日新偉業(yè)2009年新都區(qū)香界項(xiàng)目定位及營銷推廣方案-預(yù)覽頁
【正文】 面積高達(dá) 12萬平米。老城區(qū)受舊城改造影響，商品房供應(yīng)量最低。 戶型主要在 80~127㎡ 之間，均是 18~32層的高層電梯產(chǎn)品。 產(chǎn)品可依靠的 配套資源 雷同； 在售項(xiàng)目 形象包裝 低端； 目標(biāo)客戶定位 雷同、市場競爭激烈； 項(xiàng)目 營銷運(yùn)作 相當(dāng)?shù)牟灰?guī)范，和新城區(qū)項(xiàng)目差別很大； 雖鄰近新都?xì)v史文化名城，大多不重視項(xiàng)目文化價(jià)值挖掘 及 文化形象 運(yùn)用。 “香界” 總建筑面積 88971萬平米，在同區(qū)域內(nèi)屬中型商住項(xiàng)目。所以 我們的主打市場 ,主要鎖定在新都本地原住居民中的中高端客戶 。 項(xiàng)目緊鄰大件路，由 5棟 18和 26層的高層建筑大圍合而成，現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格 …… 建成后足以成為新都新老城區(qū)間一大新銳地標(biāo)。由于該項(xiàng)目的一、二期開發(fā)都相當(dāng)?shù)某晒Α? 新都香界項(xiàng)目營銷推廣方案 該項(xiàng)目位于大件路和電子?xùn)|路的交匯處， 由于前期停工時(shí)間較長，以及項(xiàng)目本身臨兩條城市干道。 市場接受度不高。但一期還剩余一棟大戶型 125㎡ 現(xiàn)房 ,現(xiàn)處于封盤階段。 2） 配套優(yōu)勢 周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療、銀行、通訊等生活配套一應(yīng)俱全； 新都香界項(xiàng)目營銷推廣方案 三、 項(xiàng)目 SWOT分析 3） 交通優(yōu)勢 項(xiàng)目鄰市區(qū)交通主干道 ——大件路，改造后寬 70米，是雙向 12車道的干道。 5） 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新優(yōu)勢 ：贈(zèng)送空間設(shè)計(jì) ,空間利用率高 .充分考慮光照和通風(fēng)的需求 . 新都香界項(xiàng)目營銷推廣方案 劣勢分析（ Weakness ） 1） 消費(fèi)群劣勢 老城區(qū)消費(fèi)水平普遍偏低。 3） 品牌劣勢 項(xiàng)目不是外來大品牌、也未曾在新都開發(fā)過項(xiàng)目。而市場成交量仍然以小戶型的首次置業(yè)為主。目前市場競爭區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ,銷售突圍非得出奇制勝不可； 2） 同區(qū)域項(xiàng)目競爭威脅 ：香城名都、芙蓉香城等； 3） 消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高 ； 通過上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。本項(xiàng)目建議在包裝上以人文、教育、旅游保護(hù)區(qū)為主題。已經(jīng)被新都政府列為文化保護(hù)區(qū)，其價(jià)值不亞于成都九眼橋的“水井坊”文化保護(hù)區(qū)。 結(jié)論：卓越的產(chǎn)品品質(zhì)、濃厚的歷史文化色彩、老城區(qū)成熟的生活配套。在市場競爭激烈時(shí)避開競品項(xiàng)目的鋒芒，以 “錯(cuò)位競爭、脫穎而出” 。 旅游文化保護(hù)區(qū)中的名仕公館 其中，誰是 “ 香界 ” 最適宜的客群市場？ 新都香界項(xiàng)目營銷推廣方案 新都人骨子里都是覺著自己比周遍郊縣的人更有文化，他們是狀元故里的賢人墨客、是中國文化的傳承者 …… 但是在老城區(qū)現(xiàn)在的住宅產(chǎn)品里，卻找不到一個(gè)具有中國建筑文化記憶的產(chǎn)品。能承受首付 8~10萬，月供1500元以上有較強(qiáng)的支付能力的準(zhǔn)客戶。 “香界” 作為即將面市的高品質(zhì)新項(xiàng)目， 我們建議先試探價(jià)格彈性。用文化保護(hù)區(qū)稀缺性來迎合市場需求。以卡亮相，以卡會(huì)友，力爭一推出即造成相當(dāng)影響和關(guān)注。變內(nèi)為外，借他為己；同時(shí)，先造樣板，再賣房，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢。 新都香界項(xiàng)目營銷推廣方案 營銷策略核心（整合出擊） 銷售中心包裝 —— 將給人怎樣的第一印象？ 外展處、售樓處個(gè)性包裝、初次相見，追憶失去的文化！ 新都香界項(xiàng)目營銷推廣方案 營銷策略核心（整合出擊） 樣板間包裝 —— 如何讓到達(dá)現(xiàn)場的目標(biāo)群變成客戶？ 戶外指引、樣板房、售樓處 ——讓到現(xiàn)場的客戶看到希望、產(chǎn)生購買沖動(dòng)！ 新都香界項(xiàng)目營銷推廣方案 營銷策略核心（整合出擊） 銷售通路包裝 —— 帶看路線：帶看資源的最大挖掘 ——文化保護(hù)區(qū)，可能是一生最珍貴的決策過程。 ——節(jié)點(diǎn)攻擊：中秋、國慶、端午、元旦、春節(jié)，每一個(gè)節(jié)慶，都給你一份不尋常的民族問候！ ——形象提升：老城里、繁華上、一座名仕公館，讓老城區(qū)文化生活的渴盼終于成為現(xiàn)實(shí)！ 新都香界項(xiàng)目營銷推廣方案 二、項(xiàng)目廣告 USP定位 、繁華之上；一座名仕公館 新都旅游文化保護(hù)區(qū)的珍藏品 香界 ！ 作為新都老城區(qū)的項(xiàng)目，能挖掘的文化元素很多。 新都香界項(xiàng)目營銷推廣方案 三、 廣告渠道規(guī)劃 作為一個(gè)成都郊區(qū)縣的項(xiàng)目，廣告成本控制和廣告渠道鋪設(shè)是推廣效果的直接影響因素。老城區(qū)內(nèi)其他競爭項(xiàng)目無論產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是專業(yè)操作都顯得很不規(guī)范。
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