【正文】 區(qū)劃的請示》（即政呈〔 2020〕 53 號） 附件四 《青島市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字〔 2020〕 945 號） 附件五 《即墨市經(jīng)濟發(fā)展局關于中外合資青島八千水城置業(yè)有限公司項目建 議書（代可行性研究報告）的批復》（即經(jīng)字〔 2020〕 80 號） 附件六 《即墨市城鄉(xiāng)建設局關于青島八千水城置業(yè)有限公司項目用海的函復意見》 附件七 《即墨市海洋漁業(yè)局關于呈批青島八千水城置業(yè)有限公司東方威尼斯水城及國際游艇俱樂部項目用海申請的請示》（即漁海呈〔 2020〕 41 號） 附圖 ： 附圖一 項目地理位置圖 附圖二 項目總平面圖 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 1 第一章 申報單位及項目概況 項目名稱及項目建設單位 項目名稱 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目 項目建設單位 青島八千水城置業(yè)有限公司 項目建設單位 簡介 青島八千水城置業(yè)有限公司是由中國華魯控股集團有限公司與加拿大嘉達國際工程有限公司共同出資，按照現(xiàn)代企業(yè)制度成立的合資公司，公司的組織形式為有限公司，注冊地點為即墨市溫泉鎮(zhèn)。 青島八千水城置業(yè)有限公司的經(jīng)營宗旨是：本著加強經(jīng)濟合作和技術交流的愿 望，促進資本及資源優(yōu)勢的合理重組和流動，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。 項目區(qū)域總面積為 1004000m2，約合 1506 畝，其中填海造地面積497330m2（約合 746 畝），水體面積 506670m2（約合 760 畝）。 為保證項目的正常使用，本項目配備 400m3/日海水淡化設備、給水加壓設備各 1 套，生化污水處理裝置 3 套，日處理能力為 350m3。 建設期 本項目建設期為 2 年半（ 30 個月），自 2020 年 7 月起，至 2020 年12 月底結束。有助于加快和完善青島市旅游體系建設，挖掘旅游資源，增加旅游景區(qū)。 項目的前期準備工作已經(jīng)就緒，建設方案合理可行，項目單位具備籌資能力，可以保證項目按計劃實施。 青島市委、市政府對以溫泉周邊區(qū)域為啟動點的東部開發(fā)建設極為青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 7 重視，先后多次召開專題會議進行研究，提出了很高的要求。 為此，即墨市委、市政府加大招商力度，把東部開發(fā)建設作為即墨全市 的一號工程來抓，著力引進一批 符合東部功能定位、對東部發(fā)展拉動作用大的項目 ，積極推進東部地區(qū)的建設進程的加快 。隨著濱海大道北段將于 2020 年建成通車，溫泉鎮(zhèn)對外的交通更加便利，其優(yōu)越的地理位置和旅游資源優(yōu)勢，將更加明顯地凸現(xiàn)出來。城鎮(zhèn)化水平 2020 達到 60％。主城和輔城規(guī)劃為城市相對集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個發(fā)展組團規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成“ 相對集中與適度分散 ” 相結合的城市組織 結構關系。 青島市濱海公路沿線城市組團概念規(guī)劃 為順應新時期城市發(fā)展的要求，進一步突出海濱城市 特色，實現(xiàn)市委、市政府提出的“ 三點布局、一線展開、組團發(fā)展，構建國際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設想， 2020 年，青島市規(guī)劃局組織有關設計單位編制了《青島市濱海公路沿線城市組團概念規(guī)劃》，并與 2020 年獲青島市人民政府批準。 圖 31 青島市濱海公路沿線城市組團規(guī)劃 即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 2020 年，即墨市政府根據(jù)城市發(fā)展和建設的需求，編制了《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 19952020）。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 11 圖 32 即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 溫泉鎮(zhèn)位于即墨市域的東西向主干道 —— 藍鰲路的起點附近，與城市核心區(qū)的聯(lián)系密切，且地理位置優(yōu)越，旅游資源豐富，有利于引導人力、財力等各項資源的集中，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 12 2020 年 11 月～ 2020 年 3 月，青島市規(guī)劃局組織編制了包括《青島即墨鰲山城市組團總體規(guī)劃》在內(nèi)的濱海公路沿線五個城市組團的總體規(guī)劃，在有關總體規(guī)劃的指導下，打破行政區(qū)劃限制，將規(guī)劃區(qū)域作為一個整體，兼顧周邊地 區(qū)，統(tǒng)一管理。 在岸線利用方面，鰲山組團總體規(guī)劃明確規(guī)劃規(guī)定，本項目所在的黃埠灘為旅游度假岸線。 規(guī)劃還明確指出，要積 極發(fā)揮傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品和資源優(yōu)勢，圍繞“山、海、城、文、商”五大特色，建設一批重點旅游產(chǎn)品和旅游建設項目，加快青島市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！? 項目與城市規(guī)劃的關系 從上述規(guī)劃中可以看出，本項目所在區(qū)域在各層次的規(guī)劃中，均屬于以突出旅游功能，集旅游、休療養(yǎng)及居住的多功能區(qū)域。 同時，本項目位于鰲山灣西岸規(guī)劃旅游度假區(qū)內(nèi)，根據(jù)總體規(guī)劃要求，鰲山片區(qū)的發(fā)展目標是建設成為具有特色的新型海濱度假區(qū)。在《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》中，將溫泉鎮(zhèn)規(guī)劃為重點發(fā)展城鎮(zhèn)，作為成為帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)揮的增長點，最終與鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)合并建設成為在該區(qū)域起主導作用的中心小城市。深層發(fā)掘和塑造海洋旅游文化已成為實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展新目標的重要內(nèi)容。目前，市有關部門正在編制 《青島海上旅游專項規(guī)劃》 和《青島市游艇碼頭專項規(guī)劃》， 引導海上游艇升級換代 ， 開發(fā)新的旅游海域 、 航線和海上旅游活動 。 項目區(qū)域總面積為 1004000m2，約合 1506 畝，其中填海造地面積497330m2（約合 746 畝），水體面積 506670m2（約合 760 畝） 圖 31 項目地理位置示意 圖 海域利用現(xiàn)狀、申請用海面積及用海期限 本項目建設區(qū)域均為海域，全部為對蝦養(yǎng)殖池，其中需進行填海造青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 18 地面積 746 畝，恢復自由水體（海面）面積 760 畝，無農(nóng)田、林地及居民點，項目居民拆遷。本項目申請海域使用期限為二十五年。但是，隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市建設規(guī)模的不斷擴大，原有的海洋功能區(qū)劃已 不能滿足海洋經(jīng)濟發(fā)展的需求。因此項目的建設符合海域功能區(qū)劃。青島市海洋與漁業(yè)局、即墨市城鄉(xiāng)建設局已對上述申請予以函復?？諝鉂駶?，雨量充沛，溫度適中，四季分明。 51′ 12″ E），西南至鰲山半島的草島頭（ 36176。丘間谷地常有河流分布，而且海岸凹入，接受沉積，形成了袋狀充填的海積小平原和較寬的岸灘；而伸入海中的丘陵崗嶺，構成海岬或半島，遭受侵蝕，形成海蝕崖。西北部有楔入內(nèi)陸的黃埠灘，面積 ，泥沙底質。 灣內(nèi)有女島、趕咀島、張公島及北礁等分布。根據(jù) 1960 年田橫島的波浪資料和氣象資料分析鰲山灣的波浪特征顯示，鰲山灣以風浪為主、涌浪較小，強風向和常風向均為 SE 向，頻率 23%，實測最大波高為 。全年的變化幅度為 43cm。根據(jù) 《 海港水文規(guī)范 》 （ JTJ21398）的規(guī)定及中國海洋大學的青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 22 實測結果，鰲山灣的潮流性質為規(guī)則半日潮流。不能滿足本項目建成后的使用要求。 根據(jù)總體規(guī)劃，遠期在項目北、南方向均建有污水處理廠，遠期規(guī)劃擬將項目用地內(nèi)的污水接至市政污水管網(wǎng)，排放至污水處理廠。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 23 電訊 即墨市電信建設較為完善，目前已實現(xiàn)“村村通電話”。 電視 目前，在項目建 設區(qū)域內(nèi)無有線電視網(wǎng)絡。 道路交通條件 本項目緊臨濱海大道，濱海大道通車后，由青島市區(qū)到本項目位置僅 30 分鐘車程，對外交通便利。近幾年，結合城市建設又開發(fā)建設了一些城市新景觀，如五四廣場、東海路中華文明雕塑一條街等。青島市 1996 年到 2020 年主要的旅游業(yè)指標表 42。 青島市房地產(chǎn)市場分析 青島以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和廣闊的經(jīng)濟發(fā)展前景，使青島的房地產(chǎn)市場充滿了誘人的魅力。近年青島市房地產(chǎn)開發(fā)情況見表4 42。由于青島具有較好的經(jīng)濟實力和中國北方沿海濱海旅游度假城市的優(yōu)勢，以成為我國房地產(chǎn)的熱點地帶。因此，在青島開發(fā)旅游房地產(chǎn)前景良好，大型、中高檔度假區(qū)的建設將有利于青島旅游由觀光型向觀光度假型轉變。隨著 國內(nèi) 經(jīng)濟的迅速 發(fā)展和 生活質量的提高 ，國內(nèi)的 高收入階層 開始向歐美流行的休閑方式看齊，開始更多親近自然，親近綠色山水。二十世紀九十年代開始，國內(nèi)興起商務青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 29 會所的發(fā)展熱潮，北京的京城俱樂部、長城俱樂部、美洲會和中國會合稱四大會所，一直是北京奢華與優(yōu)越一族的落腳地，地位無可取替。分時度假業(yè)現(xiàn)已發(fā)展為成年營業(yè)額 65 億美元的全球性產(chǎn)業(yè)。這一市場的形成和擴大，將為旅游分時度假交換系統(tǒng)創(chuàng)造出旺盛的需求。青島得天獨厚的自然條件，再加上市政府提出的大力發(fā)展海上旅游，把青島打造成 “ 帆船之都 ” 這一戰(zhàn)略思想的指引，海上旅游娛樂環(huán)境會得到很大改進。加上奧運水上項目在青島的舉行，將進一步提升青島的國際影響力。 沿岸優(yōu)美的自然風光，寬闊的海域風力適宜，水位適合，天然優(yōu)良的海岸與國際游艇俱樂部碼 頭及其它設施溶為青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 31 一體，是理想的海上休閑、娛樂、商談、會友的理想場所 。綜上所述 ，本項目市場前景良好。項目總體上由游艇俱樂部、會所兩部分組成。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 33 第五章 項目建設方案 建設內(nèi)容 根據(jù)項目擬建區(qū)域現(xiàn)狀、規(guī)劃立意，本項目建設內(nèi)容如下： 填海工程 在現(xiàn)有養(yǎng)蝦池位置拋填土石方，現(xiàn)有池地標高在 ～ 之間。 建筑物 根據(jù)項目使用要求以及填海造地的面積，本擬建設各類建筑物 265座，其中中央會所 1 座，建筑面積 15500m2；會所 260 座，總建筑面積218500m2；配套服務用房 4 座，總建筑面積 3302m2，包括變配電室、保安用房、保潔用房、物業(yè)管理用房以及其它配套服務用房。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 34 綠地 項目內(nèi)共建有各類不同形態(tài)的集中式公共綠地 98200m2，另外，在房前屋后、路邊等區(qū)域，均進行高密度綠化布置。面積指標取 28m2/輛，停車場面積合計為 19620m2?？傞L度為 630m。 公共服務設施 在項目建設區(qū)域內(nèi)建設各類配套公共服務設施，包括室外垃圾筒、路邊休息長凳、護岸欄桿等。根據(jù)現(xiàn)場測量 結果，擋浪壩長度為 400m。 項目建成后，將配備物業(yè)管理等服務人員，根據(jù)項目規(guī)模，參考同類項目物業(yè)管理機構人員編制情況，共需各類物業(yè)管理、服務人員 40 人；中央會所服務、管理人員 25 人 ；碼頭服務人員 20 人。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 36 功能分區(qū) 根據(jù)本項目地形地貌特點、使用性質和規(guī)劃要求，共分為陸域和海域兩大功能區(qū)。 表 51 項目用地平衡表（陸域） 序 號 用地性質 面積 （ m2） 占總用地比例 1 項目總用地 497330 % 2 建筑物用地 96740 % 3 綠化用地 247800 % 4 道路用地 54530 % 5 廣場用地 78640 % 6 停車場用地 19620 % 海域部分 海域部分有南、中部的兩條深入內(nèi)陸的“峽灣”和項目北側與二期工程之間形成的廣闊水面組成。根據(jù)水文資料，本區(qū)域高潮潮位為 ，最大波高為 。 填海造地工程 項目建設區(qū)域現(xiàn)狀為養(yǎng)蝦池，需進行填土。 開挖吹填土采用皮帶機或抓斗機填土，異地取土采用汽車運輸，客土土源可采用粘土、砂性土、風化砂、碎石等， 不得從農(nóng)田取土，選擇土源應盡量位于荒坡、高崗、采石場等土質貧瘠處。 本項目道路系統(tǒng)采用“三縱兩橫”的布局方式，“三縱”系指縱穿本項目用地，北通溫泉鎮(zhèn)，南接濱海大道的三條道路。一、二級道路構成了本項目的交通主干網(wǎng)。 考慮到本項目的主要功能為高檔 社區(qū)，大規(guī)模的集中人流較少，故道路人行道寬度取 ，沿道路兩側布置。在林地、綠地內(nèi)布置形式自由的人行小徑，地面材料以鵝卵石、地磚為主。 室外停車場地面采用青石植草磚地面。護岸照明燈間距為 40～ 45m，綠地、 廣場燈具根據(jù)設計需要布置，經(jīng)估算，共計 390 盞。建筑物主體呈圓弧形，與地形走勢形成良好的呼應，中央聳起的 4層塔樓構成了整個項目的視覺焦點，起到了標志性建筑的作用。 內(nèi)、外窗均采用鋁合金窗，外門采用實木造型門，內(nèi)門采用空心木門，除中央會所外，其余建筑物原則上不設吊頂。景觀綠地根據(jù)位置不同，分別采用林地、灌木從等種植方式。環(huán)島中綠化以灌木和盆載花卉為主，以防止遮擋視線。本項目海域開挖工程擬選用非自航全液壓式抓斗挖泥船，該船型具有操作簡便、運行可靠、性能良好、挖泥生產(chǎn)率高等優(yōu)點。本項目建設時，按照景觀要求對擋浪壩的部分壩體進行改造，在頂部前沿設機刨花崗巖路面步行道，利用跨海大橋底部的空間，形成一處“親水平臺”。棧橋總長度 ，寬度為 。主港灣的停船泊位采用鋼制浮箱，周邊包裹橡膠防撞層，共計有 70 個浮箱。 （ 2）管理、服務人員日用水量 本項目管理、服務人員規(guī)模為 85 人，日用水量標準取 100 升 /人 18