出租人惡意違約引發(fā)的商鋪租賃合同糾紛處理要點-預(yù)覽頁
【正文】 誠公司與某寧公司簽訂《租賃合同》合同約定某寧公司將坐落在某區(qū)的生活廣場二樓某號商鋪套內(nèi)建筑面積902平方米出租給某誠公司，某誠公司經(jīng)營幼兒早教使用，租賃期限60個月，租金具體采用先付后用的方式，每季度結(jié)束前15日依據(jù)固定租金標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付下一季度預(yù)付租金。在此期間，某誠公司詢問交納租金事宜，某寧公司一直回復(fù)不著急等通知，直到2017年10月某誠公司突然收到某寧公司發(fā)送的《催繳通知單》，通知單上包含了高額的租金延期支付滯納金。某誠公司提出異議，某寧公司按照通知于2017年11月30日閉店裝修，雙方對于賠償事宜未達(dá)成一致，釀成訴訟。雙方均不服提出上訴。最后二審判決認(rèn)定違約方為某寧公司，酌定支持了某誠公司的裝修現(xiàn)值損失。我們投入100多萬裝修才用了兩年時間就被提前收回了，對方違約造成大量學(xué)員退費，造成巨大損失。
還原合同履行期間雙方租金支付習(xí)慣，證明承租方未付租金系支付條件未成就。某誠公司收到通知單核對后向某寧公司支付租金及物業(yè)費。雙方以往所有租金支付往來的表格列出來后，可以明顯看到某寧公司打破雙方租金支付習(xí)慣，故意不收取這兩個季度的租金，造成某誠公司違約假象。
某寧公司基于調(diào)整商場布局提前收回商鋪的考慮，所以在正式通知商戶前故意造成商戶租金未付的現(xiàn)狀，但承租方對于出租方回復(fù)等通知這些事實都沒有證據(jù)證明。
裝修現(xiàn)值損失的舉證
還原了出租方違約的事實，承租方還面臨一個大問題就是關(guān)于損失的舉證。當(dāng)然，訴訟過程中申請法院委托鑒定中心對現(xiàn)場進(jìn)行鑒定當(dāng)然是最好的方式，但是很多案件，往往到訴訟時已經(jīng)不具備鑒定的客觀條件。
對于裝修現(xiàn)值的舉證，承租方還是要窮盡己方的舉證能力。對于這部分一般作為可得利益損失進(jìn)行認(rèn)定。本案的二審法院根據(jù)承租方主張的退費損失，酌定支持了這部分會員
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