【正文】 定的“依附性”和“制約性”。此外， 靈武 當(dāng)?shù)氐恼块T的公務(wù)員、企業(yè)主和私營業(yè)主等，也形成了到 銀川 消費(fèi)的習(xí)慣。 靈武 市的人口結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)，約為 70％左右。餐飲業(yè)除了寥寥無幾的賓館中檔餐飲之外，也幾乎沒有中高檔的酒家。 [2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] yy[2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] 4 然而 ，作為 寧東能源化工基地之生活基地的靈武 市，其優(yōu)越的地理位置為 靈武 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的區(qū)位優(yōu)勢。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步發(fā)生變化 ，這為 靈武 發(fā)展中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)逐步打下基礎(chǔ)。 【市級商業(yè)副中心】 以百貨商場為主，主要 商業(yè)設(shè)施有 國巨百貨 、 宏泰商場 、 新華購物中心、靈州商城 等。主要有 靈武 商貿(mào)城（裝飾裝潢建材）等。 靈武 市各街區(qū)的小酒樓，從午間至晚市生意較好，但沒有較高檔次的品牌餐飲店，服務(wù)檔次也較低，由此可見 靈武 的餐飲業(yè)仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。隨著當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，以及各類電器、電子產(chǎn)品的更新?lián)Q代，這一消費(fèi)領(lǐng)域具有一定的市場潛力。市民大件商品和品牌商品的消費(fèi)傾向于外區(qū)域。 已 建成西湖公園、棗園等休閑旅游項(xiàng)目 。在商鋪?zhàn)饨鹚狡毡榈拖碌那樾蜗拢?jīng)營者仍然不愿意進(jìn)場經(jīng)營。 此外，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質(zhì)參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面，造成業(yè)主或商家不斷降低鋪?zhàn)猓绱藧盒匝h(huán)，造成現(xiàn)時(shí)商場鋪?zhàn)獾拖氯詿o人經(jīng)營的局面。 靈武 現(xiàn)時(shí)有一定消費(fèi)能力的人群，為了滿足自己的虛 榮心，一般不在本地購買服裝，感覺當(dāng)?shù)氐姆b品牌達(dá)不到他們的要求，寧愿到 吳忠或銀川 去購買。此類主要是為顧客提供日常用品。 基于 靈武 商業(yè)經(jīng)營規(guī)模同質(zhì)化，商業(yè)中心的概念尚未形成，停留在街鋪的概念上，缺乏的是一個(gè)高素質(zhì)的綜合性商業(yè)中心，必須有效的加以引導(dǎo)。 商品檔次多以中低檔為主； 走遍 靈武 所有的商鋪和商場，也找不到幾個(gè)知名品牌購物店， 連 二三線產(chǎn)品 都很難找 。綜合來講，要給予商戶充足的市場培育周期的認(rèn)可度，才有可能消除商家“觀望、等待、懷疑的心態(tài)”。 [2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] yy[2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] 11 如何避免為他人做嫁衣的局面 ，一旦商家認(rèn)可靈武 了，便要對 靈武做實(shí)地考察，而目前靈武 市仍然有相當(dāng)部分的商鋪空缺，從絕對位置上講本案 肯定 要好， 但也要注意 如何讓我們的商家選擇本案，而不是選擇其他地方。 在價(jià)格上一定要與 國巨 商鋪 、唐城時(shí)尚 廣場 形成一定的差距，只有如此才有可能打動(dòng)商家進(jìn)駐，才有可能讓外地商家對本案產(chǎn)生足夠的興趣。因此在引進(jìn)一些主流品牌方面存在著天然的障礙。一方面面臨著消費(fèi)支撐問題；一方面面臨著競爭項(xiàng)目太多問題；如何在兩難的環(huán)境中尋找切入點(diǎn)是項(xiàng)目成功招商的關(guān)鍵所在。但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合有效的市場需求基礎(chǔ)之上的，以本案現(xiàn)有的 條件 很難做到這一點(diǎn)。 【小結(jié)】 “ 靈武開元商業(yè) 街 ”需要以前瞻性眼光適應(yīng)城市發(fā)展，根據(jù)對 靈武 本地 商業(yè)布局、消費(fèi)趨勢的準(zhǔn)確把握，以超前的現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營理念來滿足市場需求、商家認(rèn)可，不能僅靠地段、價(jià)格、優(yōu)惠政策的微觀的招商手段來吸引商家；通過創(chuàng)新式的商業(yè)布局來聚集和吸引主力消費(fèi)人流與商家關(guān)注。再通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，引進(jìn)規(guī)劃具有特色娛樂、休閑項(xiàng)目，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機(jī)融合，來聚集和吸引大量的人流。 消費(fèi)適應(yīng)性原則，保證主流目標(biāo)消費(fèi)群 業(yè)態(tài)定位要與 靈武 當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣相 適應(yīng)，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M(fèi)群的主要以日常購物需求為主。 （三）業(yè)態(tài)布局 靈武開元商業(yè) 街 業(yè)態(tài)布局示意圖 （四）業(yè)態(tài)規(guī)劃 新百連超 新百電器 開元百貨 女人街 美食街 娛樂城 配套項(xiàng)目 [2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] yy[2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] 16 開元百貨 業(yè)態(tài)規(guī)劃 結(jié)合本案建筑結(jié)構(gòu)，樓層 區(qū)域 劃分主要可分為： 時(shí)尚購物 ――重在提升 靈武 購物業(yè)態(tài)和品牌檔次，擬引進(jìn)一批國內(nèi)品牌專賣店、連鎖 店，商品類別涉及服飾、運(yùn)動(dòng)休閑用品、鞋帽箱包、珠寶首飾、工藝品、化妝品 時(shí)尚家居等，使之成為 靈武 當(dāng)特色購物最集中的商業(yè)區(qū)域。 美食街業(yè)態(tài)規(guī)劃――新天地風(fēng)情美食街 （借用概念） ? 主題餐飲 ―― 擬引進(jìn) 若干家有一定文化特色的餐飲主題店，提升 靈武 市餐飲業(yè)的品牌和服務(wù)檔次。 ? 迪廳 — — 擬引進(jìn) 1 家較高檔次的能吸引年輕人聚集的迪斯科舞廳。 配套項(xiàng)目 ? 擬引入若干 24 小時(shí)自助銀行網(wǎng)點(diǎn)、電信、郵政、旅行社、數(shù)碼沖擴(kuò)、洗衣店、便利店等配套服務(wù)項(xiàng)目，已作為項(xiàng)目業(yè)態(tài)的補(bǔ)充。 美食街租金價(jià)格分類 美食街受購物廣場的招商情況價(jià)格波動(dòng)相對較大，但為了能使前期迅速的招商，建議價(jià)格上不易定的過高，通過商家的聚集來打造 靈武 市餐飲美食街，所以前期的價(jià)格不易過高。 總體均價(jià)在 13 元 /平方米； 七、項(xiàng)目招商策略與進(jìn)度 （一）項(xiàng)目招商策略 項(xiàng)目形象包裝與塑造策略。要想在眾多的商業(yè)項(xiàng)目中讓商家關(guān)注，在業(yè)態(tài)定位上必須與其他商業(yè)項(xiàng)目不能發(fā)生大規(guī)模的正 面沖突，客觀上區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)面臨著招商的競爭，因此，本項(xiàng)目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“特”字上做文章，以實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。 （三）招商時(shí)間及進(jìn)度安排 總體設(shè) 想 結(jié)合目前的工程進(jìn)度以及各個(gè)業(yè)態(tài)的招商難易度、裝修所需時(shí)間等各方面因素， 靈武開元 招商及開業(yè)時(shí)間劃分為三個(gè)周期。） 2）招商階段劃分 第一階段 —— 客戶儲存期 主要任務(wù)是大力 積累客戶，為整體招商提供有力的依據(jù)與安排，建議時(shí)間控制在 2 個(gè)月，即 2021年 8 月初 ——2021 年 10 月初；期間的廣告宣傳是最為關(guān)鍵的，必須大范圍的鋪設(shè)廣告，才可能得到更多的客戶信息。 第三階段 —— 全面招商期 因?yàn)樵谇懊婊A(chǔ)上，部分主力店以及各個(gè)業(yè)態(tài)的商家都有進(jìn)駐，已經(jīng)不用過 分擔(dān)心業(yè)態(tài)的混亂而只招不確定了，所以基本上采取“短、平、快”的招商方式，盡快簽約。 3)、娛樂城與 部分餐飲 的招商工作重點(diǎn)放在 2021年初。 項(xiàng)目招商道具制作時(shí)間安排與預(yù)算 招商道具制作，包括招商書、海報(bào)、 DM、招商推薦廣告片等制作約 12～ 15萬元。 項(xiàng)目招商平面、戶外、網(wǎng)絡(luò)媒體推廣時(shí)間安排與預(yù)算 以項(xiàng)目銀川、吳忠、靈武 的平面與網(wǎng)絡(luò)媒體為主，例如 路牌、跨橋， 新消息 報(bào)、 銀川晚報(bào)、現(xiàn)代生活 報(bào)等不包括電視廣告媒