【正文】 放量過大、購買力偏低、市場競爭異常激烈； 產品同質化嚴重，差異化的產品打造還不明顯； 市場快速發(fā)展，產品形態(tài)、服務正向重慶看齊； 社區(qū)配套、內部環(huán)境、開發(fā)企業(yè)品牌、產品創(chuàng)新能力等四大要素是消費者最為看重的因素； 價格競爭仍然是各項目之間競爭的主要手段； 物業(yè)管理等軟服務還正處于起步階段； 2022年 68月將會是秀山房地產市場集中開盤、放量最大、競爭最激烈之時。 明勢 秀山重點競爭項目分析 黔龍陽光大院 規(guī)劃業(yè)態(tài)：大型生態(tài)居住社區(qū) 住宅面積段： 二房 8095平方米 三房 110140平方米 工程進度：一期全面封頂，二期樁基階段 銷售均價： 2180元 銷售進度：項目一期銷售過半，是秀山目前銷售情況最好、消費者美譽度最高、工程形象進度最快、推廣最密集、政府支持力度最高的項目。 明勢 秀山重點競爭項目分析 宜居興源人家 規(guī)劃業(yè)態(tài)：商住綜合體 住宅面積段： 二房 三房 工程進度：項目接近封頂階段 銷售均價： 2200元 /平方米 銷售進度：項目銷售過半 項目點評：臨近火車站廣場和新行政中心廣場，周邊配套較為完善。工程已停工 2年，消費者對該樓盤信心嚴重不足。二期預計 2022年 68月開盤 項目點評：地段是該項目最大的優(yōu)勢。地段是該項目最大的優(yōu)勢。秀山房地產項目密集程度之高、放量之大、市場需求量之低，在全市極為罕見。全口徑財政收入、地方財政收入分別達到 71234萬元、40092萬元，增長 %、 52%。領秀邊城營銷策劃案 —— 卓信機構 20223 謹呈：榮新集團 目 錄 第一部分 明勢 第二部分 省己 第三部分 破局 第四部分 共贏 第一部分 明勢 明勢 秀山概況 秀山地處渝、湘、黔、鄂四?。ㄊ校┻厖^(qū)結合部。 2022年全縣生產總值達到500364萬元，比上年增長 %，增幅高于全國 ，高于全市。據統(tǒng)計，秀山縣 2022年房地產新開工面積高達 100萬平方米，但 2022年房屋銷售登記備案約為 1200戶，全年銷售量約為 15萬平方米。 銷售均價： 2300元 /平方米 銷售進度：銷售接近尾聲，僅有少量房源 項目點評：項目正對花燈廣場，地理位置十分優(yōu)越，戶型設計無任何特色。 銷售均價： 2380元 /平方米 銷售進度：銷售接近尾聲，僅有少量房源。但受開發(fā)商資金影響，項目已轉手多個開發(fā)企業(yè)。地處秀山新行政中心和火車站中間，地理位置優(yōu)越。項目是秀山主城唯一一個在售多層樓盤，項目內部景觀非常不錯，市場美譽度非常高。配置電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防越界系統(tǒng) 開發(fā)企業(yè)品牌：黔龍集團 工程形象進度：半年時間一期四棟高層從樁基到封頂，全部完成。小區(qū)共分 6個組團，配備了濱河公園、幼兒園、農貿市場、高端會所、游泳池、網球場、門球場、羽毛球場、濱河花燈文化廣場、花燈文化長廊等配套設施，是秀山縣目前規(guī)模最大、配套設施最全的大型生態(tài)社區(qū)。銷售中心本身就是最大的銷售道具。 破局 物業(yè)形象展示策略 銷售中心設置形象保安崗位，另配置一吧臺服務員，隨時為顧客提供餐點和飲料。 破局 客戶渠道策略 關鍵詞：社區(qū)文化、體驗高品質生活 榮新匯 加強客戶渠道建設，重新制定老帶新的策略，最大程度的發(fā)揮老業(yè)主的口碑效應，以促進樓盤銷售。 破局 營銷執(zhí)行 客戶再定位 解決之道 限量供應、持續(xù)加推、重點控制 銷控策略 價格策略 低價入市（活動促銷） 、穩(wěn)步提升、細分定價 長蓄短收、集中引爆 銷售策略 高調入市、全線覆蓋 推廣策略 破局 營銷執(zhí)行 策略總綱 A、前期應低價進入，以確保二組團開盤成功為前提。 建議本案二期的入市均價為 2100元 /m2。 D、 第三次將二組團銷控保留單位再進行適當提價，具體幅度根據前期銷售情況確定，如市場情況較好，爭取項目實際銷售均價再提升；如效果不佳，可平價推出。 破局 營銷執(zhí)行 策略總綱 價格策略 細部定價原則 1．銷控目的 ? 保證不同營銷階段有足夠的優(yōu)質房源供應，并使難銷房源提前消化。強勢推出二期項目信息，吸引市場關注。以達到集中引爆，快速清盤的目的。 全面開展認籌工作； 媒體資源的有效利用； 系列促銷活動全面展開； 媒體廣告全面展開 。 ◆完成銷售隊伍組建及培訓。 ◆通過戶外廣告的發(fā)布建立項目的整體形象。 D、完成戶外廣告牌發(fā)布。 本階段客戶積蓄目標要求至少達到 100組左右，以保證開盤要求。 ◆對目標消費群體傳遞本項目的各項信息。 ◆ 本階段銷售目標：完成總量 90%。 破局 營銷執(zhí)行 執(zhí)行內容 第四階段 美麗星辰蓄客期 時間： 2022年 8月－ 2022年 10月 目的：◆ 營銷目的：美麗星辰蓄客工作全面展開 ◆ 上層 2組團銷售總進度達到 100%。 ◆ 傳遞系列 SP活動信息。 十年卓信 —— 行進中的思想者！ 市場永無止境 卓信一路前行！ 四大核心競爭力 四位一體、集成之道 卓信整合項目整體定位、廣告設計、營銷推廣、全程代理四大環(huán)節(jié)一體，全面介入地產開發(fā)全流程！ 開發(fā)立場、專業(yè)之道 卓信以資深開發(fā)企業(yè)人才行服務之道，以開發(fā)企業(yè)之思維立場解決問題，熟知開發(fā)企業(yè)營運全流程，掌控開發(fā)關鍵節(jié)點技術。 四大企業(yè)文化關鍵詞 團隊 卓信崇尚一種類比“狼群”的團隊主義?！白鲆惶旌蜕凶惨惶扃?，撞鐘就要撞得響。對住宅、商業(yè)、旅游地產、商務物業(yè)開發(fā)有著豐富的操盤經驗和獨到的見解。祥宏 萬方 盛邦帝標等 策略總監(jiān) SD 周靜 項目執(zhí)行總監(jiān) 黃楊 畢業(yè)于四川電大工商企業(yè)管理系，多年房地產代理從業(yè)經驗。 操作項目： 東莞錦湖春天 東莞南國雅園 遵義盛邦帝標 遵義陽光 E版 遵義鳳凰城等。 ? 周例會制 —— 每周定期召開項目銷售例會，并于會后 24小時內形成會議紀要，經總監(jiān)確認后依目標執(zhí)行。 ? 年度提案制 —— 每服務年度的末尾，為項目作出全年的整合推廣計劃