【正文】 ................................66 48． ...............................................................................................................................1 建議 ...................................................................................................................67 附表 ： 項目總 投資 使用 計劃 及 資金籌措表 營業(yè) 收入 、營業(yè)稅金 及附加 和增值稅 估算表 總成本費用估算表 項目投資現(xiàn)金流量表 利潤與利潤分配表 項目資本金現(xiàn)金流量表 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量 表 資產(chǎn)負債表 借款還本付息表 敏感性分析 表 附 件： 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 組織機構(gòu) 代碼證 *三金投資開發(fā)有限公司關(guān)于請求協(xié)調(diào)各相關(guān)局辦理可研報告所需文件的報告及批復(fù) *市國土資源局用地初審意見 *市建設(shè)局關(guān)于配合項目籌建意向書 *市規(guī)劃局規(guī)劃選址意向書 *市水利局支持配合籌建意向書 *市林業(yè)局支持配合籌建意向書 *電力局支持配合籌建意向書 *鄉(xiāng)人民政府支持配合項目籌建意向書 1 *市旅游局支持項目籌建意向書 1合作開發(fā)項目投資意向書 1銀行業(yè)務(wù)聯(lián)系函 附圖 項目區(qū)域位置圖 項目 總平面 布置 圖 項目區(qū)地形及剖面圖 項目用地布局圖 項目用地功能分區(qū)圖 項目區(qū)內(nèi)部交通組織圖 入口集散圖平面圖 森林生態(tài)體驗區(qū)平面圖 主題動感體驗區(qū)平面圖 紅太陽山頂區(qū)平面圖 1商務(wù)會議休閑度假板塊平面圖 1沁園山莊度假酒店平面圖 1特色商業(yè)街平面圖 1旅游度假別墅型酒店平面圖 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 1 1 總論 項目 概況 項目名稱 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目 項目地點 項目建設(shè)地點位于 *市 *鄉(xiāng) *，項目用地面積約 137 公頃（ 2055 畝）。總建筑面積 23 萬平方米。 總用地面積 48 公頃，總 建筑面積 20 萬平方米。 項目總投資為 萬元，包括固定資產(chǎn)投資 萬元和鋪底流動資金 萬元。 可行性研究編制依據(jù)及范圍 研究依據(jù) a) 中國國際工程咨詢公司編著的《投資項目可行性研究指南》； b)《民用建筑設(shè)計通則》（ GB503522021）； c) 國家其他有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、法律、法規(guī)； d) 《 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃》 ； e) 項目單位與 *省國際工程咨詢中心簽定的可行性研究合同； f) 項目單位提供的其他基礎(chǔ)資料。/d 3680 10 用電設(shè)備總安裝容量 KW 12650 11 總投資 萬元 其中：工程費用 萬元 工程建設(shè)其他費 萬元 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 4 預(yù)備費 萬元 建設(shè)期利息 萬元 鋪底流動資金 萬元 12 正常經(jīng)營年收入 萬元 13 正常年總成本費用 萬元 14 項目投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前 項目投資內(nèi)部收益率 % 所得稅后 15 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅前 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅后 16 項目投資回收期 年 所得稅前 項目投資回收期 年 所得稅后 17 項目投資利潤率 % 項目投資利稅率 % 18 建設(shè)期 年 4 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 5 2 項目背景及建設(shè)的必要性 項目背景 旅游是 *的立市之本、發(fā)展之基、潛力之源。目前 *擁有故居、滴水洞、韶峰、清溪等 7 大景區(qū) 82 個景點，已成為全國的四大革命紀念地之一、全國愛國主義教育示范基地、國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)，首批中國優(yōu)秀旅游城市、國家重要的紅色旅游景區(qū)。 *的交通區(qū)位優(yōu)勢、景區(qū)城區(qū)環(huán)境的全面升級，使 *的整體形象空前、綜合競爭力空前、發(fā)展活力空前。他寄語 *旅游業(yè)搶抓機遇，解放思想，深化改革，加快項目建設(shè)，積極迎接旅游休閑高峰期到來。 項目建設(shè)的必要性 是跳出單純觀光旅游的誤區(qū)，樹立觀光、休閑、會議及鄉(xiāng)村旅游相結(jié)合的復(fù)合型旅游的觀念，創(chuàng)新 *旅游產(chǎn)品體系的客觀要求。“未來五年， *旅游產(chǎn)業(yè)的總體目標是實現(xiàn)由旅游資源大省向旅游產(chǎn)業(yè)強省的轉(zhuǎn)變。因而， 在努力吸引游客、激活市場的同時， *旅游必須跳出單純觀光旅游的誤區(qū)，樹立觀光、休閑、會議及鄉(xiāng)村旅游相結(jié)合的復(fù)合型旅游的觀念，堅持推進旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)調(diào)整，創(chuàng)新 *旅游產(chǎn)品體系，大力推動由觀光旅游向觀光旅游、休閑旅游、商務(wù)會展旅游并重的方向轉(zhuǎn)變。每年人流量達 300余萬人次的 *紅色文化旅游說明， *紅色之旅品牌有著巨大的市場潛力和拓展余地。 實現(xiàn)了 *從 “ 旅游過境市場 ” 到 “ 集吃、住、行、游、購、娛為一體的旅游目的地市場 ” 的產(chǎn)業(yè)升級 。世界銀行環(huán)境部和生態(tài)旅游學(xué)會給生態(tài)旅游下的定義是：“有目的地前往 自然地區(qū)去了解環(huán)境的文化和自然歷史，它不會破壞自然，而且它會使當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)從保護自然資源中得到經(jīng)濟收益。旅游者置 身于自然、真實、完美的情景中，可以陶冶性情、凈化心靈。生態(tài)旅游是當(dāng)今世界旅游業(yè)發(fā)展的熱點，據(jù)估算，生態(tài)旅游年均增長率為 20%25%，是旅游產(chǎn)品中增長最快的部分。旅游總收入從 2021 年的 億元增長到 2021 年的 元。積極開發(fā) *獨具特色和發(fā)展?jié)摿Φ穆糜萎a(chǎn)品，對于縮小客源市場淡旺季差別，增加市場占有份額具有重要的意義。 表 32 2021— 2021 年 *市游客實際人均旅游消費情況 年份 游客總數(shù)（萬人次） 旅游總收入 （億元） 人均旅游支出消費 (元 ) 2021 180 105． 56 2021 141． 24 2021 230 131． 74 2021 305 130． 16 2021 310 154． 84 2021 320 175 2021 380 172 表 33 來 *市旅游游客預(yù)計旅游消費情況 500 元以下 500100 元 10001500 元 1500 元 以上 合計 調(diào)查人數(shù) 48 90 107 155 400 百分比 (%) 100 從 33 表可以看出，來 *市旅游游客的每次旅游消費 1500 元以上的最多，占%， 1000— 1500 元第二，占 %，說明來 *的游客旅游消費能力強。 表 34 來 *市旅游游客選擇在湘潭過夜情況 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 11 過夜 返回 未填 合計 調(diào)查人數(shù) 68 119 10 197 百分比 (%) 100 表 35 來 *旅游游客未選擇在湘潭過夜的原因 缺乏有特色的夜市文化 特色 飲食住宿條件太差 旅游費用預(yù)算限制 沒有合適的行程安排 其他 合計 調(diào)查人數(shù) 58 23 0 31 7 119 百分比 (%) 0 100 因而 *旅游要想延長游客的滯留時間，一方面要加強晚間旅游娛樂項目、夜市文化、產(chǎn)品的建設(shè)，另一方面，需整合全市旅游資源，為游客提供更多更好的旅游產(chǎn)品。 基礎(chǔ)客源市場需求總量： * *市：據(jù)統(tǒng)計， 2021 年 *市常住人口為 萬， *全市總?cè)丝跒? 萬人。當(dāng)然，這部分需求只是理論上可達到的最大值，沒有考慮別的區(qū)域分流狀況。紅色旅游產(chǎn)品的優(yōu)點是主題形象鮮明、價格適中，屬于大眾消費產(chǎn)品，適合團隊操作；不足則是游客停留時間短，回訪率低，收入以門票等剛性收入為主，綜合效益不高。這兩種產(chǎn)品的特點是游客停留時間相對長，人均消費相對高，是為吸引中、高端客源群體的前提所在。統(tǒng)計結(jié)果顯示 *要紅色旅游名聲在外，綠色生態(tài)度假休閑旅游還任重道遠。 山地生態(tài)紅色旅游 一直為項目所在地的旅游重點，黨團活動、觀光旅游和進修學(xué)習(xí)分別占 %、 %和 %。項目地位于 *市 *鄉(xiāng) *，以東為湘寧路；以北緊鄰 *大道。地塊以西為 *主峰 —— 韶峰，山頂有少量景點設(shè)施。 拆遷及補償方式 項目區(qū)內(nèi)村民調(diào)用地主要有金家沖、豹子坪村民住宅群，大部分是村民自建住宅樓，平均層數(shù) 23 層。整個山體西向山體海拔整體高于東部，北部坡度較緩，南部較陡，坑洼較多，形成四個山谷，地塊內(nèi)山體海拔最高 ，最低海拔 。 隨著 *城市一體化 進程 的發(fā)展， 已融入 *城市群一小時交通圈，基地位于湘鄉(xiāng)方向、寧鄉(xiāng)方向高速和 S208交叉的三角地帶；以東為湘寧路；以北緊鄰 *大道，通過英雄路與清溪鎮(zhèn)連通，距離清溪鎮(zhèn)約 1 公里；項目以南通過南環(huán)線幾分鐘車程可抵達故居景區(qū)。 2021 年至 2021 年，中央在 *建設(shè)全國愛國主義教育基地“一號工程”，投資 億元， *風(fēng)景名勝區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善。地塊內(nèi)有多處水塘，兩邊青山聳翠，綠樹倒映，處處鳥語花香，令人心曠神怡，流連忘返。 劣勢 a)基礎(chǔ)設(shè)施劣勢 項目區(qū)內(nèi)已有村莊需要 進行拆除；規(guī)劃區(qū)外 *大道和湘寧路兩側(cè)建筑、設(shè)施因缺乏統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)，需要進行整改、完善。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 17 5 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 建設(shè) 目標和定位 項目建設(shè)目標 根據(jù) *市旅游發(fā)展格局現(xiàn)狀，順應(yīng)旅游市場轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展趨勢，以紅色文化與綠色資源的相映、回歸、融合為核心理念，在 *市各級政府的高度重視 和大力支持下，在 **故居紅色文化圣地的品牌支撐下 ,中國 **生態(tài)旅游區(qū)的啟動將作為 *紅色旅游的重要組成部分、成為引領(lǐng) *旅游新世紀發(fā)展的重要內(nèi)容、承載 *旅游跨越式發(fā)展的重要載體。 在強化項目作為紅色旅游目的地的基礎(chǔ)上，再打造“三大基地”： 國際論壇商務(wù)會議基地、特色休閑度假基地、生態(tài)參與娛樂體驗基地。 其中，山地生態(tài)紅色旅游板塊包括四大片區(qū)：入口集散區(qū)、紅太陽山頂區(qū)、主題動感體驗區(qū)、森林生態(tài)體驗區(qū)。 入口集散區(qū) 位于項目主入口，以景區(qū)最大的文化廣場 —— 紅歌廣場為主，以游客服務(wù)中心、展示中心、停車場等旅游配套設(shè)施為輔，打造景區(qū)首個主題形象展示窗口區(qū)和景區(qū)主要游客集散區(qū)域。以“生態(tài)保護”為核心開發(fā)原則，以“森林、陽光、植物、河流、科普”為主要元素，打造集森林觀光、生態(tài)體驗、科普健 身等于一體的森林生態(tài)體驗之旅。具體建設(shè)內(nèi)容有： 三大動感娛樂設(shè)備：雪山飛龍、翻山越嶺、天旋地轉(zhuǎn)； 三大主題體驗場館：紅色危機、超越極限、海底世 界； 兩大山地極限運動：野外拓展營、越野卡丁車（ 500m）； 兩大特色實景演藝：包括飛奪瀘定橋、山洪暴發(fā)?？傆玫孛娣e 48 公頃，總建筑面積 20 萬平方米 。 特色商業(yè)街 作為聯(lián)系商務(wù)休閑度假板塊與山地生態(tài)紅色旅游板塊的紐帶和聯(lián)系。 該區(qū)塊總建筑面積約 2 萬平方米。 該區(qū)塊用地面積為 4 公頃，建筑面積 萬平方米。該區(qū)塊用地面積為 22 公頃，建筑面積 萬平方米。建筑面積 萬平方米。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 18 建設(shè) 規(guī)模 山地紅色生態(tài)旅游板塊 山地紅色生態(tài)旅游板塊主要分為四個大的片區(qū)：入口集散區(qū)、森林生態(tài)體驗區(qū)、主題動感體驗區(qū)、紅太陽山頂區(qū)，另外保持生態(tài)林地 40 公頃。項目用地面積約 137 公頃（ 2055 畝）。在紅色文化內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，借鑒國內(nèi)知名景區(qū)的開發(fā)模式和創(chuàng)新體驗內(nèi)容，綜合紅色文化旅游、 森林生態(tài)體驗、主題娛樂體驗、商務(wù)休閑度假等多種復(fù)合業(yè)態(tài)，構(gòu)建具有生命力的山地紅色旅游綜合體。整個規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路交通也有待增修、升級改善。 d)*紅色文化品牌影響力深遠，有利宣傳推介 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 16 1)成熟景區(qū)的前期帶動 項目周邊已開發(fā)成熟的景區(qū)有：滴水洞景區(qū)、黑石寨景區(qū)、故居景區(qū)、韶峰景區(qū)、獅子山景區(qū)、銀河景區(qū)，以及地塊西側(cè)的烈士陵園， *銅像廣場等，地塊同時處于城市建設(shè)區(qū)包圍中，會吸引到大批外來游客。 b)環(huán)境幽雅，人杰地靈 *市森林覆蓋率達 65%，空氣質(zhì)量達到國家一級標 準。 現(xiàn)狀優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 a)地理區(qū)位優(yōu)勢好 *區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，距省會 *僅 45分鐘車程。 項目區(qū)地形情況詳見附圖（項目區(qū)地形及剖面圖）。 場地地形 地塊北臨 *大道，包括金家沖、豹子坪所在區(qū)域，地塊南部以山體輪廓為界，東起湘寧路，西以 *兩大主峰鞍部為分界。不占用基本農(nóng)田。其中征用地為 900 畝，其余為長期租用地。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 14 4 建設(shè)地點及建設(shè)條件 建設(shè)地點 項目建設(shè)地點位于我國四大紅色旅游圣地之一 —— *。我們以 *年均接待 500 萬人次計算（根據(jù)湘潭旅游局初步統(tǒng)計， 2021 年 *總接待游客數(shù)已經(jīng)達到 490 萬人次），目前來 *游客中有 15%的游客目的為休閑度假， %的人為商務(wù)會議，則年來到項目所在地以商務(wù)會議休閑度假為目的的游