)正門廠區(qū)植被 2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側為某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為某玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被某玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。項目南側的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。排水：在該項目用地南側規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠期在項目用地南側規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位 時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。③合計毛地補償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。（列表說明上述問題）3．周邊地價的比較：①與梅江地價的比較：梅江拍賣價為1248元/平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。 去市工業(yè)調整辦公室辦理工業(yè)用地調整為居住用地的批文。 （2）取得土地使用權需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的57%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。（1）合作方式某一次性買斷土地使用權，單獨開發(fā)。②付款計劃：，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。，每6個月付余款的50%， 萬元。、臨時用電。②付款計劃：，某公司支付300萬元補償費。③合作方的主要工作：a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證某公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。，負責協(xié)調某公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。（2） 土地方的信任情況：土地方為經營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。（6） 其他與土地政策相關規(guī)定：，免征耕地占用稅、契稅；轉讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質基本明確。第四章 市場研究河西區(qū) 從產品供應和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經成為某市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。宗地5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個某地產市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。 平均單價走勢：河西區(qū)的平均單價一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 區(qū)域市場各檔次產品供應狀況：價格空間主要產品類型供應比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%u依據(jù)產品單價可將該市場產品分為以下幾類：(1) 低于2500元/平方米： 該檔次產品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)內基本的環(huán)境、配套要求。此類產品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）主力產品（m2）消化率世紀城22萬20萬多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園 約2萬多層小高層380012015015%藍水假期內認期多層小高層0．9390014016020%(4)該項目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。產品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。別墅分為2280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。在同檔次產品中，該項目區(qū)內環(huán)境規(guī)劃及配套設計還是相當?shù)轿坏?，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。n整個居住區(qū)共劃分為15個居住小區(qū)和2個公建區(qū)。開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設，正在建設的為1 －6地。 智能化：1）專用10兆寬帶網線入戶。216。 新技術：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術換熱。容積率0．9（含水面）0．95（含水面）水面主力總價5062萬元4557萬元優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地35．02萬m2總建筑面積25．01萬m2樓面地價配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)工程進度2001年12月底交工 可售面積118280 m2多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。l 本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層。1. 總體規(guī)劃設計思路　擬借鑒某新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經驗在某市南部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內涵l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結合l 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念?！　　　?. 充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為某市房地產開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調整的，項目用地內規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調整，容積率也可進行調整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。左右，屬黃金朝向。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。：，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團下達的經營計劃。 2004年開發(fā)7萬平米。地價中包含土地使用權轉讓及地上、地下建/構筑物、各種管線\設施拆遷大市政配套費5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米勘察設計費1,19040三通一平費1224場地具備道路\場地平整，按新城標準考慮臨水31萬元\臨電92萬元.給排水系統(tǒng)費1,89163室外高低壓3,353112室外智能系統(tǒng)67122五、園林環(huán)境1,77059依設計方案的不同而不同圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米兒童游樂設施2408土建、設備、各項設施, 土地轉讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%； 即使按法定所得稅率，因某公司虧損項目（業(yè)務）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素?？偼顿Y回報率16．58%地價支付貼現(xiàn)比 成本變動對各項經濟指標的影響： 容積率變動各項指標的變化 主要指標容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項目利潤 25, 18,22,21, 19,稅后利潤 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內部收益率%%2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標準估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤2000萬元。 38,000 38,000 38,000 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費 211 829 357 267 1,664 期間費用 九、資金峰值比例 可行性結論（3）某的品牌及開發(fā)手法在某處于一流水平，在競爭中處于有利位置。（2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和