【正文】 用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開發(fā)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場體系，如鐵西的衡頤陶瓷城，在中國家具城原有市場氛圍的前提下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到北四路，成為彌補(bǔ)市場商業(yè)空缺的一大亮點(diǎn)。而沈陽的商業(yè)地產(chǎn)市場，還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ皇怯行┎徽_的運(yùn)作方式制約了其發(fā)展，但是對于投資客來講，只要找對 13 項(xiàng)目，看準(zhǔn)開發(fā)公司的開發(fā)理念，投資商業(yè)項(xiàng)目獲利的機(jī)會還是非常大的。 沈陽房地產(chǎn)市場的良性運(yùn) 行不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開、竣、銷各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定增長，還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級市場的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預(yù)見，三者互相作用，缺一不可。 2020 年上半年，沈陽市地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 ％；人均可支配收入 ，比上年增長 16％。 房價收入比降幅增大 按照上半年的指標(biāo)預(yù)算，預(yù)計 2020年沈陽房價收入比又有了一 個較大的下降幅度，其中每戶購房 60 平米的房價收入比為 ，比上年下降 ；每戶購房 70 平米的房價收入比為 ，比上年下降 ；每戶購房 80平米的房價收入比為 ，比上年下降 。反映出居民住宅消費(fèi)需求旺盛。同時，截止到 2020 年 7 月底，沈陽市空置一年以上商品房的空置率為％。 商品交易量繼續(xù)提升 1－ 7月份，全市商品房銷售面積與合同金額比分別增長 ％和 ％；其中年國商品住宅預(yù)售面積、合同金額同比分別增長 ％和 ％。這說明在宏觀調(diào)控 16 大背景下，沈陽市房地產(chǎn)市場保持一定數(shù)量增長幅度。而相對 2020 年沈城二環(huán)的集中開發(fā)培育期，目前的二環(huán)無論從 自然環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套上看都已經(jīng)成熟，其中尤以鐵西新區(qū)與大東區(qū)的二環(huán)周邊為最。 ? 代表樓盤：和皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。 2 月 28日，鐵西區(qū)召開 2020年土地推介會共推出 32塊地塊，總面積達(dá) 105平方米。 17 這些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。 地價穩(wěn)步上升 鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高 了區(qū)域的整體環(huán)境的同時，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。從目前來看，諸如一些房地產(chǎn)的開發(fā)用地，每平方米的價格已經(jīng)超過了 2500元。目前，該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名城、宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，吸引了眾多沈城購房者向西遷移。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴(kuò)大，同時也為消費(fèi)者提供了更多的選擇空間。 商業(yè)配套加速建設(shè) 商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。 在東方家園、天津家世界、中國家具城、香江大市場這些建材超市和建材市場落戶鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為沈陽乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場帶。在水系建設(shè)中，細(xì)河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點(diǎn)部位都將成為濱水綠園。鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有 10000 戶左右。 鐵西新區(qū)保工街以東、建設(shè)大路以南地 區(qū)的房價將逐漸與和平區(qū)房價拉平，建設(shè)大路以北則將達(dá)到皇姑區(qū)的房價水平。 權(quán)威城市經(jīng)濟(jì) 專家指出：人均 GDP達(dá)到 2020美元 至 4400美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購物中心 、超市、專賣店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。 整體上看，沈陽商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比上海、北京、深圳等地產(chǎn)一線城市要晚，但發(fā)展速度飛快，在吸取了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后 ，不少開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就注意到了主力店的入駐及經(jīng)營管理權(quán)的把握等一系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的關(guān)鍵性問題。最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五愛市場的建設(shè)開始，南塔鞋城隨即問世。 目前，沈陽已經(jīng)初步形成了渾南新區(qū)、五愛市場、中街、太原街等幾大商圈。 此外， 政府也起到了積極的推動作用。據(jù)統(tǒng)計，沈陽地區(qū)擁有各類專業(yè)市場 500多個，年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場 30多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作 用，更蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。 政策推動商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展 2020年，無疑是一個“房產(chǎn)政策”年， 2020年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了 2020年的政策風(fēng)暴。 但是，在各種房地產(chǎn)政策的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)卻成為政策的孤島。相比 商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對穩(wěn)定得多、保險得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型多，選擇投資的機(jī)會也多。如華銳新城樓盤內(nèi)的家樂?；使玫辍R寶國際樓盤中的長春卓展百貨、城建東逸樓盤內(nèi)的上海聯(lián)華購物中心等。 22 第二章 項(xiàng)目概述 一、板塊分析 ? 項(xiàng)目位置示意圖 （一）工業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)重心 鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)模、技術(shù)水平及產(chǎn)業(yè)隊伍等，目前在國內(nèi)占有十分重要的地位。輻射帶功能力強(qiáng)。街路寬敞筆直，環(huán)境優(yōu)美。 東西快速干道和正在建設(shè)的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距沈陽桃仙機(jī)場僅 20 分鐘車程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。主要房地產(chǎn)項(xiàng)目有皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、 富云新都等。該地區(qū)東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，以云峰街為入口，以現(xiàn)鼓風(fēng)機(jī)廠區(qū)域?yàn)橹行?，占?150 萬平方米。更重要的是，商務(wù)區(qū)中心地段北三路附近還設(shè)有地鐵站出口，十分有利。緩沖區(qū)則是在建設(shè)大路以南、興工街以東的條 狀地塊內(nèi)形成 SCBD 緩沖區(qū)，其功能以賓館、酒店和餐飲娛樂為主。沈陽工業(yè)大學(xué)現(xiàn)址 25 萬平方米騰遷后，將與鐵西區(qū)人民體育場（待拆遷）等地共同規(guī)劃建成鐵西南部新興商業(yè)區(qū)。 25 （三）商貿(mào)為核心的東北最大居住區(qū) “十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)?！拔褰帧奔磁d工時尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街。三是由重工街以西的狹長區(qū)域到經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所組成的 40平房公里區(qū)域，是未來沈陽裝備制造業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。未來鐵西新區(qū)（鐵西工業(yè)帶）將體現(xiàn)集中的大工業(yè)、大物流、大環(huán)境、大文化、大商貿(mào)五個特點(diǎn) 。地塊目前為不完整水泥地面，地面原廠區(qū)建筑基本拆遷完畢，基本平整。項(xiàng)目與沈陽站非常近，只有 1分鐘路程，同時和規(guī)劃建設(shè)中的地鐵一號線也非常接近，項(xiàng)目距沈陽桃仙機(jī)場僅 30分鐘車程。同時，地塊東側(cè)尚未拆遷的重型機(jī)械廠及地塊西側(cè)的變壓器公司等企業(yè)必然對本項(xiàng)目形成客觀的污染源。興華公園、建設(shè)公園、于洪苗圃等公園重新改造；肇工綠地、凌空界園、廣場綠地等10 萬 米綠地及市民廣場的建設(shè)使鐵西新區(qū)街頭綠意盎然。 五、人文環(huán)境 項(xiàng)目所在的鐵西區(qū)有著悠久的歷史，但其主要的歷史人文要?dú)w到其在中國工業(yè)發(fā)展中的地位和作用。 1948年 11月 2日，沈陽解放。我國各個時期試制成功的 最大容量、最高等級的變壓器、斷路機(jī)，均出自鐵西的該行業(yè)。 目前項(xiàng)目周邊主要配套為：區(qū)第十醫(yī)院、沈重醫(yī)院、益民商店、沈重賓館，以及沿北一路的一些雜貨店等。 10 月， 本項(xiàng)目在完成所有土地款項(xiàng)之 后，并取得沈陽市測繪院最終測量結(jié)果回執(zhí)單、規(guī)劃初步方案審核結(jié)果后，將取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》，領(lǐng)取《國有土地使用證》。 二、項(xiàng)目開發(fā)方式及風(fēng)險評估 （一）項(xiàng)目開發(fā)方式 本項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的 浙江鐵牛集團(tuán)投資成立的沈陽國際紡織服裝城有限公司獨(dú)家開發(fā)并銷售。 （二）項(xiàng)目可能面臨風(fēng)險 政策風(fēng)險 目前是我國“十一五”計劃的第一年，國家“振興東北”的整體戰(zhàn)略正在逐步實(shí)施并收到成效的過程中。 項(xiàng)目在目前運(yùn)作 過程中，已經(jīng)得到沈陽地區(qū)各 級政府的支持，在以后的政府公共關(guān)系方面，項(xiàng)目運(yùn)作方還將繼續(xù)保持與政府、媒體、市民的良好關(guān)系，得到廣泛的支持。 同時，五愛市場三期小商品城的建立，以及 市場商戶與客戶對于沈陽鐵西新區(qū)的認(rèn)可程度，都對于本項(xiàng)目未來的推廣構(gòu)成一定的市場風(fēng)險。 在營銷方面，通過專業(yè)的市場運(yùn)作機(jī)構(gòu)協(xié)助，以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，能確保項(xiàng)目的盈利點(diǎn)。年度交易額近 200 億元，五愛市場直接商業(yè)覆蓋為中國北部地區(qū)黑龍江、吉林 、遼寧、內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，商業(yè)影響力近萬平方公里，覆蓋人口超過 2 億。沈陽市有 33條線路公共汽車經(jīng)過市場，現(xiàn)有地上、地下停車場 4個，同時設(shè)客貨聯(lián)運(yùn)總站，通往全國 380余個線路 。 五愛市場 總占地面積 ；營業(yè)面積 32萬平方米。 五愛市場西區(qū) 占地面積 ，建筑面積 ，營業(yè)面積 。 沈陽五愛市場服裝城 沈陽五愛市場服裝城是該市場的主體組成部分，位于五愛市場東側(cè)，于 1997年 4月 28日建成投入使用，占地面積 ，總建筑面積 ，經(jīng)營面積 方米；主體建筑 7層，地下二層，地上 5層，地下 2層為倉儲區(qū)、停車場和大型設(shè)備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營區(qū)（五層局部為展覽區(qū)），局部六層為集中辦公區(qū)。 35 （ 1）內(nèi)衣襪子毛線城 —— 地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū) 地 上 一層 經(jīng)營 內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等 總 檔口數(shù)： 425 其中：精品檔口 6普通檔口 357 類別 內(nèi)褲 背心 泳裝 短褲 比重 50％ 30％ 10％ 10％ 地 上二 層 經(jīng)營 內(nèi)褲、背心、泳裝、短褲等 總 檔口數(shù)： 595 其中：精品檔口 6普通檔口 526 類別 內(nèi)褲 背心 泳裝 短褲 比重 50％ 30％ 10％ 10％ 地 上三 層 經(jīng)營 襪子、文胸、背心、短褲等 總 檔口數(shù)： 637 其中：精品檔口 8普通檔口 51西北角 31 類別 襪子 背心 文胸及短褲 比重 60％ 20％ 20％ 地 上四 層 經(jīng)營 床上用品 總 檔口數(shù)： 76 類別 床上用品 比重 100％ 地 上五 層 經(jīng)營 日用品、 布 料 總 檔口數(shù)： 843 其中：精品檔口 9 普通檔口 744 類別 日用品 不料 比重 55％ 45％ 36 （ 2）床品布藝箱包鞋帽城 —— 地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū) 地 上一 層 經(jīng)營 鞋、帽 總檔口數(shù)： 1275 其中：精品檔口 5普通檔口 1219 類別 鞋 帽 比重 80％ 20％ 地 上二 層 經(jīng)營 箱包、精品皮鞋等 總檔口數(shù)： 1202 其中：精品檔口 8普通檔口 1115 類別 箱包 精品皮鞋 比重 80％ 20％ 地 上三 層 經(jīng)營 布料、毛線、涼席、座椅墊等 總檔口數(shù)： 980 其中：精品檔口 60、普通檔口 920 類別 布料 毛線、涼席 、座椅墊 比重 75％ 25％ 地 上四 層 經(jīng)營 床上用品 總檔口數(shù)： 1032 其中：精品檔口 80、普通檔口 952 類別 床上用品 比重 100％ 地 上五 層 經(jīng)營 日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等 總檔口數(shù)： 711（均為普通檔口） 其中：精品檔口 60、普通檔口 920 類別 日用小商品 體育用品 鐘表 雜貨 比重 25％ 25％ 25％ 25％ 37 五愛市場西區(qū) 五愛市場西區(qū)針紡城雄踞全國著名的大型批發(fā)市場“五愛市場”的黃金地段，是五愛市場的重要組成部分，整體建筑氣勢恢弘，總占地面積 ，建筑面積 ，營業(yè)面積 萬平方米，是一座超大規(guī)模的現(xiàn)代化樓廳式專業(yè)市場。五愛市場南 區(qū)為大型樓廳式批發(fā)市場，建筑面積萬余平方米， 1至 4 層為營業(yè)大廳， 5至 8層為倉儲庫房，市場內(nèi)設(shè)有三步自動扶梯，二部大型貨梯，配備中央空調(diào)、全自動消防設(shè)備及規(guī)范的物業(yè)管理 （ 1）老南區(qū) —— 地 上一 層 經(jīng)營 電器、電池、電話機(jī)、飾品、鐘表、計算器 總檔口數(shù)： 75 類別 電器 電池 電話機(jī) 飾品 鐘表 計算機(jī) 比重 30％ 10％ 20％ 20％ 10％ 10％ 地 上二 層 經(jīng)營 攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池 總檔口數(shù)： 147 類別 攝影器材 飾品 發(fā)制品 電池 比重 40％ 30％ 20％ 10％ 地 上三 層 經(jīng) 營 相冊、發(fā)制品、攝影器材 總檔口數(shù)： 193 類別 婚紗 相冊 發(fā)制品 攝影器材 比重 40％ 20％ 20％ 20％ 地 上四 層 經(jīng)營 仿真花、工藝禮品 總檔口數(shù)： 7 類別 仿真花 工藝禮品 比重 70％ 30％ （ 2） 新 南區(qū) —— 地 上一 層 經(jīng)營 工藝品 總檔口數(shù)： 12 類別 工藝品 比重 100％ 39 地 上二 層 經(jīng)營 工藝品、禮品 總檔口數(shù)： 11 類別 禮品 工藝品 比重 40％ 60％ 地 上三 層 經(jīng)營 工藝品、禮品 總檔口數(shù)： 6 類別 禮品 工藝品 比重 55％ 45％ （三）各區(qū)商鋪面積分配 面積計算單位：平方米