【正文】 7 月上旬 —— 2021 年 9 月下旬） 一期 續(xù)銷期（ 2021 年 10 月上旬 —— 2021 年 11 月中旬） 多層銷售主要周期 銷售 調(diào)整期（ 2021 年 11 月下旬 —— 2021 年 12 月下旬） 小高層銷售主要周期 主要 續(xù)銷期（ 2021 年 1 月上旬 —— 2021 年 2 月下旬） 周期 第二次強銷期（ 2021 年 3 月上旬 —— 2021 年 5 月上旬） 鞏固期（ 2021 年 5 月中旬 —— 2021 年 6 月下旬） 掃尾期（ 2021 年 7 月上旬 —— 2021 年 8 月下旬） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二期 預(yù)熱期（ 2021 年 6 月上旬 —— 2021 年 7 月下旬） 開盤期（ 2021 年 8 月上旬 —— 2021 年 8 月下旬） 第一次強銷期（ 2021 年 9 月上旬 —— 2021 年 11 月中旬） 二期 調(diào)整期（ 2021 年 11 月下旬 —— 2021 年 12 月下旬） 商業(yè)銷售主要周期 銷售 續(xù)銷期（ 2021 年 1 月上旬 —— 2021 年 2 月下旬） 住宅銷售主要周期 主要 第二次強銷期（ 2021 年 3 月上旬 —— 2021 年 5 月上旬） 周期 鞏固期（ 2021 年 5 月中旬 —— 2021 年 6 月下旬） 掃尾期（ 2021 年 7 月上旬 —— 2021 年 8 月下旬） 特別說明： ◆ 就自然季節(jié)、氣候、銷售季節(jié)與工程進(jìn)度而言，將一期開盤時間選擇在 5 月份時機較為適宜；如果開盤期時間太早，蓄勢時間太短，開盤期之后將會難以為繼、對整體營銷不利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。若 集中式商業(yè)的一層 在正式開盤前不能使用，則應(yīng)考慮在項目臨近合肥路中間段搭建臨時銷售中心， 第二賣場可考慮設(shè)置在佳士客周邊一帶 。 ◆ 因項目 2021 年周邊同類競爭樓盤規(guī)模較大，市場供應(yīng)量較大，為了取得一定的市場先機，同時將本項目價值得到最大的提升從而實現(xiàn)利潤目標(biāo)達(dá)到最大化，則應(yīng)在前三個階段（預(yù)熱期、開盤期和第一次強銷期）集中優(yōu)勢強力推廣，通過小眾傳播和媒體炒怍成為樓市熱點，引起社會輿論，開創(chuàng)熱銷場面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）營銷手段： 青島康城 LOGO 青島康城導(dǎo)示系統(tǒng) 青島康城 VI 體系（宣傳資料、辦公用品等方面的延展） 營銷中心現(xiàn)場展示 （ 1） 營銷目標(biāo)： 營銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響客戶的選擇。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料 。設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與其定位相一致。 展 板：營銷中心的懸掛資料，全面介紹公司及樓宇的信息，并起到銷售現(xiàn)場的裝飾作用。 專業(yè)導(dǎo)購人員：提供規(guī)范、統(tǒng)一和專業(yè)化導(dǎo)購服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 工地形象誘導(dǎo) （ 1）營銷目標(biāo)： 工地現(xiàn)場作為客戶最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟有效的媒體。 工地氣氛：用彩旗、氣球、燈光和形象裝飾物等宣傳物品，吸引注意力、營造人氣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戰(zhàn)略性安排： （ 1）前期以形象推廣為主； （ 2）中期以功能訴求兼形象推廣為主； （ 3）后期以銷售手段兼功能訴求為主。 （ 3） 在調(diào)整期推廣密度適當(dāng)減少，主要以平面宣傳即可；續(xù)銷期則宜加大宣傳 推廣力度，平面、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)立體宣傳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1） 報紙廣告 作為大眾傳媒，其影響力比其他媒體要大得多。周三有房地產(chǎn)專版《樓宇周刊》。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。周四有房產(chǎn)版《黃金樓市》。 大型戶外廣告牌 —— 影響力大、效果最好，但費用較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。一般在工地現(xiàn)場。 戶外建議以車身廣告和大型廣告牌為主，階段性使用條幅和路燈旗廣告。 （ 5） 雜志 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 選擇當(dāng)?shù)匕l(fā)行的畫報類雜志 —— 《青島畫報》。 （ 8） 直郵（ DM） 直郵廣告可將完整的銷售信息直接傳遞給目標(biāo)客戶群，針對性強，費用低，效果好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二節(jié) 項目分階段推廣策略 因項目二期推廣 2021 年 啟動，距離目前比較遙遠(yuǎn)，且二期推廣還需根據(jù)項目一期推廣情況而定，不確定因素較多，故本方案只針對項目一期的階段推廣策略進(jìn)行詳細(xì)闡述。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）戶外廣告 立柱廣告：在佳士客一帶附近設(shè)置一塊大型形象廣告，為期 1 年。 站牌廣告： 因本項目有一部分目標(biāo)客戶群體為白領(lǐng)階層，公交車是他們最主要的交通工具，采用站牌廣告會收到一定的效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。同青島電視臺《房產(chǎn)專欄》節(jié)目簽定長期合作合同，進(jìn)行形象宣傳。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 位置選擇： 考慮工期，建議在臨合肥路中段處搭建臨時售樓部。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 2）達(dá)到認(rèn)購面積：約 13200M2，占總量的 12%（以 11 萬平方米計）； （ 3）認(rèn)購均價：多 層 47004800 元 /M2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）戶外廣告 絕大部分戶外廣告（長期的）應(yīng)在預(yù)熱期第一階段完成，如因特殊原因未發(fā)布的則應(yīng)在此階段務(wù)必完成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5）電臺： 在青島廣 播電臺交通音樂之聲 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布（包括活動信息和開盤信息）。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 B、春季房展會及開盤活動 利用房展會舉辦開盤活動，同時推出青島“康城杯”健康形象大使選拔大賽 依據(jù)：擴大項目知名度及聲勢，吸引市民的關(guān)注，形成轟動效應(yīng)，達(dá)到引爆市場、提升價格和增加市場銷量的目的。） E、會刊： 2021 份（康城會會刊） （ 4）第一次強銷期價格體系制定與審批 （ 5）第一次強銷期廣告設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）營銷中心裝修完畢，包括室外環(huán)境（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項）； （ 3）五證齊全； （ 4）圍墻包裝完成；（若預(yù)熱期未完成則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成 則省去該項。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）達(dá)到銷售面積：約 8800 M2，占總量的 8%； 銷售均價： 4900 元 /M2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 媒體選擇以青島晚報、半島都市報、青島早報為主，其他報紙為輔 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 B、成立客戶俱樂部 ““康城會”，依托“康城會”舉辦趣味運動及健康活動、宣傳項目“健康”主題 C、康城第一期（多層）封頂儀式 形式：邀請客戶參加封頂儀式。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 3）營銷中心周圍的綠化做好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、續(xù)銷期（ 2021 年 10 月上旬 —— 2021 年 11 月中旬） 推廣重點 此階段有十一黃金周，同時 10 月份是一年中最好賣樓的時間，應(yīng)充分利用好 10 月賣樓的黃金時間，展示項目形象，結(jié)合“黃金周和黃金月”搞一些促銷活動，迅速消化多層，同時為小高層的推廣蓄勢。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 期間工作內(nèi)容 （ 1）續(xù)銷期價格體系執(zhí)行 （ 2）續(xù)銷期活動推廣 A、 推出“十月黃金月”促銷優(yōu)惠活動。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 2）達(dá)到銷售面積：約 13200M2，占總量的 12%； 銷售均價： 5100 元 /M2。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 2）雜志：充分利用《康城會刊》做軟性文字宣傳。 期間工作內(nèi)容 （ 1）調(diào)整期價格體系執(zhí)行 （ 2）銷售物料準(zhǔn)備 制作精美單張 1 萬份，主要用于直銷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）工程進(jìn)度要求：一期多層外立面基本完成，小高層已經(jīng) 34 層。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。但此時已進(jìn)入嚴(yán)冬，為傳統(tǒng)的銷售淡季，還有春節(jié)因素的影響，故銷售的期望值不能太高，推廣重點為： A、 新年促銷信息 B、 拜年信息 C、 戶型展示 期間媒體組合 （ 1）報廣 此階段廣告重點是促銷信息和拜年活動，報紙廣告保持一周一次即可。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 七、第二次強銷期（ 2021 年 3 月上旬 —— 2021 年 5 月中旬） 推廣重點 此時項目一期已現(xiàn)房，園林景觀已出效果，項目整體效果凸現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 F、物業(yè)管理 期間媒體組合 （ 1）報廣 由于項目經(jīng)過一年多營銷推廣，基本市場形象已經(jīng)樹立，此階段多層廣告投入相應(yīng)減少、主要配合促銷活動；同時小高層與商鋪應(yīng)利用銷售旺季制造熱點，消化一定數(shù)量，為小高層與商鋪后續(xù)市場炒 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 作、價格提升奠定基礎(chǔ)。 （ 3）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進(jìn)行互動溝通、信息發(fā)布、消弭與客戶的矛盾沖突及項目的負(fù)面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設(shè)完畢，則應(yīng)充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 期間營銷目標(biāo) （ 1）達(dá)到認(rèn)購面積：約 22021M2，占總量的 20%； 認(rèn)購均價： 5250 元 /M2。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 期間工作要求 （ 1）一期籌備入伙； （ 2）一期園林景觀配套全部完成。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 在盡量保障項目投資回報的前提下，以較低價格拍賣尾盤滯銷單位，迅速回籠資金，并可為二期推廣做預(yù)熱。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 活動費用；如展覽、促銷、講座、公益活動贊助等活動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千