金海灣花園-暫定名-項目建設(shè)可行性研究報告(doc18)-地產(chǎn)可研-預(yù)覽頁
【正文】 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 11 頁 結(jié)論： 2020年由于土地供應(yīng)總量驟然增加，近兩年內(nèi)房價將基本保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)周期已進(jìn)入成熟階段。新區(qū)依山傍水，風(fēng)光旖旎，空氣清新，自然生態(tài)環(huán)境得天獨厚。同 時，紅谷灘作為體現(xiàn)新南昌現(xiàn)代城市核心區(qū) —— 中央商務(wù)區(qū)（ CBD），形成體現(xiàn)南昌 21 世紀(jì)濱江城市風(fēng)貌和形象的標(biāo)志性地區(qū)，而紅谷灘中心區(qū)將成為南昌的陸家嘴。目前眾多樓盤已經(jīng)交付使用， 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 11 頁 但由于周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠完善以及老城區(qū)銜接不夠緊密，導(dǎo)致入住率不高人氣不旺。機會主要源于政府對南昌市紅谷 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 11 頁 灘作為“一核五片”這個核心區(qū)的極大扶持，孜力打造成南昌市城市品牌名片。而對于周邊樓盤：萬達(dá)星城、紅谷春天、江信國際花園等項目后期還將繼續(xù)推出，鳳凰洲、紅角洲片區(qū)會有一些新項目推出，如天賜良園、銘雅歐洲城等項目，所有這些都將成為擬建項目的威脅。縱向適當(dāng)錯開而立，體現(xiàn)項目整體立面旋律效果，增強陽光和視野通透感，因兼容辦公，一至三層宜作裙樓設(shè)計，商業(yè)（主要餐飲方面）、金融（銀行機構(gòu)進(jìn)駐）、辦公為一體，臨街（規(guī)劃路）店鋪適度弛張。（此點觀念超前，不符節(jié)能主題） 六、 項目投資估算（靜態(tài)估算） 詳見項目投資估算表?? 七、 項目的不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 = 總成本（不含稅金） 建筑面積（ 1－稅率） ?。?當(dāng)?shù)貎r為 178 萬元 /畝時： － = /㎡ （ 1－ %） ⅱ）當(dāng)?shù)貎r為 252 萬元 /畝時： = 元 /㎡ （ 1－ %） = 總成本（不含稅金） 平均售價（ 1－稅率） ?。┊?dāng)?shù)貎r為 178 萬元 /畝時： － = ㎡ 3200（ 1－ %） ⅱ）當(dāng)?shù)貎r為 252 萬元 /畝時： － = ㎡ 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 11 頁 3200（ 1－ %） （二）敏感性分析（取內(nèi)部收益率 IRR=25%） 計劃平均成本 元，在銷售景況與銷售量不變的情況下，單位成本每增加 100 元，即比計劃成本提高 %，則利潤將減少 萬元，比計劃利潤低 %。 結(jié)論： 從敏感性分析可以看出，本項目最為敏感因素為銷售價格，其次為成本因素，而該因素在本案項目投資估算中就略有保守（土建單方造價 1100萬元 /㎡略偏高）；從盈虧平衡分析數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)以基準(zhǔn)價收益率 12%（社會折現(xiàn)率）評估地價拍賣成本 252 萬元 /畝時，建筑面積盈虧成本達(dá)到 元 /㎡，這也接近 2020 年初本項目周邊一些樓開盤均價（圣淘沙現(xiàn)銷售價已高達(dá) 4000 元 /㎡），由于該項目區(qū)位極佳，兩年發(fā)售時將成為八一橋濱江地段絕版樓盤。 。通過敏感性分析可知項目抗風(fēng)險能力強，投資潛在機會巨大。 ，以促動該區(qū)人氣，從而使本項目外部性增強，屆時該項目潛在價值定會得到巨大提升。因此，結(jié)合市場因素項目宜定位為高檔商住樓，但戶型設(shè)計應(yīng)避免盲目追求豪華奢侈型。與此同時，市政府正 斥巨資投入該區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)，因金海灣花園項目投資開發(fā)規(guī)模小，開發(fā)周期較短，因此建議本項目盡早動工，盡快建成以爭取時間上的優(yōu)勢，從而擴大市場份額，以保證項目優(yōu)先受到政府市政改造帶來的實惠，并迅速收
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