【正文】 ?,深圳代理豪宅項(xiàng)目概覽,高舉高打、資源整合、形象領(lǐng)先。它不僅意味著住宅最基本的居住功能，它還意味著人生進(jìn)入到了一個(gè)更高的層次，意味著一種生活的再造。,?,本項(xiàng)目正確營(yíng)銷模式分析,營(yíng)銷方向,營(yíng)銷動(dòng)作,時(shí)尚感,身份感,稀缺感,定義區(qū)域,定義產(chǎn)品,細(xì)節(jié)放大,五大道區(qū)域，擁有純正血統(tǒng)與尊貴氣質(zhì)的市中心稀缺板塊，配套完善，客戶認(rèn)知度極高,放大區(qū)域土地價(jià)值,放大公共空間展示,放大尊貴服務(wù)展示,榮登《世界建筑》雜志,火星文大揭秘,圣誕法國(guó)之夜,體驗(yàn)中心神秘揭幕,魔山狂歡日,B＆O家庭視聽系統(tǒng)體驗(yàn),時(shí)尚感營(yíng)銷到位,稀缺感營(yíng)銷需加強(qiáng),身份感營(yíng)銷需加強(qiáng),?,世聯(lián)代理豪宅項(xiàng)目概覽,?,中信紅樹灣 中旅國(guó)際公館 金地,香蜜湖1號(hào)鑒賞酒會(huì),豪門夜宴選房活動(dòng),稀缺土地價(jià)值,私家林蔭路,樣板間現(xiàn)代生活展示,新穎看房車,百年古樹,尊貴禮儀服務(wù),10米大堂挑空,放大土地價(jià)值 放大會(huì)所展示 放大尊貴服務(wù),?,本項(xiàng)目營(yíng)銷解析,?,本項(xiàng)目營(yíng)銷方向分析,營(yíng)銷推廣主題,時(shí)間,05.8.3105.11.26,人體工學(xué)基因建筑，用建筑發(fā)現(xiàn)自己,犀地，城市中心,05. 11.2606.2.16,06.2.1606.4.13,06.4.1306.6,犀地，城市最佳居住標(biāo)準(zhǔn),第五代住宅,本項(xiàng)目大部分時(shí)間內(nèi)營(yíng)銷推廣主題圍繞著科技住宅展開，營(yíng)銷方向?qū)儆谥匦露x產(chǎn)品。,現(xiàn)場(chǎng)煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖……樣板間內(nèi)的每個(gè)細(xì)節(jié)布置，都體現(xiàn)了高品位的現(xiàn)代生活。,區(qū)域特征,區(qū)域發(fā)展階段,成功營(yíng)銷方向,區(qū)域“成年”期,利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大,放大香蜜湖區(qū)域價(jià)值，利用地塊拍賣所引起的關(guān)注，炒作絕版地王“9萬3”的概念； 在全方位精心打造產(chǎn)品的同時(shí)，放大會(huì)所展示，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、豪華裝修、頂級(jí)配置； 放大尊貴服務(wù)展示，注重每一個(gè)可以為客戶提供的細(xì)節(jié)服務(wù)。,現(xiàn)代感十足的售樓處,國(guó)外常用的遮陽卷簾,“歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家居住標(biāo)準(zhǔn)”,頂級(jí)品牌,修改案名和,時(shí)尚、簡(jiǎn)潔的推廣形象,裸體樣板間,“歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家居住標(biāo)準(zhǔn)”,?,豪宅成功營(yíng)銷案例4,?,項(xiàng)目概況,位置：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處； 占地面積：93544平米； 建筑面積：131000平米； 住宅面積：127000平米； 容積率：1.4； 綠化率：近50%； 戶數(shù)：共447套； 資源條件：本項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰，具有極為純粹的城市湖景，同時(shí)也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。,售樓處外包裝色彩簡(jiǎn)潔，現(xiàn)代感十足； 概念模型體現(xiàn)了項(xiàng)目超前的思想，帶有國(guó)際化的色彩。,?,完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作,修改案名 從“錦繡大地公寓”修改為“鋒尚國(guó)際公寓”，形象鋒銳，超前，使人產(chǎn)生時(shí)尚之地的聯(lián)想。,?,世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果,項(xiàng)目形象模糊，未充分形成賣點(diǎn)認(rèn)知，對(duì)客戶無法形成足夠的購買沖動(dòng)； 前期過份低價(jià)入市，無法體現(xiàn)樓盤的高檔定位，而且沒有得到客戶認(rèn)同； 現(xiàn)場(chǎng)展示存在嚴(yán)重缺陷： 售樓處與工地現(xiàn)場(chǎng)相距較遠(yuǎn)； 多個(gè)項(xiàng)目的售樓處同居一處，相互影響； 展示點(diǎn)雜亂，無章法； 沙盤陳舊； 未進(jìn)行感性訴求。,稀 缺 感,身 份 感,售樓處10米超高大門，氣派、體面，體現(xiàn)項(xiàng)目高端的氣質(zhì)。,時(shí)尚感,根據(jù)客戶喜好旅游的特點(diǎn)，組織當(dāng)下流行的自駕游活動(dòng)，給客戶新鮮體驗(yàn)。,?,案例營(yíng)銷總結(jié),營(yíng)銷方向,營(yíng)銷動(dòng)作,時(shí)尚感,身份感,稀缺感,定義區(qū)域,定義產(chǎn)品,細(xì)節(jié)放大,朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差,名師設(shè)計(jì)會(huì)所,印度珠寶展,美國(guó)小姐來訪,國(guó)際女子網(wǎng)球賽,炒作區(qū)域稀缺價(jià)值,五星級(jí)超大會(huì)所,高貴形象,社區(qū)內(nèi)部地面墊高,小布什來訪,有氣勢(shì)的社區(qū)入口,引入“中央公園區(qū)”概念,?,豪宅成功營(yíng)銷案例2,?,項(xiàng)目概況,總占地面積：162653M2 總建筑面積：650000 M2 其中： 住宅建筑面積：505100M2 會(huì)所建筑面積： 6000M2 幼兒園：6000M2 中央廣場(chǎng)：3000M2（橫跨市政路） 項(xiàng)目分四期開發(fā)，其中一期588套 綠化率：65% 容積率：3.18 總車位：3500 梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶,?,世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果,區(qū)域識(shí)別性差：紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴(yán)重； 區(qū)域價(jià)值：紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價(jià)值未得到客戶的充分認(rèn)知； 區(qū)域成熟度低：紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低； 本項(xiàng)目既定目標(biāo)： 樹立項(xiàng)目高端豪宅形象； 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)； 項(xiàng)目整體的可持續(xù)銷售； 開發(fā)商品牌形象樹立。,?,完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作,前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超10000平方米的多功能超五星的豪華會(huì)所。,時(shí)尚感,邀請(qǐng)美國(guó)小姐在來華訪問期間，到本項(xiàng)目參觀，并參加客戶活動(dòng)，與本項(xiàng)目國(guó)際化、時(shí)尚前沿的形象相符。,項(xiàng)目概況,?,區(qū)域形勢(shì)：朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有形成有競(jìng)爭(zhēng)力的高端市場(chǎng)； 市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)：片區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格：60007000元/平米，本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格：10000元/平米； 項(xiàng)目核心概念：“城市公園文化”； 推廣側(cè)重點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)公園文化和產(chǎn)品細(xì)節(jié)； 營(yíng)銷問題： 賣點(diǎn)過于單薄，支撐價(jià)格走高有困難； 概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和“城市公園文化”的概念在表達(dá)上都顯得生硬，未能與項(xiàng)目本身很好的結(jié)合。,豪宅成功營(yíng)銷動(dòng)作：,時(shí)尚感,稀缺感,身份感,營(yíng)造,?,房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金定律：地段，地段，還是地段。,欲望是非必需的，是超越物質(zhì)需求的 精神滿足。,——頂級(jí)豪宅營(yíng)銷方法,?,關(guān)鍵詞：,欲望,稀缺,時(shí)尚,身份,?,引言,?,2001年 北京 朝陽公園,朝陽公園，亞洲最大的城市公園，湖面碧波蕩漾，景色宜人……,那里的她雖然“出身”平凡但天生麗質(zhì)，蘊(yùn)藏著驚人的潛力……,她不經(jīng)意間在內(nèi)心深處尋覓到“要做當(dāng)期老大”的野心……,對(duì)比紐約中央公園、倫敦海德公園，“北京中央公園區(qū)”的豪宅奇跡從此誕生……,她就是——棕櫚泉國(guó)際公寓。,?,豪宅營(yíng)銷秘籍Ⅰ：要做當(dāng)期老大,豪宅營(yíng)銷秘籍Ⅱ：相同招數(shù)不能用第二次,豪宅營(yíng)銷秘籍Ⅲ：此前所享，皆屬平常,本報(bào)告以此三秘籍為引，展開下文……,?,世聯(lián)豪宅營(yíng)銷模式,?,為什么 每一次顏色或形式的改變，都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧？,品牌,品質(zhì),品位,欲望,為什么 每年300多輛純手工制造的昂貴轎車，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財(cái)富卻未見得能擁有一輛 ？,?,欲望是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致人產(chǎn)生了 非理性的精神需求。,故此，客戶欲望給予頂級(jí)豪宅營(yíng)銷動(dòng)作以指引，頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷需要——迎合客戶的欲望需求。,?,世聯(lián)豪宅營(yíng)銷成功典型案例,?,豪宅成功營(yíng)銷案例1