【正文】 購(gòu)買者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 2) 與周邊市場(chǎng)相比更具有競(jìng)爭(zhēng)力，是最早投入使用的市場(chǎng)，并且其營(yíng)業(yè)模式和建筑外觀在未來(lái) 5 年內(nèi)都不會(huì)淘汰 2. 客戶群體分析 對(duì)于產(chǎn)權(quán)銷售，由于采用 3年首付返租銷售方式，降低了入市門檻，我們預(yù)計(jì) 50%以上為商戶（自營(yíng)者）而投資客也占居了 50%的比例。由商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)已成為國(guó)內(nèi)外大型綜合商城發(fā)展的必然趨勢(shì)，也只有在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的情況下才能保證商城持久經(jīng)營(yíng)的品牌化和國(guó)際化。 b) 區(qū)域商業(yè)環(huán)境已成熟、成型，朝陽(yáng)路上目前大型商業(yè)物業(yè)有華堂商場(chǎng)、云柏鞋城、易初蓮花大型超市、蘇寧電器城、京客隆超市、物美超市、朝陽(yáng)無(wú)限的韓秀城 （ 2020 年底開(kāi)業(yè)）、朝陽(yáng)園的 HK100 商城 c) 周邊新老居住社區(qū)規(guī)模較大，有效消費(fèi)人口可達(dá) 20 萬(wàn)以上，消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來(lái)越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，并且未來(lái)五年里常駐人口至少要翻一倍之多。 項(xiàng)目周邊物業(yè)情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 （萬(wàn)平米） 均價(jià) （元 /平米） 套數(shù) 人口數(shù)量 現(xiàn)狀 1 遠(yuǎn)洋天地 精裝商住公寓 10 8900 3867 11601 現(xiàn)房 2 白領(lǐng)家園 普宅 9 5600 766 2298 期房銷售率 75% 3 東岸 普宅 5800 1495 4485 現(xiàn)房銷售率 80% 4 朝陽(yáng)園 精裝公寓 28 8000 1704 5112 現(xiàn)房銷售率 95% 5 朝陽(yáng)無(wú)限 普宅 23 5480 1600 4800 期房銷售率 98% 6 甘露家園 普宅 3 5000 250 750 現(xiàn)房售罄 7 甘露晴苑 普宅 2 4482 200 600 現(xiàn)房售罄 8 興隆家園 普宅 60 5000 3500 10500 現(xiàn)房售罄期房 80% 9 青年匯 普宅 32 5300 2020 6000 期房銷售率 30% 10 珠江羅馬嘉園 精裝普宅 41 7100 2600 7800 現(xiàn)房銷售率 95% 11 華紡易城 普宅 50 5400 3300 9900 期房銷售率 50% 12 青年路小區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 92 3800 6000 18000 現(xiàn)房售罄 13 疊彩園 精裝普宅 7 5300 150 450 現(xiàn)房銷售率 95% 14 綠島苑 普宅 11 4200 860 2580 現(xiàn)房銷售率 95% 15 新港灣 普宅 3880 600 1800 現(xiàn)房銷售率 80% 16 東領(lǐng)鑒筑 普宅 4600 608 1824 期房銷售率 50% 17 美然動(dòng)力街區(qū) 普宅 16 4700 1348 4044 現(xiàn)房銷售率 95% 18 英郡 普宅 8 4900 400 1200 現(xiàn)房銷售率 90% 19 第五站 普宅 14 4900 900 2700 期房銷售率 50% 20 建東苑 經(jīng)濟(jì)適用房 19 3100 1500 4500 現(xiàn)房售罄 21 成品家 公寓 50 4580 4000 12020 現(xiàn)房銷售率 90% 22 東衛(wèi)城 普宅 4500 336 1008 現(xiàn)房銷售率 90% 匯總 113952 （注：人口數(shù)量按每戶三人保守計(jì)算） 從上表可以看出朝陽(yáng)路沿線項(xiàng)目售價(jià)在 3800 元 /平米至 7000 元 /平米之間，基本都屬中檔住宅項(xiàng)目，對(duì)于年輕白領(lǐng)來(lái)講，價(jià)位更容易接受，并且離 CBD、國(guó)貿(mào)商圈較近 ,物業(yè)升值潛力較高，而這些新居民購(gòu)買力和消費(fèi)能力是非?？捎^。 三所高校合計(jì) 萬(wàn)人，這些學(xué)生是白云項(xiàng)目的終端消費(fèi)群體的重要組成部分之一。其次，由于土地的不可再生性，隨著土地的減少，尤其是商業(yè)用地的減少，土地價(jià)格和租金上漲已是必然，保證了財(cái)產(chǎn)保 值。 對(duì)于 10 萬(wàn)元以內(nèi)的進(jìn)行投資的選擇： 以租金回報(bào)率法計(jì)算 公式：（稅后月租金－按揭月供款） 12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款） ? 住宅、公寓：（朝陽(yáng)路區(qū)域） 銷售單價(jià)在 5500 元 /平米，面積在 40 平米的一居 總款＝ 5500 40＝ 22 萬(wàn)元 銀行按揭 8 成 20 年 首付＝ 5 萬(wàn)元 月供＝ 元 物業(yè)費(fèi)＝ 元 /平米 /月（為例） 40 平米＝ 88 元 /月 區(qū)域一居室市場(chǎng)行情租金＝ 1500 元 /月 實(shí)際收益＝月租金－月供－月繳物業(yè)費(fèi)＝ 元 理想年投資回報(bào)率： %＝（月收益 12 月） /首付款 5 萬(wàn)元 年投資回報(bào)率（考慮到租務(wù)空檔）： %＝（月收益 11 月） /首付款 5 萬(wàn)元 收回成本所需時(shí)間： 174 月（ 1415）年＝首付款 5 萬(wàn) /月收益 ? 新白云鋪位〔以首層鋪位 6 平米（使用面積）一個(gè)為例〕 銷售單價(jià)＝ 萬(wàn)元 /平米 總款＝ 6＝ 萬(wàn)元 銀行按揭 6 成 10 年 首付＝ 萬(wàn)元 貸款＝ 15 萬(wàn)元 實(shí)際 3 年返租首付＝ － 8% 3＝ 萬(wàn)元 月供＝ 元 物業(yè)費(fèi)＝ 25 元 /平米 /月 6 平米＝ 150 元 月租金＝ 2160 元（預(yù)計(jì)養(yǎng)市后租金為 12 元 /平米 /天） 第四年開(kāi)始收益＝ 2160月供－月繳物業(yè)費(fèi)＝ 元 第四年后理想年投資回報(bào)率： %＝（月收益 12 月） /首付款 萬(wàn)元 年投資回報(bào)率（考慮到租務(wù)空檔）： %＝（月收益 11 月） /首付款 萬(wàn)元 收回成本所需時(shí)間： 135 月（ 11）年＝首付款 萬(wàn) /月收益 加上前三年的時(shí)間，收回成本的實(shí)際所需時(shí)間為 14 年 所以購(gòu)置新白云產(chǎn)權(quán)商鋪不但入市門檻低，僅為 4萬(wàn)元，而且投資回報(bào)可達(dá)到8%，投資風(fēng)險(xiǎn)降低 。因此，對(duì)于理智的投資行為來(lái)說(shuō)，在更看重穩(wěn)健回報(bào)，而并非寄望于一夜暴富的心態(tài)下，新白云的“產(chǎn)權(quán)式賣場(chǎng)”無(wú)疑是第一選擇。 2. 其它因素差異：因建筑結(jié)構(gòu)影響（如柱子等），或因鋪位分割造成死角，則該類鋪位應(yīng)適當(dāng)調(diào)低價(jià)位；因鋪位面積較大，購(gòu)鋪者對(duì)總價(jià)敏感度較強(qiáng)，應(yīng)相應(yīng)減少大面積鋪 位銷售單價(jià)。 首付返租比較及收益情況 （原首層手機(jī)店等商鋪面積不計(jì)算在內(nèi)） 以標(biāo)準(zhǔn)鋪位 8 平米為例，具體大小及價(jià)款會(huì)相應(yīng)增減 樓層 產(chǎn)權(quán)售價(jià)（ 萬(wàn)元 /平米） 產(chǎn)權(quán)總價(jià) （萬(wàn)元） 首付 年回報(bào)率8% 租金 （元 /天 /平米） 年租金 2 年返租首付 3 年返租首付 首層 12 2 層 11 3 層 4 層 8 （注：各層鋪位的單價(jià)根據(jù) “金角銀邊” 會(huì)乘以 至 的系數(shù)） 2 年首付返租第一年收益＝ －（ 2）＋ ＝ 2 年首付返租第二年收益＝ 2 年首付返租合計(jì)＝ 億元 3 年首付返租第一年收益＝ －（ 3）＋＋ ＝ 3 年首付返租第二年收益＝ 3 年首付返租第三年收益＝ 3 年首付返租合計(jì)＝ （ 8％的返租回報(bào)和部分租金收益有差價(jià)）。 白云項(xiàng)目 推 廣 篇 一、 概念提煉 “新白云 PLAZA 賣場(chǎng) ”是為綜合性商品市場(chǎng)，它為區(qū)域內(nèi)大眾消費(fèi)群體營(yíng)造一個(gè)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、聚友的活動(dòng)賣場(chǎng)。作為符合中國(guó)國(guó)情的“產(chǎn)權(quán)式賣場(chǎng)”，它一方面通過(guò)產(chǎn)權(quán)分割，把權(quán)益分散給了小業(yè)主擁有，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，迅速回籠了大量資金；另一方面，又通過(guò)國(guó)際型商場(chǎng)或品牌經(jīng)營(yíng)管理公司的專業(yè)經(jīng)營(yíng)，保證了大型商城的統(tǒng)一的、多元化的、高檔次的高效運(yùn)作，也為小業(yè)主獲得豐厚的經(jīng)營(yíng)回報(bào)提供了保證。 無(wú)論從物業(yè)定位上，還是形象定位上，我們都力求提高“新白云 PLAZA”賣場(chǎng) 的物業(yè)檔次，使其能夠在與其他在售商業(yè)市場(chǎng)嚴(yán) 格區(qū)分開(kāi)來(lái)，整體體現(xiàn)一種“傲視群雄，惟我獨(dú)尊”的感覺(jué)，一方面可彰顯物業(yè)檔次，抬高物業(yè)檔次，另一方面，可提高物業(yè)的標(biāo)識(shí)性，以便其在后期的宣傳推廣中形成市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。 本案的根本信心來(lái)源，是為了獲取最終消費(fèi)者的產(chǎn)品消費(fèi)支出作為經(jīng)營(yíng)收益來(lái)源。 ? 通過(guò)老、新白云對(duì)比，強(qiáng)調(diào)新白云不但是外立面造型的變化，更重要的是內(nèi)部不論是在業(yè)態(tài)分布、還是結(jié)構(gòu)變動(dòng)，甚至是配套特色服務(wù)上都更加追 求檔次、追求品位、追求服務(wù)，與周邊臨街商鋪形成明顯對(duì)比，全面詮釋新白云是一個(gè)時(shí)尚的特色賣場(chǎng)。我們希望客戶構(gòu)成的 90%以上不是專業(yè)投資者和商鋪經(jīng)營(yíng)者，但其關(guān)鍵問(wèn)題是在于是否能最大程度降低入市門檻（即首付款的問(wèn)題）。 1) 賣場(chǎng)包裝 ? 現(xiàn)場(chǎng)布置 將整個(gè)項(xiàng)目北立面和東側(cè)圍欄搭建大型項(xiàng)目商業(yè)展示板，給參觀者一目了然的感覺(jué)。 客源路線為一條是東西橫向的朝陽(yáng)路，即由西往東，即向通縣方向，以八里莊為西起端向東推移；由東往西，可以定福莊為東起點(diǎn)向西推移，充分利用朝陽(yáng)路兩側(cè)的公交站牌和路燈設(shè)施。 4) 輔助推廣媒體： 網(wǎng)絡(luò)： 作為現(xiàn)代媒體，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為目標(biāo)客戶不可或缺的信息渠道，因此網(wǎng)上 發(fā)布是效果較好的傳媒形式： 在知名網(wǎng)站（如： SOHU、 SINA 等）進(jìn)行新聞發(fā)布和廣告投放。此種方式針對(duì)性較強(qiáng)，主要用于建立品牌認(rèn)知，引發(fā)目標(biāo)客戶的購(gòu)買欲望 。 2. 開(kāi)業(yè)活動(dòng) 舉辦開(kāi)業(yè)活動(dòng)，能夠?yàn)轫?xiàng)目造市，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增加商戶和投資客戶信心，營(yíng)造興隆旺市局面和氛圍。 銷售區(qū)域 其中銷售面積的區(qū)域?yàn)椋菏讓游鲄^(qū)， 2 至 4 層； 銷售政策 — 一次性付款 一次性付清全部購(gòu)房款時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，無(wú)任何優(yōu)惠；銷售經(jīng)理和銷售人員沒(méi)有任何優(yōu)惠讓利權(quán)限。 (暫定 ) 2. 商戶招商 a) 如采用 3 年首付返租的銷售方式（產(chǎn)權(quán)） 招商 周期為 1 個(gè)月，即 2020 年 11 月 20 日至 12 月 20 日 b) 如采用組合銷售方式 招商周期為 4 個(gè)月，即 2020 年 10 月 16 日至 2020 年 2 月 15 日 招商策略 招商原則 采取先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般商戶的