【正文】 13 （ 2）預(yù)防為主，嚴(yán)格管理，減少安全及消防隱患 1．治安防范 a. 防范體系： 堅(jiān)持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則，在確保 24 小時(shí)無間斷監(jiān)控和巡邏的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配置的攝像監(jiān)控、可視對(duì)講、電子巡更、周界報(bào)警、家居安防等智能系統(tǒng)的作用，建立立體交叉的安全防范體系； b. 封閉管理： 物業(yè)管理的安全強(qiáng) 調(diào)封閉式管理， 社區(qū)的所有出入口將實(shí)施嚴(yán)格管制，所有訪客及外來車輛均 經(jīng)大門崗識(shí)別和業(yè)主識(shí)別，方可進(jìn)入住宅區(qū)。住宅區(qū)入伙時(shí)，建議管理公司向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到社區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議業(yè)主家中配置滅火器； c. 培訓(xùn)演練 :實(shí)施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運(yùn)作。 （ 3）預(yù)防為主，嚴(yán)格監(jiān)管，杜絕二次裝修違章行為 a. 制度保障：根據(jù)《建筑法》、建設(shè)部令第 110 號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，及有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定“房屋二次裝修指南”及“二次裝修責(zé)任書”。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的客戶，將積極采取法律途徑予以解決，確保 住宅 區(qū)的房屋本體及公共設(shè)施的完好。 （ 6）保險(xiǎn) 防火和防臺(tái)風(fēng)是安全工作重點(diǎn)。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 17 第三章 山水華府 主要管理措施 山水華府 整體面積較大，并且分期發(fā)展，發(fā)展時(shí)間長，因此在物業(yè)管理方面需要考慮持續(xù)性。 ? 招聘專業(yè)的形象保安人員，在銷售中心的外圍以及其他公共區(qū)域進(jìn)行安全保衛(wèi)工作，而在銷售大廳內(nèi)設(shè)立隱形安全保衛(wèi)大使，令到客戶在既安全但又可以保護(hù)到自己的隱私的情況下，安心選購以及洽談購買事項(xiàng)。 第二節(jié) 山水華府 物業(yè)管理服務(wù)模式 —— 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 22 “前臺(tái)一站式貼心管家”尊貴健康物管服務(wù) 在 山水華府 的管理中，我們將采用“一站式貼心管家”服務(wù)，配置將有首席管 家、大管家、管家。任何事情用一個(gè)電話號(hào)碼，為住戶全部解決。最終的處理結(jié)果則由前臺(tái)貼心管家反饋給業(yè)戶。從此點(diǎn)出發(fā)，第一太平戴維斯建議管理處應(yīng)專門設(shè)立客戶服務(wù)中心，專職處理有關(guān)此點(diǎn)事項(xiàng)，其工作內(nèi)容將包括但不限于： ? 設(shè)置 24小 時(shí)熱線電話 — — 管理處接待前臺(tái)有必要設(shè)立公眾咨詢投訴程序，以便改進(jìn)服務(wù)，在管理處設(shè)立客戶電話熱線，由專業(yè)人員接聽，并記錄在熱線電話投訴記錄跟進(jìn)表，由管理處服務(wù)部經(jīng)理親自處理任何有關(guān)管理上之問題，投訴者的姓名會(huì)被保密。 ? 跟進(jìn)工程遺留問題 — — 物業(yè)的移交，或多或少都有一些建筑、裝修工程上的遺留問題，能否及時(shí)跟進(jìn)處理 這些遺留問題，將直接影響到能否順利交收樓。所有投訴應(yīng)按規(guī)定合理時(shí)間內(nèi)完成，并通告投訴人。 ? 探訪業(yè)戶 —— 有住戶新入住物業(yè)內(nèi)時(shí)，通過管理處服務(wù)中心經(jīng)理的定期電訪 /走訪該戶住客，對(duì)其進(jìn)行親善訪問，以了解住戶的需要和跟進(jìn)問題的效果，給客戶留下良好的第一印象，從而建立日后相互信任的基礎(chǔ)。 ? 電話調(diào)查 包括： 1） 民意調(diào)查； 2） 電話回訪。 —— 將投訴及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門（內(nèi)部 /外部）處理，并根據(jù)反饋的處理結(jié)果進(jìn)行客戶回 訪。 ? 商務(wù)預(yù)約 —— 當(dāng)住戶希望能最快有人協(xié)助預(yù)定酒席、購買鮮花、禮品、約定出租轎車、預(yù)定飛機(jī)票、火車票時(shí)，不用查找電話黃頁，只要致電管理處服務(wù)前臺(tái)就可一切安排妥當(dāng)。（建議有償收費(fèi)） 為節(jié)省或減少穿梭 BUS 長期營運(yùn)的成本，建議發(fā)展商和市交委達(dá)成協(xié)議，由市交委 負(fù)責(zé)營運(yùn)，或發(fā)展商與市交委合營。 套餐內(nèi)容： 清除裝修遺留的全部污跡，如積塵、各種碎 屑、水泥和油漆污跡； 木質(zhì)地面的打臘處理； 石材質(zhì)面的晶面處理； 細(xì)致清潔其他材質(zhì)的地面； 細(xì)致清潔所有門窗； 按照材質(zhì)清潔全屋家私； 全面細(xì)致清潔全屋潔具； 有選擇地清潔室內(nèi)的家用電器表面； 價(jià)格：主要根據(jù)家庭面積大小、裝飾和品種，家私的材質(zhì)和所需工時(shí)進(jìn)行定價(jià)，按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)清潔價(jià)格一般在（人民幣）： 23元 /㎡之間。 套餐 C — 節(jié)日套餐 適用范圍：在逢節(jié)日（如春節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)等）到來，在節(jié)前 常需要進(jìn)行諸如裝修 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 34 翻新、衛(wèi)生清潔和家居裝飾布置，該套餐可以在節(jié)前把您所需服務(wù)一一辦妥，讓您可以輕松投入假日的休閑，充分感受節(jié)日的氣氛之中。 套餐內(nèi)容： 提供場地（會(huì)所、泳池或商務(wù)娛樂設(shè)施）； 策劃 并實(shí)施方案； 購物料； 喜慶裝飾； 酒會(huì) /晚宴 /BBQ； 歌舞表演； 健康娛樂活動(dòng)； 發(fā)邀請(qǐng)函； 接待、迎送、服務(wù)。 價(jià)格：根據(jù)所需的植物品種和數(shù)量確定，一般以植物的品種按照每個(gè)品種每盆每月租用，價(jià)格在（人民幣）： 6080元 /盆 /月之間，特殊的按實(shí)際情況商定。 套餐 G 日常家用電器維修服務(wù) 適用范圍：在家庭、或私家園林內(nèi)，可以隨時(shí)為您提供常家庭內(nèi)的電器維修服務(wù)，或在私家園林內(nèi)或有燈飾布置，可提供維修服務(wù)。 服務(wù)項(xiàng)目 價(jià) 格 服務(wù)項(xiàng)目 價(jià) 格 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 38 換普通燈泡 10 元 /只 安裝抽油煙機(jī)（包開孔） 100 元 /個(gè) 換光管 20W— 40W 10 元 /支 安裝排氣扇（包開孔） 80 元 /個(gè) 換一位開關(guān) 15 元 /個(gè) 維修吊燈 50 元 /個(gè) 換二位開關(guān) 15 元 /個(gè) 安裝熱水器 100 元 /臺(tái) 換三、四位開關(guān) 20 元 /個(gè) 換保險(xiǎn)絲（ 60A— 100A） 10 元 /個(gè) 換漏電開關(guān) 20 元 /個(gè) 換電話、電視插座 10 元 /個(gè) 換插座 10 元 /個(gè) 換插頭 10 元 /個(gè) 換菜盆、水龍頭 20 元 /個(gè) 換冷暖水龍頭 20 元 /個(gè) 換浴缸水龍頭 30 元 /個(gè) 換普通水龍頭 10 元 /個(gè) 換水表（ 4 分套） 20 元 /個(gè) 換角閥 10 元 /個(gè) 換 30— 40CM 軟管 5 元 /條 換總水閥 10 元 /個(gè) 服務(wù)項(xiàng)目 價(jià) 格 服務(wù)項(xiàng)目 價(jià) 格 換銅接頭 10 元 /個(gè) 換水箱配件 20 元 /套 換球鎖 20 元 /套 換窗鎖 10 元 /個(gè) 換電子門鎖 50 元 /套 換柜鎖 10 元 /個(gè) 實(shí)木門鎖 80 元 /個(gè) 開櫥柜煤氣爐孔 80 元 /個(gè) 開熱水器排氣孔 40 元 /個(gè) 疏通坐廁 50 元 /次 疏通下水道 200 元 /次 爆水管 現(xiàn)場定價(jià) 維修電視機(jī)、家具 檢查后定 價(jià) 室內(nèi)布電話線、電視線、電源線 現(xiàn)場定價(jià) 上述服務(wù)內(nèi)容以外的項(xiàng)目均現(xiàn)場察看情況后再報(bào)價(jià)。 為方便住戶在家時(shí)急需使用傳真或復(fù)印時(shí)，為住戶提供方便。 b). 定期提供專項(xiàng)保健服務(wù)； 現(xiàn)代人生活沒有規(guī)律，沒有足夠重視自己的日常飲食，管理處將定期專項(xiàng)保健服務(wù)。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 41 b). 組織健康活動(dòng)； 定期組織住戶進(jìn)行一些健康的活動(dòng)，例如：羽毛球、乒乓球、踢踺子等。 一、 管理目標(biāo) 1. 確保業(yè) 主的生命財(cái)產(chǎn)的安全，案件發(fā)生率控制在 1‰以下。 5. 實(shí)行外圍開放但住宅全封閉式治安管理體系。 24 小時(shí)保證封閉管理措施的實(shí)施。實(shí)現(xiàn)安管員、警犬交叉式巡邏，以保證安全巡邏嚴(yán)密、反應(yīng)敏捷。以安全、有序?yàn)樵瓌t，對(duì)物業(yè)內(nèi)每一點(diǎn)、每一區(qū)域進(jìn)行有效的控制，形成全方位、全天候、多視角、立體網(wǎng)狀安全防范體系。 由外圍崗?fù)ぁ⒑椭芙缪策墠?，通過對(duì)物業(yè)四周區(qū)域目視和巡邏的方式，進(jìn)行周界控制及區(qū)域控制，通過電子巡更系統(tǒng)、警犬巡邏等手段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患、事故苗頭。對(duì)來訪人員進(jìn)行登記，同時(shí)通過對(duì)講系統(tǒng)或內(nèi)線電話與業(yè)主或物業(yè)內(nèi)部工作人員進(jìn)行溝通后，決定是否放行來訪人員，并及時(shí)通知監(jiān)控中心、有關(guān)崗位安全員，了解來訪人員的動(dòng)向，對(duì)可疑人員 進(jìn)行跟蹤。 第 2 環(huán) 群控 責(zé)任人：管理服務(wù)中心全體工作人員、業(yè)主、住戶。 在住宅區(qū)內(nèi)設(shè)立區(qū)域巡邏崗， 對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)的安全進(jìn)行檢查監(jiān)控，每棟住宅的防盜報(bào)警系統(tǒng)與監(jiān)控中心聯(lián)動(dòng)，安全員對(duì)前幾環(huán)的預(yù)警信號(hào)，總控的預(yù)警信號(hào)進(jìn)行識(shí)別、判斷。 建立中央控制室，實(shí)行全方位 24小時(shí)監(jiān)控，注意輻射各個(gè)角落和治安死角 。 堅(jiān)持查崗制度，建立崗位登記檔案，巡邏交接班制度。 加強(qiáng)安管員的日常學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、培訓(xùn)制度。 獎(jiǎng)懲嚴(yán)明，重獎(jiǎng)重罰。 2. 建立義務(wù)消防隊(duì)伍 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 49 3. 制定消防管理制度 － 消防崗位職責(zé) － 消防巡查制度 － 消防值班制度 － 消防檔案管理 － 消防安全制度 － 消防公共管理規(guī)定 4. 控制火災(zāi)隱患要點(diǎn) － 控制火源 － 控制易燃材料 － 監(jiān)視容易引起火 災(zāi)的區(qū)域 5. 按國家相關(guān)規(guī)定配備消防設(shè)施、器材 如：設(shè)備房等場所 七、智能管理系統(tǒng) 停車場自動(dòng)管理系統(tǒng) 當(dāng)車輛進(jìn)入停車場，住戶只需將感應(yīng)卡在讀卡器前搖晃，電腦根據(jù)各種條件判斷此卡是帶有效，打開閘門，同時(shí)拍攝進(jìn)入車輛的車牌照片，并保存在數(shù)據(jù)庫中。 山水華府 擁有嚴(yán)密的安全管理。 家居智能網(wǎng)絡(luò)終端 （ 1）家居安防功能：每戶設(shè)智能控制單元，安裝在單元門進(jìn)門處，在玻璃及玻 璃門處設(shè)幕簾式紅外探測器及窗磁。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 51 （ 4）社區(qū)雙向信息交流功能：雙向信息交流，將各類信息、通知發(fā)送到住戶家中。中控室通過電腦及時(shí)了解巡邏人員的準(zhǔn)確位置，一但出現(xiàn)緊急情況，中控室可發(fā)揮第二層的把關(guān)功能，隨時(shí)調(diào)動(dòng)最近的保安人員進(jìn)行處理，確保社區(qū)安全，運(yùn)用科技達(dá)到周密負(fù)責(zé)的安全保障。門禁子系統(tǒng)中每一道受控的門（控制器）都能接受來自管理中心的指令而執(zhí)行開鎖或閉鎖動(dòng)作（不須讀卡）。 一、 社區(qū)文化建設(shè)的新構(gòu)想 （一）軟件建設(shè)的構(gòu)想 軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動(dòng)的核心，包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、管理制度、人員的配置和服務(wù)、各項(xiàng)活動(dòng)的籌備實(shí)施過程、 效果、業(yè)主的參與配合以及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度等。 二、 社區(qū)文化建設(shè)的總思路 （一）社區(qū)活動(dòng)的原則與要求 為了多角度深層次滿足住宅區(qū)業(yè)戶的文化需求，社區(qū)文化建設(shè)要建立三個(gè)“結(jié)合”兩 點(diǎn)“要求”的指導(dǎo)方針：堅(jiān)持大與小的結(jié)合，遠(yuǎn)與近的結(jié)合，雅與俗的結(jié)合，要求內(nèi)容豐富多彩，要求形式新穎獨(dú)特。 具體可分為如下幾種方式： ? 專題講座、咨詢活動(dòng) 管理中心聘請(qǐng)某些醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)或單位，進(jìn)入社區(qū)為住戶提供各類專題講座和咨詢活動(dòng)，如養(yǎng)生保健、家庭育兒、插花養(yǎng)花、家庭綠化、盆栽盆景、美容、青少年自救自護(hù)等。 為提高青少年的綜合素養(yǎng)，管理中心可以在小區(qū)內(nèi)舉辦適合兒童成長的活動(dòng)，如群體生活訓(xùn)練、夏令營等活動(dòng)。管理處需為他們提供活動(dòng)場所，如社區(qū)活動(dòng)中心等。大型活動(dòng)可以聘請(qǐng)活動(dòng)公司策劃。 ? 宣傳 管理中心通過電子版、宣傳告示欄、海報(bào)等傳媒，及時(shí)將社區(qū)內(nèi)的活動(dòng)消息、生活資訊、管理工作動(dòng)態(tài)等信息傳達(dá)給住戶，有利于管理工作的開展，有利于企業(yè)品牌的宣傳。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 58 （五）發(fā)展公共關(guān)系 建立與市和區(qū)兩級(jí)的物業(yè)管理部門、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和 山水華府 業(yè)委會(huì)等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共關(guān)系，隨時(shí)掌握這些部門的各種政策、法規(guī)信息，以便管理。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 60 第六節(jié) 財(cái)務(wù)管理措施 1. 山水華府 物業(yè)管理公司之財(cái)務(wù)管理及賬務(wù)處理，該等帳目可每年進(jìn)行財(cái)務(wù)公開并在個(gè)別業(yè)主在事先合理要求下可提供其參閱； 2. 財(cái)務(wù)管理包括物業(yè)管理公司編制每年之管理 山水華府 預(yù)算以及當(dāng)業(yè)主通過 其預(yù)算后，盡可能使 山水華府 之運(yùn)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。 第七節(jié) 設(shè)備 維修養(yǎng)護(hù)管理措施 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 61 完善的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù) ,不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能 ,而且還可以保值、增值