【正文】 過后，地產(chǎn)部將在您的《
入伙手續(xù)書》上蓋章。4您收樓時，請認真檢查室內(nèi)設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。但是，如果使用不當所導致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費用。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時
，請同時繳清以下款項：1購房余款，計人民幣 元。5建筑垃圾清運費，用于清理業(yè)主入住裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾所預收的管理費，裝修完畢
后，按規(guī)定清退，計人民幣 元。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以
便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主。6本交接書自雙方簽字之日起生效。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持實事求是
，
做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗收
人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。大的方面如給排水
管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設備的運行是否正常；細微之處如所用材料的
性能，供電線容的大小是否恰當；電梯、空間、發(fā)電機等大型設備的檢測和驗收必須是在其
負載運行一段時間以后進行。1隱蔽工程驗收各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應按技術規(guī)范要求及時進行驗收。例如住宅區(qū)，當?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可進行驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入
使用，發(fā)揮其投資效益。4全部工程驗收整個建設項目按設計要求全部建成，并達到竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。第二節(jié) 驗收標準及程序一、驗收標準工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、
現(xiàn)行施工技術驗收規(guī)范、上級領導機關下發(fā)的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備
的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進行驗收。(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。(1)建設單位書面提請接管單位驗收；(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽
發(fā)驗收通知并約定驗收時間；(3)接管單位會同建設單位對物業(yè)的質量與使用功能進行檢驗；(4)對驗收中發(fā)生的問題，按質量問題處理辦法辦理；(5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。
三、物業(yè)接管驗收應提交的資料1原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。①房地產(chǎn)平面圖；②房屋分間平面圖；③房屋及設備技術資料。(2)技術資料。物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用
管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才
對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操
作等。五、交接雙方的責任1為盡快發(fā)揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做
好
房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并
商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。保修期滿，按實計算，也可以在驗收
接管時，雙方達成協(xié)議。在移交驗收中，如果發(fā)現(xiàn)
物業(yè)質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發(fā)建設單位和施工單位解決。第三節(jié) 竣工驗收后的物業(yè)保修一、保修的范圍竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部
1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進行保修。第四節(jié) 接管驗收注意事項一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。3接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強
、整修，直至完全合格。6物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權以及政府賦予的有關權利。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操
作
過程中常常不能嚴格執(zhí)行。開發(fā)或
建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，
但實質內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了
一些標準合同文本，但大多都不成熟。簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：①進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。2物業(yè)管理合同是有償?shù)摹?物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應體現(xiàn)當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并
不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。物業(yè)管理合同中當事人應當約定的物業(yè)管理服務事項包括：(1)物業(yè)共用部位共用設備的使
用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水
泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務管
理；(7)物業(yè)檔案資料保管。(2)管理事項包括：①房屋的使用、維修、養(yǎng)護；②區(qū)內(nèi)公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房、棚
、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理；③清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉站后的工作)；④公共生活秩序；⑤文娛活動場所；⑥便民服務網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場)；⑦車輛行駛及停泊；⑧住宅區(qū)檔案管理；⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。(五)雙方責任、權利、義務1甲方責任、權利、義務：(1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；(2)監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方
；(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的05%) 平方米給乙方，按商
品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續(xù)；(4)給乙方提供管理用房 平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍
平方米)，按微利房租金標準租用；(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損
失的，有權終止合同；(8)負責確定本住宅管理服務費收費標準；(9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細則以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、
責
令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為
的責任人進行催交、催改；(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作；(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。(2)確保年完成各項收費指標萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管
理費的%作為經(jīng)營收入。(3)如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經(jīng)濟指標，或給乙
方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任；(4)如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)
嚴重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔；(5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)
主及使用人的經(jīng)濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結論為準)。(3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。在當今世界中，市場經(jīng)濟日益發(fā)達，市場覆
蓋面日益廣泛，市場關系從單純的經(jīng)濟領域拓展到文化、教育、保健等等各個方面。房
地產(chǎn)經(jīng)濟體制的改革，使房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育并在社會主義大市場中的作用和影響日趨重要
。市場這個命題總是與商品和交換這兩個概念聯(lián)系在一起的，或者說是這兩個概念的組合。現(xiàn)代市場行為廣泛地滲
透于社會生活各個方面。
“美國市場營銷協(xié)會”為市場所下的定義是“為了使商品和勞務從生產(chǎn)者到消費者或使用者
所進行的一切企業(yè)活動”。第三階段是以消費者為中心，即把滿足消費者的需求放在首位，企業(yè)要善于調(diào)查消
費者的當前和潛在的需求，并以此為依據(jù)來開拓市場。市場供求情況、市場服務
能力、市場調(diào)節(jié)作用等等都同國計民生息息相關。(四)市場是國家管理和調(diào)控經(jīng)濟活動的基本場合市場同生產(chǎn)者、流通者、消費者、使用者等社會各方面密切相連。由于市場的范疇與領域日趨廣闊，市場在人
類生活中的作用和影響日益重要，因此，對市場的管理已成為各國政府的重要任務，如最近
東南亞金融市場的波動，直接影響有關國家政治經(jīng)濟和社會安定。1房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善是深化房地產(chǎn)體制改革、振興房地產(chǎn)業(yè)的基礎工程房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)和管
理社會化四個方面。2房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善有助于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置和促進市政基礎設施建設房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同人民生活和社會經(jīng)濟繁榮息息相關，培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場的根本目標是
為了最有效地滿足社會各方對房地產(chǎn)日益增長的需要。3房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善有助于社會主義大市場的完善和繁榮中國的房地產(chǎn)市場雖然是一個相對獨立的專門化市場，但并不是孤立的市場，而是同社會一
系列經(jīng)濟活動有著千絲萬縷的聯(lián)系。當前，房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)
展，對于推動外向型經(jīng)濟和涉外市場的發(fā)展具有重要作用。房地產(chǎn)市場的交換功能既發(fā)生在生產(chǎn)者與消費者之間
，而且還發(fā)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間，消費者與消費者之間。市場的信息功能對生產(chǎn)者和消費者都有積極的引導作用。無論是個人還是社會集團為得到適宜的房地產(chǎn)標的物，只有通過
市場的選擇和比較才能實現(xiàn)。市場是企業(yè)的最好導師，中國社會
正從溫飽型向小康型過渡，社會各方對房地產(chǎn)的需求的增長導致市場細分化。市場的
激勵功能還表現(xiàn)在刺激和擴大消費上。房地產(chǎn)市場的平衡功能是指力求保持全社會房
地產(chǎn)商品總供給與總需求的動態(tài)平衡。房地產(chǎn)市場內(nèi)部的協(xié)調(diào)功能則表現(xiàn)在房地產(chǎn)各個分市場和房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的各個
環(huán)節(jié)的利益協(xié)調(diào)上。政府主管部門則扮演主持、指導、監(jiān)控和協(xié)調(diào)
的角色。(三)勞務市場物業(yè)管理市場的流通和交換的標的不是實物，而是提供商品性勞動服務，并且是房地產(chǎn)市場
中吸收勞動力最多的市場。在物業(yè)管理
市場運作過程中，物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段對物業(yè)實施管理，對業(yè)主和使用人、承租
人提供服務，從而取得報酬。這種委托管理的市場關系，按照對物業(yè)的自用或出租又可分為：1自用委托型市場關系業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理關系。(2)另一種是：把經(jīng)租權也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權代表業(yè)主招攬租戶，
簽訂租賃合同。(二)自主經(jīng)營型開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)，一般是一個業(yè)主所有，不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，
而是在自己單位內(nèi)部設立物業(yè)管理部門來管理。這些單位往往在自己
企業(yè)內(nèi)部設立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部來管理自己的物業(yè)。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉換了，自
主經(jīng)營型的物業(yè)也就逐步納入物業(yè)管理市場了。這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)
管理企業(yè)間的市場關系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方的職責、權利和義務。業(yè)主自治職能主要體現(xiàn)在兩個方面：(1)選聘物業(yè)管理公司，簽訂委托管理服務合同。(3)配置專業(yè)設備配置現(xiàn)代化的各種專業(yè)設備，這是專業(yè)管理的物質保證，各項設備要與物業(yè)的檔次相適應，
并逐步向智能化方向發(fā)展。在這個前提下實施一體化的管理：第一，管理一體化物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停
車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。業(yè)主、使用人、承租
人對有關物業(yè)管理的事務只找這個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題。要處處主
動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務的活力所在。第三，市場潛力綜合服務由于提供富有個性化的周到服務，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。(三)平等競爭的原則在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權屬、按系統(tǒng)組建，而是按
區(qū)域組建，即按照社會化的要求實施物業(yè)的經(jīng)營管理，要求按照平等競爭的原則來規(guī)范市場
行為，以有利于物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)
服務公司，如清掃、綠化等公司之間，同樣應按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。物業(yè)管理市場的競爭不能單純以經(jīng)濟效
益為唯一目標，這是由于物業(yè)管理關系到千百萬人安居樂業(yè)所決定的。但是，物業(yè)管理市場由于其自身的特點和優(yōu)勢，又有其自身的意義和作用：(一)物業(yè)管理市場的發(fā)育有利于促進住房商品化和自有化的進展中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化并由此形成產(chǎn)權多元化和管理
社會化的新格局。所以，物業(yè)管理市場的理性運作，物業(yè)管理服務質量的提高，能使購房人放心、
安心，無后顧之憂。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益、繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。這也是
置業(yè)的客戶十分關注，購房和入伙時首先考慮的條件。物業(yè)管理從對住宅的管理
來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，但其水準和內(nèi)容
要隨著社會進步而不斷地拓展和提升。在這種情況下，既能充分發(fā)揮物業(yè)的基礎功能，保障業(yè)戶
的合法權益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，使之互相尊重，和睦相處。建筑物的容貌構成城市形象的主體。當前國內(nèi)的一些大、中城市都對外開放，都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引
進外資、發(fā)展經(jīng)濟。(五)物業(yè)管理市場的繁榮能提供廣泛的就業(yè)機遇物業(yè)管理市場是提供商品勞務的市場，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。這使原來以公房
經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個
機制轉換和人員安排的問