【正文】 質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系。督促水電氣供應(yīng)部門按照《物業(yè)管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。２、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進步提高服務(wù)水平。xx區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。（四）xx城區(qū)物業(yè)管理體制機制存在的主要問題及原因分析物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計費。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。（1）房屋公共維修基金收繳困難。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當時配套建設(shè)水平低,基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此，多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。不同價格的物業(yè)費具體的服務(wù)項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。例如：同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機制。一是物業(yè)服務(wù)收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從1999年開始歸集物業(yè)專項維修資金以來，使用300余萬元。因此，區(qū)房管局對全區(qū)的農(nóng)轉(zhuǎn)非安置統(tǒng)建房進行全面接管。（3）直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負責；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房四類。新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。據(jù)調(diào)查，截至2007年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。二是物業(yè)管理總體水平較低。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔。同時，啟動職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責機制，對履職不到位的進行問責，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機制。民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進行對接。建立健全物業(yè)管理行政新機制。３、將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農(nóng)轉(zhuǎn)非50人員參照國有企業(yè)下崗50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當在嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。三、完善物業(yè)管理的建議和措施。物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機制。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。除了2007年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。（1）住宅專項維修資金收繳困難。老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修資金。（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。物業(yè)服務(wù)費收取難。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機日益突出。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從2010年開始歸集住宅專項維修資金以來。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。源頭管控，全面落實物業(yè)管理條例，物業(yè)企業(yè)有業(yè)主選聘，非入駐即有物業(yè)公司。第一篇：物業(yè)管理調(diào)研報告提綱物業(yè)管理調(diào)研報告一、我縣物業(yè)管理現(xiàn)狀小區(qū)數(shù)量，物業(yè)公司、從業(yè)人員數(shù)量，實行物業(yè)管理小區(qū)、成立業(yè)主委員會等數(shù)量、占總小區(qū)比例，棄管小區(qū)物業(yè)管理情況，比重，收費率等。加強物業(yè)管理制度宣傳，提高群眾對物業(yè)管理的認識。二是物業(yè)管理總體水平較低。據(jù)調(diào)查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。我市新建住宅小區(qū)主要指2010年后開工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個，房屋建筑面積143萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。住宅專項維修資金的歸集和使用情況。%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。（四）物業(yè)管理行政機制現(xiàn)狀在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項目較小，管理規(guī)模不大，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。一