【正文】 目自身的知名度；5) 項目定價建議產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例價位單價平層二室75—90㎡35%—4500元/㎡三室115—130㎡15%—復(fù)式二室二廳一衛(wèi)50㎡6%25萬元5000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%35萬元三錯二室二廳一衛(wèi)50㎡6%6000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%樓中樓三室二廳二衛(wèi)140㎡14%4800元/㎡臨街公建80200㎡7500元/㎡整體公建5000元/㎡住宅約586戶2.以每套房50萬元計算，三成首付，20年貸款，首付為15萬元，貸款35萬元，月供2409元，則年供28908元。n 三錯層戶型實際使用率為140%，以平層均價4500元/㎡計算，合理價格應(yīng)為6300元/㎡，但考慮新產(chǎn)品入市，快速吸引消費客群購買，所以降低價格為6000元/㎡。，%成 本 利 潤 測 算 表(初算)序號項 目合 計萬元單 價元/㎡建筑面積（㎡）備 注一開發(fā)成本以下110項合計 　　　1土地出讓金 425 72078　2地價 499 72078　3建安費小高層 1100 52644小高層建筑成本1100元/㎡公建 1500 18471公建建筑成本1500元/㎡4配套費大配套 200 72078經(jīng)省財政廳批準(zhǔn)小配套 120 72078參考大連甘井子區(qū)某項目5政府交費共27項 100 72078概數(shù)計算，非精確值6綠化費 80 31338因小區(qū)檔次而定7監(jiān)理費 7 72078㎡8規(guī)劃、設(shè)計費 15 72078　9電增容費 90 72078　10不可預(yù)見費 40 72078　二銷售費用 　　　1銷售稅金 529 72078按銷售收入的11%計2廣告費/銷售傭金 240 72078按銷售收入的5%計3管理費用/財務(wù)費用 144 72078按銷售收入的3%計三總投資 　　　四銷售收入 　　　1平層銷售收入 4500 26235　2樓中樓銷售收入 4800 13115　3三錯銷售收入 5500 13294　4公建銷售收入 5000 18471全部銷售按5000元/㎡計五稅后利潤 　　　六利潤率利潤/銷售收入%　　　 本案客群及客群特點1) 機場工作人員n 城市飄一族n 早年從機場區(qū)域外出，事業(yè)有成后對該區(qū)域存在眷戀感，看好周邊的發(fā)展前景，決定從市內(nèi)回流到機場新區(qū)的客戶；f) 目標(biāo)客群特點n 行業(yè)特征：自營業(yè)主、大學(xué)教師、機場工作人員、服務(wù)行業(yè)、企業(yè)中高級管理人員等；n 付款方式：一次性付款或按揭付款兩種方式；n 項目自身優(yōu)勢/特點252。 明年3月入市，經(jīng)前期市場鋪墊（1個月時間），經(jīng)開盤、強銷、熱銷、清盤四個階段，在半年內(nèi)清盤。為下一個項目打下良好的伏筆與鋪墊。其中居住占據(jù)了絕對大的比例。因此我們的推廣就要圍繞這個點展開。鼎潤府、錦城園等為代表的住宅小區(qū)的啟動，各種配套的日漸跟進，昔日落后的棚戶區(qū)形象正在被越來越多先知先覺的開發(fā)企業(yè)所改寫。178。 商務(wù)區(qū)：規(guī)劃內(nèi)容為地區(qū)行政中心、商務(wù)、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會展及商品服務(wù)配套設(shè)施功能。 交通——20分鐘的效率生活1分鐘：從城西到城東——710車站停靠小區(qū)門外3分鐘：到達城市各個角落——步行3分鐘到達迎客路公交集中車站10分鐘：飛向全球各國——步行10分鐘到達周水子國際機場登機口20分鐘：欣賞海天一色——經(jīng)西部大通道直接到達亞洲最大的臨海廣場（星海灣廣場）注：西部大通道從周水子機場前旅順北路出發(fā)，向南經(jīng)虹港路、南林路、華林路、石門山隧道工地、紅旗中路魏臺橋工地，沿馬欄河畔經(jīng)宏業(yè)路、西南路、五一路、中山路，一直到勝利路。也將大大增加項目的交通配套價值。三錯的另類戶型如同現(xiàn)代時尚的少女，婀娜多姿，這種戶型是一種內(nèi)在生命的對話、一種欲望的追求，展現(xiàn)了生命的心意與支持。即在公建的頂層設(shè)置園林及人行步道，使園林更貼近生活。目前為止，周邊的新興居住區(qū)及原有居住區(qū)都沒有這樣規(guī)模的公建，本項目公建的建立將成為此區(qū)域的核心商業(yè)區(qū)。2.售樓處、樣板間的、銷售工具的準(zhǔn)備第二階段：待見其人，漸領(lǐng)其神——整合資源、蓄勢開盤整合樓盤的相關(guān)資源，在前期鋪墊的基礎(chǔ)了，收攏人氣，打出項目的形象，蓄勢開盤。廣告主題：關(guān)于居住的文化 早一步成就你的別墅生活（空中別墅戶型）這輩子，我住在適中心 為生活去創(chuàng)造的私之域（空中別墅特點） 不是每一種智慧都能晉身繁華之最（空中別墅的機遇）第五階段：心慕其神，遠近交之——個別出擊、完美謝幕針對尾盤剩余戶型做針對性的推廣及品牌效應(yīng)的最后出擊。戶外單立柱（雙面或三面） 流動性低、覆蓋率不高、印象廣泛、傳播性高 品牌的針對性傳播 目標(biāo)消費群、非目標(biāo)消費群、流動性群體 252。報 廣 覆蓋率高、針對性低、到達率低但準(zhǔn)確 產(chǎn)品的針對性傳播 目標(biāo)消費群、非目標(biāo)消費群 252。 將中心廣場先行布置施工，預(yù)計的道路系統(tǒng)平整，結(jié)合西部大通道的施工，把整個項目的相關(guān)位置明確表現(xiàn)四、人員計劃【組織編制】【人員培訓(xùn)計劃】針對本項目的特殊性及地段的未來性，人員的培訓(xùn)也需要更加深入，除對項目本身的基本技術(shù)指標(biāo)之外，更需了解下列的產(chǎn)品內(nèi)容：a. 戶型設(shè)計理念c. 施工理念e.五、銷售順序1. 產(chǎn)品：平層 三錯 空中別墅2. 戶型：二室 三室/公建 樓中樓3. 樓號：①③——②⑥——④——⑤六、周波銷售計劃整盤的銷售分為五個階段，共計6個月【醞釀期】（1）周期：4周（2）媒體：NP形象稿2—3版，軟文10P（3）主題：對項目大環(huán)境的包裝與炒作，未來性的描述（4）業(yè)務(wù)作為：（a）接受客戶咨詢，累積客源，為開盤作準(zhǔn)備（b）消費者市場調(diào)查，根據(jù)來客的反應(yīng)及時修正產(chǎn)品不足之處，符合消費習(xí)性，檢討價們的訂立（c）人員進場熱身、培訓(xùn)、銷售演練（d）布置售樓處，裝修樣板間，（e）引進公建主力店：如大商、沃爾瑪（5）產(chǎn)品去化主力：這階段對所有產(chǎn)品只公開產(chǎn)品，不公開價位，保持客戶的好奇心，醞釀習(xí)壓，適時 引爆，銷售高潮（6）酚合事項：建立臨時咨詢接待處，在售樓處和樣板間未完成之時的臨時接待所建議 位置在迎客路上或是機場賓館一樓大堂，配以全區(qū)沙盤以利客戶尋找咨詢。（6）階段業(yè)務(wù)策略（a）定期郵寄工程進度策略，增加客戶信心及對開發(fā)商良好的信任感，發(fā)現(xiàn)鑫奇胡別于其他開發(fā)商（b) 老客戶介紹新客戶，介紹費策略（c）當(dāng)場定購三日內(nèi)簽合同送贈品策略（d）針對滯銷戶型制定送簡裝修策略（e）團購策略：每五戶為一單位給予一定的讓價（明開暗降）策略（7）預(yù)計創(chuàng)造來人500組，總體業(yè)績達到90%的目標(biāo)（8）階段問題注意事項：抵債房源的控管，在此階段為重中之重的工作，嚴(yán)格控制工程抵款房源，防止拋售抵債房，攏亂正常產(chǎn)品的價位【尾盤掃蕩期】（1）周期：46周（2）媒體：NP一版，8K海報50000份，軟文4P（3）主題：（a）即將交房；（b）推薦戶特價；（c）熱銷訊息；（d）剩余產(chǎn)品包裝（4）價格策略:比上一階段再上揚3%,增加已購客戶信心,增大銷售折扣,全面促銷尾房（5）業(yè)務(wù)作為：（a）追簽合同進度（b) 對第二環(huán)未購客房的問題加深過濾檢討或是針對價位給予更大的折讓,促成銷售（6）階段業(yè)務(wù)策略（a）剩余戶型含裝修銷售策略（b) 買公建送裝修準(zhǔn)備金（折讓）（c）裝修公司進駐現(xiàn)場，裝修咨詢，套餐優(yōu)惠一條龍式服務(wù)策略（d）大戶型含車位銷售策略：1考慮車位含入房價車位也可貸款促銷車位2增加大戶型的附加值（e）買空中別墅送庭園綠化策略（f）三日之內(nèi)簽合同,送交房大禮178。 2室1萬 178。 178。 3錯5千 178。160