【正文】 ............................. 51 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 3 8 投資風(fēng)險和風(fēng)險防范 .............................................................................................. 51 信用風(fēng)險 ...................................................................................................................................... 51 完工風(fēng)險 ...................................................................................................................................... 52 市場風(fēng)險 ...................................................................................................................................... 53 經(jīng)營風(fēng)險 ...................................................................................................................................... 53 突發(fā)事故風(fēng)險 .............................................................................................................................. 54 9 可行性研究結(jié)論 ..................................................................................................... 54 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 4 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 1 總論 背景 項目概況 陽西咸水湖溫泉 國際公館 項目 位于廣東省陽西縣儒洞鎮(zhèn) G325 與 S282 交匯處，距離廣湛高速（ G15）新圩出口約 5 公里，交通較為便利 ； 項目總占地面積約為 560 畝 ，其中溫泉度假用地約 200 畝。產(chǎn)品打造以動態(tài)休閑、高端度假項目為主，地產(chǎn)項目定位為高檔度假型地產(chǎn)。 開發(fā)公司 廣東東方月亮灣有限公司，以城市運營為目標(biāo)開發(fā)月亮灣項目，具有雄厚的實力。 包含溫泉酒店 9800 ㎡，溫泉館 3300㎡，露天溫泉區(qū) 1400 ㎡， VIP 養(yǎng)生會所 3950 ㎡， 和生態(tài)農(nóng)莊 2020 ㎡ 。 總之，本項目 以滿足中高端客戶休閑度假愿望，打造精品隱泉，市場需求旺盛而且沒有同質(zhì)競爭，風(fēng)險較小，回報 穩(wěn)定 可觀。地理坐標(biāo)為北緯 21176。 21′ 51〞。 面積 陸地總面積 平方千米。 項目地位于國道 G325與 S282交匯處，距離廣湛高速 (G15)新圩出口約5公里。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 7 數(shù)據(jù)表明，陽江市生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升，且 2020 年得到了快速增長，同比增長 17%，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，居民收入持續(xù)增加，消費需求持續(xù)走旺，呈現(xiàn)投資、消費共同拉動經(jīng)濟(jì)增長的良好態(tài)勢。 東方銀灘風(fēng)景區(qū) 位于海陵島南部大角山岬角。 占地總面積 12 萬平方米。向北沿山勢拾級而上，海蝕地貌一步一景，觀景設(shè)施依山就勢而建，別出心裁。 十里銀灘空氣清新，沙質(zhì)潔凈均勻，水質(zhì)清澈透明。 角灣弄潮 —— 大角灣風(fēng)景區(qū) 大角灣位于海陵島閘坡鎮(zhèn)內(nèi)，三面群峰環(huán)抱，面向浩瀚南海，灘長 公里，寬 100 米，因狀似牛角，故名“大角灣”。 陽春國家地質(zhì)公園 陽春凌霄巖國家地質(zhì)公園 ,位于陽江陽春市北部河朗鎮(zhèn)境內(nèi)，洞分四層，總高度達(dá)一百七十七米，長三百零四米，總面積約三萬平方米，洞底有一條四百多米長的巖底河，是中國最具代表性的喀斯特溶洞地質(zhì)遺跡之一，素有“南國第一洞府”之稱。 凌霄巖的外貌與其他相鄰的山峰并沒有太大差異，但是隨著河水走進(jìn)山洞，再爬上三十多米高的一個陡坡，你就會發(fā)現(xiàn)一個神奇的熔巖世界。 廣東海上絲綢之路博物館 廣東海上絲綢之路博物館位于陽江海陵島“十里銀灘”風(fēng)景區(qū)西面，是一個以“南海 I 號”宋 代沉船及其船上文物為主的大型博物館，其船上文物價值連城，國家一級文物之多為世界罕見。其搭載的文物也有可能解開‘海上絲綢之路’的諸多秘密，其文物考古價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)價值。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 11 近五年來，旅游成為陽江市新的經(jīng)濟(jì)增長點，接待游客人次和旅游總收入分別年均增長 %和 %，旅游總體運行呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。即將開建陽云（陽江港 —云?。└咚俟?。 溫泉項目及月亮灣項目依托豐富的溫泉及海濱旅游資源和便利的交通條件，將成為廣東富足人群在城區(qū)外二次置業(yè)的備選地區(qū)之一。 就市場環(huán)境來看，廣東省溫泉市場容量相對較大，但競爭十分激烈，相對而言，對市場的新進(jìn)入者來說，產(chǎn)品的差異化打造難度大，要求高，經(jīng)營壓力也較大。基于此，廣東溫泉消費者具有以下行為特征： （ 1） 溫泉旅游已經(jīng)成為一種生活習(xí)慣； （ 2） 自駕車出游方式高； （ 3） 喜歡求新求異； （ 4） 喜歡私密性的溫泉產(chǎn)品； （ 5） 對度假環(huán)境的要求較高。其中 溫泉區(qū)建有 50 多個溫泉泡池、室外標(biāo)準(zhǔn)游泳池、戲水池。按三星級標(biāo)準(zhǔn)建成的張飛大酒店，集餐飲、卡拉 OK 廳、多功能商務(wù)會議廳于一體，能接待 1000 多人同時就餐?？头抗?470 間，按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，漢唐風(fēng)格，擁有 260套豪華商務(wù)客房及 37棟帶私家溫泉、私家庭院的豪華別墅。陽江溫泉注重度假環(huán)境的營造與景觀的打造，從建筑外觀來看屬于漢唐風(fēng)情，但酒店大堂內(nèi)飾卻有著歐洲元素，主題不鮮明。餐飲、會議：錦江溫泉共有八個功能不同、大小不一的會議室，餐廳共設(shè) 800 個餐位?？头恳?guī)模大， 1000 間左右，涵蓋高、中、低檔三種客房。 （ 2）二級客源市場：三小時左右可達(dá)陽西的周邊城市，如江門、廣州、佛山、深圳、珠海、澳門、中山、東莞等。 （ 3）政務(wù)商務(wù)市場 ： 黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位商務(wù)活動為主。 廣東省溫泉市場總量大，占到全國溫泉市場的近 1/3。 目前廣東溫泉市場出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，同類溫泉溫泉區(qū)營造不夠私密，缺乏文化內(nèi)涵導(dǎo)致主題不鮮明。 旅游市場優(yōu)勢 陽江市是中國優(yōu)秀旅游城市，旅游資源豐富，類型多樣，有具有國際影響力的海上絲綢之路博物館 —— “南海Ⅰ號” ，“中國十大最美海島” —— 海陵島，國家 AAAA 級旅游區(qū) —— 大角灣和陽春國家地質(zhì)公園春灣景區(qū)，逐步形成了“浪漫銀灘、宋船古韻、溫泉之都、水墨陽江、休閑綠城”的旅游品牌。 知名品牌及成熟的管理優(yōu)勢 引入天沐溫泉品牌所具有的六大優(yōu)勢：領(lǐng)先的理念優(yōu)勢、全面的技術(shù)優(yōu)勢、知名的品牌優(yōu)勢、成熟的管理模式、健全的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢、獨特的溫泉文化。 項目機(jī)遇分析 陽江旅游的大發(fā)展及區(qū)域功能的逐漸完善將為項目帶來機(jī)遇 陽江市旅游正處于大發(fā)展時期，目前興建及將建的旅游項目較多，未來陽江市也以生態(tài)、休閑為目標(biāo)。另隨著廣東消費者對溫泉認(rèn)知度的提高，其對產(chǎn)品的要求也越來越高，而廣東現(xiàn)有產(chǎn)品的私密性不夠，為本項目的差異化打造帶來機(jī)遇。隨著月亮灣項目的開發(fā)，未來本項目一定能發(fā)展成為這條黃金旅游線路上的 中點站 ，憑借月亮灣的資源條件及開發(fā)深度進(jìn)而發(fā)展成為 終點站 。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 28 6 項目定位 及市場定位 項目 定位 打造具有區(qū)域產(chǎn)品差異化，面向中高端消費群體，注重休閑養(yǎng)生的高品質(zhì)溫泉項目。 （ 2）精品政商務(wù)客源平衡溫泉旅游淡旺季。事實上我們真正的客源是有 休閑度假愿望 的人士。同時，“隱”所代表的心靈的舒緩、身心的放松與廣東省內(nèi)溫泉不夠私密、缺乏“隱”的概念形成強(qiáng)烈對比，同時由于廣東地處亞熱帶，植物生長茂盛，本項目露天溫泉區(qū)地形及地塊面積均適合打造“隱”的意境，因此 在產(chǎn)品設(shè)計、風(fēng)格打造和景觀環(huán)境上能夠體現(xiàn)出隱溫泉的概念，從而滿足客戶需求。度假區(qū)餐飲主要分布在五星級酒店和生態(tài)農(nóng)莊中，酒店餐廳定位高端，規(guī)模要小，主要是滿足高端政商務(wù)宴請的需要，菜品以高端私房菜為主；農(nóng)家餐廳定位中低端，偏向于大眾消費，主要接待旅 游團(tuán)、會議團(tuán)，菜品以農(nóng)家土菜為主。當(dāng)一回農(nóng)民，吃一次粗茶淡飯，體驗一下“回歸自然”的人生境界。 在產(chǎn)品形態(tài)上， VIP溫泉區(qū)及酒店主要面向中高端市場，大眾溫泉區(qū)及生態(tài)農(nóng)莊是面向大眾市場。 陽江及周邊市場主要溫泉度假區(qū)門票價格如表 1– 1所示。 溫泉門票日收入： 35, 元 溫泉二次消費 溫泉二次消費項目一覽表（表 1 2） 保健按摩 擦背套餐 刮痧 面部護(hù)理 肩部護(hù)理 魔貼足療 中式按摩 泰式按摩 熱石理療 眼部護(hù)理 卵巢保養(yǎng) 足部排毒 香薰舒綬按摩 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 32 綠色飲品 按飲品不同價 格由 28128不等 情侶湯屋 按小時計費 358/2小時 二次消費日收入按照溫泉門票日收入的 10%計提。 酒店其他配套的定價及使用頻率詳見表 1 3所示。 西餐廳（兼自助早餐功能）設(shè) 80個餐位，按人均消費 40元計，保守估計每天 30 人就餐，則每日可貢獻(xiàn)營業(yè)收入 元。 其他收益： 主要包括生態(tài)農(nóng)莊中的 蔬果采摘、 垂釣、寵物寄養(yǎng)、射箭、自行車出租、 網(wǎng)球場等 參與性的二次消費，還包括酒店中的 棋牌室、 娛樂室以及的收入，根據(jù)經(jīng)驗值估算 10, 元 /日計。 VIP 二次消 費日收益： 3, 元 VIP會所日收入： 12, 元 項目投資及回報分析 投資概算 陽西咸水湖溫泉項目的總建筑面積為 20650㎡，總投資額為 （不含土地成本費用），其中： 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 35 五星級酒店工程費用估算 費用總額為 萬元。 溫泉度假區(qū)項目其他費用投資估算 本項目的其他費用包括前期咨詢費、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費等。 本項目的開辦費用總額為 萬元。由于溫泉項目的地理位置，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，功能構(gòu)成以及項目的施工和管 理水準(zhǔn)等多種因素差異，實際的項目成本可能與以上數(shù)據(jù)有很大不同。 假設(shè)項目的經(jīng)營期限為十五年，則： 第一和第二年為市場培育期，客流量是一個從無到有的過程，考慮到經(jīng)營風(fēng)險和市場綜合因素，分別取定 70%和 80%的安全系數(shù)，即第一年的客流量 280 人次 /日，第二年的客流量為 320人次 /日，其他營業(yè)收入也相應(yīng)調(diào)低 30%和 20%； 第三年至第八年 為發(fā)展期，客流量平穩(wěn)增長，營業(yè)收入也呈現(xiàn)平穩(wěn)增長，在第三年，度假區(qū)的客流量達(dá)到預(yù)估值（即 400 人次 /日），營業(yè)收入達(dá)到預(yù)估值 .同時由于月亮灣項目的開發(fā) ,對本項目有較大的拉動作用 ,第四年遞增 5%,第五年至第八年則在第四年的基礎(chǔ)上每年遞增 10%； 第八年至第十二年為平穩(wěn)期，考慮月亮灣建設(shè)的逐步成熟 ,市場推廣的逐步成功 ,月亮灣對本項目的影響明顯 ,將延長本項目的經(jīng)營周期 ,但同時由于物價上漲、客源分流等反面因素，基本抵消了月亮灣的影響 ,因此客流量穩(wěn)定在第八年 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 39 的基礎(chǔ)上波動調(diào)整，營業(yè)收入不增長； 第十三年至第十五年為衰退 期，月亮灣項目在這一時期產(chǎn)品開發(fā)更加成熟 ,則在一定程度上弱化了本項目的衰退期 ,但同時考慮設(shè)備設(shè)施老化、競爭力下降、客源分流、物價上漲等正反面綜合因素，客流量逐步流失，營業(yè)收入逐年降低，降幅約為 2%。為了體現(xiàn)度假區(qū)成本的清晰度，本報告的度假區(qū)成本除包括上述成本之外，還包括技師提成、 布草洗滌費、報刊費等。 本項目的客房成本率為