【正文】 征地拆遷中常出現(xiàn)手續(xù)不全現(xiàn)象，情況較為復(fù)雜，而是否認(rèn)定相關(guān)權(quán)屬將直接影響補(bǔ)償利益，如有的拆遷戶有土地使用權(quán)手續(xù)，無(wú)房屋建造合法手續(xù)，有的只有房屋建造手續(xù)，而無(wú)土地使用權(quán)手續(xù)；還有一些村民住戶翻建的房屋，雖然按規(guī)定規(guī)定履行了審批手續(xù)，但在翻建時(shí)擴(kuò)大多建的情況較多等。戶情差異較大。盡管開(kāi)發(fā)單位實(shí)施拆遷時(shí)，在堅(jiān)持文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，充分考慮到具體情況而采取了變通執(zhí)行的方法，如對(duì)待房屋面積較大的戶，有兩個(gè)以上單列戶口，但只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證的，給予產(chǎn)權(quán)拆分的方式，以達(dá)到套用較高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法等，實(shí)際上提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但此次征地拆遷工作開(kāi)始后，前20天仍無(wú)一戶搬遷，動(dòng)遷工作一度陷于停滯狀態(tài)，但自從有一戶搬遷之后，20天左右基本上全部搬遷完畢。在這里，提出較為超前的建議，可以參考國(guó)外通行的做法，以市政建設(shè)為目的進(jìn)行拆遷時(shí)，在市政工程項(xiàng)目如公路等建成后，分配給拆遷戶合理的股份，以股利分紅對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，這種做法在深圳市的拆遷工作中已得到較為成功的運(yùn)用。21號(hào)文20xx年2月出臺(tái)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，其規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)時(shí)即屬于中等水平，而隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)日新月異，社會(huì)綜合情況不斷發(fā)展，特別是近年來(lái)土地、房?jī)r(jià)均有較大幅度上漲的情況下，21號(hào)文規(guī)定的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，已明顯不符合當(dāng)今現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)此，據(jù)了解，我市各區(qū)在實(shí)施征地拆遷工作時(shí)，均采用了變通方法，以提高補(bǔ)償數(shù)額，但這種作法的弊端是顯而易見(jiàn)的，一是動(dòng)遷工作中人為因素?zé)o法避免，擴(kuò)大了政策執(zhí)行的隨意性，二是會(huì)形成拆遷戶既然不執(zhí)行文件規(guī)定，則可隨意要價(jià)的情況，增加動(dòng)遷工作的難度。而據(jù)估算，區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)約2600元/平方米，懸殊過(guò)大，以此計(jì)算，該戶若在原址購(gòu)房，可購(gòu)買(mǎi)約70平方米住房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其原居住面積。而南京市單獨(dú)制定農(nóng)村集體土地征地拆遷的86號(hào)文和21號(hào)文，與其他各大城市有非常明顯的區(qū)別。然而，現(xiàn)階段以貨幣補(bǔ)償為原則的21號(hào)文，事實(shí)上卻難于全面貫徹執(zhí)行，拆遷矛盾突出，其原因就在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。此次小營(yíng)村征地拆遷工作中遇到的問(wèn)題，較為突出的反映了目前我市農(nóng)村集體土地征地拆遷中的常見(jiàn)問(wèn)題，也是目前農(nóng)村集體土地征地拆遷工作的難點(diǎn)問(wèn)題，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：（一）動(dòng)遷難主要原因有：文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，是造成動(dòng)遷工作難度大的最重要原因。我們還應(yīng)當(dāng)看到，如果采用先征地后拆遷的模式，拆遷實(shí)施的主體就不存在任何問(wèn)題，畢竟拆遷是平等民事主體之間的民事行為，只要有拆遷資質(zhì)的開(kāi)發(fā)單位，都可以作為實(shí)施主體。我市對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷單位實(shí)行資質(zhì)管理，我區(qū)房地產(chǎn)管理局具有農(nóng)村集體土地征地拆遷資質(zhì)，這一點(diǎn)與法律和文件規(guī)定的精神是一致的。而市政府21號(hào)文第二條第二款規(guī)定，本細(xì)則所稱(chēng)征地拆遷實(shí)施單位，是指市土地行政主管部門(mén)指定的辦理用地事務(wù)的機(jī)構(gòu)。依照法律規(guī)定，對(duì)于政府裁決不服而起訴的，屬于人民法院行政訴訟案件。關(guān)于補(bǔ)償數(shù)額的爭(zhēng)議。（二）農(nóng)村集體土地征地后房屋拆遷爭(zhēng)議的解決程序征地拆遷中涉及到的房屋拆遷安置補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照86號(hào)文的規(guī)定，先政府行政裁決，對(duì)裁決不服的，當(dāng)事人可以不服行政裁決為由，向法院提起行政訴訟。20xx年《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，因城市開(kāi)發(fā)建設(shè)征用集體土地實(shí)施房屋拆遷的，其拆遷補(bǔ)償安置辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府參照本條例另行制定，這就以地方性法規(guī)的形式給市政府進(jìn)行了授權(quán)。86號(hào)文和21號(hào)文的依據(jù)是《土地管理法》，該法第二條規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有制；國(guó)家為公共利益的需要，可
以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。因此，首先需要就城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行研究。二、征地拆遷主要法律問(wèn)題的研究與分析在城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，與群眾利益最緊密，矛盾最突出，難度最大的就是房屋拆遷問(wèn)題。目前我市對(duì)于農(nóng)村集體土地征地拆遷，適用寧政發(fā)[20xx]86號(hào)《南京市建設(shè)征用土地補(bǔ)償和安置辦法》（主要內(nèi)容為規(guī)定了拆遷房屋實(shí)行實(shí)物安置及附屬物的貨幣補(bǔ)償，以下簡(jiǎn)稱(chēng)86號(hào)文），和寧政發(fā)[20xx]21號(hào)《南京市征地房屋拆遷貨幣補(bǔ)償細(xì)則》（主要內(nèi)容為規(guī)定了拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償，以下簡(jiǎn)稱(chēng)21號(hào)文）的規(guī)定。該地區(qū)外來(lái)人口較多，房屋出租是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。一、概況（一）調(diào)查對(duì)象：我們以目前區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司正在實(shí)施征地拆遷工作的紅山街道小營(yíng)村為調(diào)查對(duì)象：地理、人口及經(jīng)濟(jì)概況。當(dāng)前，東部地區(qū)開(kāi)發(fā)的首要任務(wù)是做好征地拆遷工作。②平方關(guān)系：③商數(shù)關(guān)系：七、電源 關(guān)于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考
關(guān)于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考
隨著我市城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，我區(qū)東部地區(qū)作為城市規(guī)劃區(qū)的組成部分，以?xún)?yōu)越的地理、自然條件，越來(lái)越凸顯出其重要的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和開(kāi)發(fā)價(jià)值。? 連接頭在使用之前，嚴(yán)禁拆封；安裝后必須做好絕緣防水密封 ? 布放線纜時(shí)，每條線纜的兩端應(yīng)有明顯標(biāo)志，以便于連接和檢查，線纜標(biāo)簽應(yīng)貼于線纜兩端的明顯處且不易脫落樓宇情況介紹，見(jiàn)竣工技術(shù)文件《工程概述》。該地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)能否順利進(jìn)行，將直接關(guān)系到我區(qū)東部地區(qū)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略布署，關(guān)系到我區(qū)20xx年總體工作目標(biāo)任務(wù)的完成。我院高度重視東部地區(qū)的征地拆遷工作，院黨組專(zhuān)門(mén)召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行研究，以為區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)的高度責(zé)任感，將東部地區(qū)的農(nóng)村集體土地征地拆遷中存在的問(wèn)題作為我院今年創(chuàng)建服務(wù)型法院的一個(gè)重點(diǎn)課題，展開(kāi)調(diào)研，并結(jié)合我院審理國(guó)有土地拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了思考，力圖為區(qū)委、區(qū)政府的工作決策提出一些參考和建議。總體而言，該地區(qū)地勢(shì)較低，耕地條件差，主要作物為樹(shù)苗等，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，農(nóng)民總體收入較低，存在貧富不均的現(xiàn)象，農(nóng)民住宅房屋面積較為懸殊，面積較大的達(dá)700余平方米，小的則只有40余平方米。適用政策法規(guī)情況。我們?cè)趯?duì)小營(yíng)村征地拆遷項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的同時(shí)，與我區(qū)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了座談；以區(qū)政府法制辦的名義抽調(diào)專(zhuān)門(mén)人員實(shí)地參與了兩戶“釘子戶”的動(dòng)遷調(diào)解；先后走訪了市國(guó)土局、房產(chǎn)局等行政執(zhí)法單位，詳細(xì)了解了相關(guān)政策規(guī)定；與部分郊縣法院以及上級(jí)法院就法律適用問(wèn)題進(jìn)行了充分的研討；有選擇性地對(duì)比研究了北京市、深圳市、上海市、寧波市、重慶市、武漢市等大城市關(guān)于農(nóng)村集體土地征地拆遷的相關(guān)政策規(guī)定。但城市建設(shè)的發(fā)展，依賴(lài)于舊城改造和對(duì)外拓展，這就無(wú)法回避農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷問(wèn)題。我們認(rèn)為，僅從南京市政府86號(hào)文、21號(hào)文來(lái)看，應(yīng)當(dāng)將征地拆遷界定為行政行為。因此，征地拆遷總體上是行政機(jī)關(guān)的行政管理活動(dòng)，是行政行為，這一行為的標(biāo)的是土地，至于房屋拆遷，則作為土地征用過(guò)程中對(duì)地上定附著物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，整體上仍然包含在征用這一行為之中。因此，就目前形勢(shì)而言，現(xiàn)實(shí)的觀點(diǎn)是：市政府203號(hào)令是對(duì)原國(guó)有土地上進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償適用的政策，但對(duì)于原屬農(nóng)村集體性質(zhì)的土地上進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償，屬于86號(hào)文和21號(hào)文所規(guī)定的“征地房屋拆遷及征地撤組后剩余土地上原房屋拆遷”的范疇，應(yīng)適用86號(hào)文和21號(hào)文的規(guī)定進(jìn)行安置補(bǔ)償，并將征地拆遷整體納入行政行為的范疇，由行政機(jī)關(guān)行使行政