房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)類(lèi)a-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷(xiāo)售面積會(huì)有不同。因?yàn)?，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來(lái)越大，有外側(cè)的趨勢(shì)，而框架則有內(nèi)收的趨勢(shì)，框架拉剪力墻按剪 切型曲線變形，框架除了負(fù)擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外，還額外負(fù)擔(dān)了把剪力拉回來(lái)的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因?yàn)榻o框架一個(gè)附加水平力而承受負(fù)剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力。 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：包括從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車(chē)位或?qū)Ｓ密?chē)庫(kù)；幢外 的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層房屋一般為 4 － 8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 。 8層以上 (可含 8層 )的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成 本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。 超高層房屋是指超過(guò) 24 層的建筑體。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策對(duì)民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計(jì)規(guī)定： 4－ 6層為多層住宅； 7－10層為小高層住宅（也稱(chēng)中高層住宅）； 10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。 物業(yè)管理收費(fèi)：多層少于高層。通常有如下隔熱措施： (1)住宅建筑的東西向窗戶(hù) (尤其是西窗 )，宣有適當(dāng)遮陽(yáng)措施； (2)減少東西向墻，即采取南北向長(zhǎng)、東西向短的建筑單元，要 減少陽(yáng)光對(duì)墻體的輻射影響； (3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽? (4)對(duì)外墻與屋頂?shù)耐獗韺?，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對(duì)陽(yáng)光輻射熱的反射，以達(dá)到隔熱目的。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次。人口規(guī)模在 4 至 5 萬(wàn)人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門(mén)診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科 技文化館、青少年之家、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等； (4)市政公用設(shè)施。由于這個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來(lái)保護(hù) 住宅的層高和 凈高 住宅的層高 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 商品住宅的開(kāi)間、進(jìn)深和層高 (即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度 )，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。 商品房的使用率 是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。從防火和安全疏散角度考慮，走道不宜過(guò)長(zhǎng)，從房間到樓梯間或外間的最大距離，學(xué)校、醫(yī)院一般為 35米，其他民用建筑為 40米，托兒所、幼兒園為 25米。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)的住房需求 ，在質(zhì)量上要通過(guò)精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)達(dá)到；標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美。 對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。 在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶(hù)型面積指標(biāo)是以 室 來(lái)劃分的， 室 一般是居住建筑中的居室和起居室。開(kāi)發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。 房屋的全面建成包括：建筑工程、設(shè)備安裝工程及內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過(guò)竣工驗(yàn)收；達(dá)到 “七通一平 ”，即上水通、下水通、排污通、配電通、氣通 (煤氣、天然氣或液化氣 )、電話通、道路通、場(chǎng)地平整。 商品房的變頻供水 是指居住在樓房的居民生活用水直接來(lái)自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。居住區(qū)規(guī)劃主要包括的內(nèi)容有： (1)選擇和確定居住區(qū)位置、用地范圍； (2)確定人口和用地規(guī)模； (3)按照確定的居住水平標(biāo)準(zhǔn)，選擇住宅類(lèi)型、層數(shù)、組合體戶(hù)室比及長(zhǎng)度； (4)確定公共建筑項(xiàng)目、 規(guī)模、數(shù)量、用地面積和位置； (5)確定各級(jí)道路系統(tǒng)、走向和寬度； (6)對(duì)綠地、室外活動(dòng)場(chǎng)地等進(jìn)行統(tǒng)一布置； (7)擬定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； (8)擬定詳細(xì)的工程規(guī)劃方案。 綜合開(kāi)發(fā)率 一個(gè)地區(qū)在一年內(nèi)，開(kāi)發(fā)建房竣工量 與建房竣工總量的比率。在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的前提下，住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型、距離門(mén)窗較遠(yuǎn) 的室內(nèi)空間自然光線不足；如果人為地將狹長(zhǎng)空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無(wú)天然光的黑房間。 隨著我國(guó)城市人口在不斷增多，土地資源相對(duì)不足，而同樣面積的土地，設(shè)計(jì)大進(jìn)深的住宅比設(shè)計(jì)小進(jìn)深的住宅可造出更大使用面積的房 子。至于進(jìn)深過(guò)大出現(xiàn)的采光、通風(fēng)不足等系列問(wèn)題，則可通過(guò)優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)和采用相關(guān)的技術(shù)手冊(cè)及設(shè)備加以解決。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ100－ 87）規(guī)定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)： 、 、 、 、 、 、 。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在 5米左右，不能任意擴(kuò)大。因?yàn)殚_(kāi)間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對(duì)較大，增加了有效使用面積；同時(shí)由于開(kāi)間小，房間分割過(guò)小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。這種可自由分割的大開(kāi)間住宅在國(guó)外又叫做 演進(jìn)式住宅 、 空殼式住宅 。 公共服務(wù)設(shè)施用地 一般稱(chēng)公建用地．是與居住人口規(guī)模 相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類(lèi) 設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所 屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。無(wú)明顯界限的公共 建筑，則按實(shí)際占用地計(jì)算，有時(shí)也按定額計(jì)算。
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