【正文】 W（ Weakness 劣勢） 項目夾在萬光觀?；▓@和聲遠山莊之 間，既不臨近濱海路也不臨近觀海路，入口主路路面窄路況差不易識別。 從 1996 年開始的一輪銀行利率降低，大約在 2021 年達到谷底狀態(tài)，在維持了低利率的谷底狀態(tài) 5 年后，現(xiàn)在銀行利率出現(xiàn)了上調(diào)信號，這一次的加息是央行繼 1996 年的利率下 降以來的第一次加息，這還很可能是利率水平的一個 U 型結構的右翹的開始。 在主入道路盡頭濱海路東沿增設防護欄，可做成項目相關雕塑，或形象展示牌，既體現(xiàn)物業(yè)的人文關懷，又可提升項目形象。社區(qū)南端增加成樹種植，減弱舊廠房的不利影響。 對 160 ㎡戶型進行改造，增加至少一個臥室以符合基本居住要求。 1 建立高品質(zhì)的物業(yè)形象， 24 小時保安、預約看房制度及 其他高品質(zhì)物業(yè)服務內(nèi)容明確展現(xiàn) 第二部分：項目定位 一、 項目優(yōu)勢特征定位 （一） 離塵不離城，鬧中取靜 項目置身于濱海中路大的海景高尚居住環(huán)境中，又相對獨立，位于成光觀?；▓@后，獨辟雅居，鬧中取靜。 （五） 僅 40 戶尊享的榮耀席位 高檔次生活大氛圍，小規(guī)模居住社區(qū)，僅 40 戶擁有，彰顯無限尊崇榮耀。 知本家 這是本項目的主力客戶群，也是最符合項目既有裝修風格與戶型格局的人群，他們包括 較高層次文人、藝術家、知識信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)主等以知識為獲取財富主要手段的人群 ，以知識、信息為事業(yè)發(fā)展的主動力之一，對生活品質(zhì)、文化韻味等都具有極高有品鑒能力。居所也是他們追求的一個重要目標，他們對物業(yè)的檔次和品位相當注重，同時也強調(diào)物業(yè)未來的升值潛力。他們有穩(wěn)定的收入，基于種種原因，需要在煙臺置業(yè)。 知本家一族在工作上全身心地投入， 因此更加注重工作之外的家居時光， 格外注重生活品質(zhì)，崇尚自然，追求個性 與文化品味的結合，擁有 精明理智 的 消費習慣 ； 在戶型上，這一階層更注重戶型對生活質(zhì)量的提升，戶型功能的分割更講究舒適性、私隱性與享受性； 具有較高社會地位，被認同感極強； 對政府經(jīng)濟政策獲知較早，反應迅速 收入水平較高的私企高層管理人員 對交通、周邊生活氛圍的要求較高 群居性強，較易接受朋友影響； （三） 目標客戶的相關要求 綜合目標客戶群定位，本項目的目標客戶具有較高的文化品味及文化追求，社會地位、經(jīng)濟地位較高，因而有著對項目嚴格的居住環(huán)境 、物業(yè)品質(zhì)等多方面要求。 具有較為強烈的文化品味追求 這類客戶大部分以知識文化做為他們獲取財富的一種重要手段，擁有相當?shù)纳鐣徒?jīng)濟地位，對文化品質(zhì)具有獨特的鑒賞能力，具有極強的文化品味追求。相對價格來說，他們更關注項目自身品質(zhì)與居住環(huán)境。 2. 戶型品質(zhì) 錯層、錯躍結合、復躍合題，三維立體超大空間，功能區(qū)間劃分井井有條，廳室分離，合理照顧了居住的舒適性、私密性與享受性，在上上下下的空間里，品茗觀海，融匯了文化的獨特韻味，隨心感覺自由舒暢，戶型心思精巧縝密，涵養(yǎng)人生大格局。僅 40 戶小規(guī)模社區(qū)，有錯層、躍層、錯躍結合豐富定型結構，但有別于別墅的獨門獨戶。 2） 戶內(nèi)裝修的文化品味極其明顯，甚至燈飾的選用、壁紙的選用以及人造壁爐等裝飾小品的采用，都賦予戶型空間以極高的文化內(nèi)涵。 3） 從項目的外立面效果來看，歐式陽臺、大飄窗等建筑元素的運用，不僅增強了項目的觀景效果，同時增強了項目外立面的流暢與美感，也是美學概念與建筑的貫通。置身初具規(guī)模的高尚濱海居住大環(huán)境，高層次人居氛圍 錯層、錯躍結合、躍復合題，豐富戶型結構賦予生活一種不平凡的動感，獨特而尊雅 僅 40 戶尊享珍藏席位，儒風雅韻，只能少數(shù)人擁有 半坡歸家路，在緩緩的角度與輝煌的燈火中，品鑒人生 向上的韻律 ■ 周到高效的物業(yè)服務，關心體貼絲絲入扣 事無巨細的各類家政服務，卓越人居享受 （二） 案名 風雅頌 參考案名： 別院 沁雅苑 逸天邊 山水逸樹 （三） 營銷主題 —— 知本亞別墅 知本同時， 沿入口坡路樹低桿路燈 ，一直延伸到項目入口，同時在路面上增加減速欄 ，一方面加強道路安全性，一方面以較好的道路形象營造 “私家路”的社會印象，強化項目外在包裝。 對部分單位不能直接觀海 在項目進行宣傳推售時， 相對弱化海景概念 ，既與周邊大量炒海景的樓盤產(chǎn)生區(qū)分，創(chuàng)造獨特性文化氛圍，又可轉(zhuǎn)移這部分戶型不能直接觀海的弱勢。 對西面、南面均有障礙物，影響項目整體品質(zhì)感與視野效果的問題 一方面在社區(qū)南向邊沿種植成樹，將西邊原有的柏樹綠化帶拆除，拓寬項目西側(cè)步道，重新進行綠化規(guī)劃， 增加瘦水、枯石等景觀小品 ，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)并重新安裝、 翻新兒童游樂設施，并考慮 適當增加遮陽棚 ，提高設施利用率，提高項目品質(zhì)。 萊山旅游文化區(qū)規(guī)劃發(fā)展 進程日趨成熟的機會點，在宣傳和推介時 對片區(qū)未來規(guī)劃和發(fā)展前景作正面宣傳介紹 ，烘托項目置身的高尚濱海生活大環(huán)境，使買家切實感受到本項目規(guī)劃前景的優(yōu)越，近中心而非鬧市，刺激購買欲望。對此，在整個銷售過程中， 加強對加息銷售說辭的培訓 ，同時 制定更為靈活的付款方式 ，以減輕銀行加息帶來的貸款硬傷。 對緊鄰 樓盤可能降價競爭的威脅，在整合項目優(yōu)勢的同時，另一方面要堅持加強和優(yōu)化工程管理，控制成本，努力發(fā)掘和提高資金的實際使用效率，同時強調(diào)真正意義上的豪華裝修優(yōu)勢場賣點，盡量爭取價格回旋空間，為 靈活實施定價策略 奠定堅實的經(jīng)濟基礎。 相關戶外導視、動線制作安裝 最關鍵的是濱海路入口道路指示牌，明確標示項目方位，便于識別尋找。宣傳媒體選擇及總體排期 開盤前 2 周為內(nèi)部認購期，進行產(chǎn)品市場形象的宣導與建立，客戶篩選與積累，銷售蓄水 新聞點挖掘及軟稿計劃 知本家專屬亞別墅的生活方式 三重景觀設計 VS 人文品味典雅裝修 三維空間戶型的經(jīng)典尊雅 ?? 營銷節(jié)點 1） 開盤 2） 亞別墅生活方式論壇 3） 高爾夫聯(lián)誼會 4） 香茗秀（茶會） ?? 推廣渠道 1） 與大成汽車俱樂部合作的開盤車展及盛裝酒會 2） 煙臺市高檔寫字樓派單、掃樓 3） 韓國雜志 4） DM 直郵 5） 與《煙臺晚報》合作“亞別墅生活方式論壇” 6） 與中心酒店、濱海假日酒店等一些高檔消費、休閑場所合作香茗秀（茶會）及派單、放單 7） 濱海路導視系統(tǒng) 8） 戶外媒體及其它媒體組合 ?? 語言模式 三語推 廣 ，所有推廣均采用中文、韓文、英文三種語言模式。 同時，可 以將銷售部洽談區(qū)布置成品茗區(qū)，銷售人員一面向客戶展示茶道，一面介紹項目，在娓娓道來的輕聲細語中感受項目濃郁的文化氣息，增強客戶的心理打擊力。 安全服務 家庭安全防范系統(tǒng)：每戶設緊急按鈕，并與小區(qū)安保中心聯(lián)網(wǎng) 公用機電設施管理系統(tǒng)：對小區(qū)照明等設備進行監(jiān)控管理 車位、車庫：地下車庫及地面設有機動停車位 且印刷數(shù)量不宜多，突出其“珍稀性”。 品茗區(qū) 將銷售部洽談區(qū)演變?yōu)槠奋鴧^(qū)，首先從人為行動方面加強項目文化氛圍，在茶藝演示中加強客戶對項目的認知，同時在儒雅、溫 婉的香茗氛圍中貼合客戶追求文化品質(zhì)的心理，讓客戶體會到由外而內(nèi)的文化蘊涵。 其他 恒基房產(chǎn) 2021 年 11 月 1 日