【正文】 北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財務(wù)部和銷售部。1998年l0月將大力開展銷售活動，并做出了銷售保證。六、投資總額及資金來源評估評估依據(jù)(1)北水市xx設(shè)訓(xùn)院編制的《AAA項(xiàng)目初步設(shè)計概算》；(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請報告》；(3)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與實(shí)際投資使用情況；(4)末完工程所需投資的預(yù)測。項(xiàng)目建設(shè)及用款計劃 該項(xiàng)目自1997年開始建設(shè)，計劃2000年完工。七、項(xiàng)目財務(wù)效益評估評估依據(jù)(1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》計劃出版社，2000年；(2)《中國xx銀行中長期貸款項(xiàng)目評估方法》；(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請報告》；(4)國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。(3)商品房的銷售價格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=)，折人民幣分別為12035元、12865元及13695元。預(yù)售房分期付款，合同簽訂當(dāng)年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。收入及成本 商品房銷售收入共為67749萬元，與之相對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本為43456萬元。詳見附表44。清償能力分析 申請抵押貸款15000萬元，約定從第4年起兩年內(nèi)償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售收入。詳見附表49。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對項(xiàng)目影響不太大。表43 臨界點(diǎn)分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計算 內(nèi)部收益率(%) 期望值 開發(fā)投資(萬元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房價格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地費(fèi)用(萬元)16570 最低值 50548 售房面積平(方米)56600 12九、貸款風(fēng)險評估申請貸款的種類、金額、期限 項(xiàng)目主辦單位根據(jù)工程進(jìn)度用款情況擬向xx銀行xx支行以抵押方式申請貸款15000萬元，寬限期為2年，2年等本還款?！豆纼r報告》將價格定義為：委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費(fèi)用、部分設(shè)備費(fèi)用。當(dāng)時該項(xiàng)目正處于施工期，當(dāng)年3~8月又投入建設(shè)資金約5000萬元。該項(xiàng)目需貸款15000萬元人民幣，加利息共計為17400萬元。十、評估結(jié)論和建議(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。(3)AAA項(xiàng)目設(shè)計外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量—流，地下工程曾獲1998年北京建委“長城杯”獎；工程監(jiān)理嚴(yán)格。(6)經(jīng)測算分析，AAA項(xiàng)目的財務(wù)效益好，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。(7)該項(xiàng)貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規(guī)定的范圍。該樓盤部分購房戶需在貴中心辦理個人住房公積金按揭貸款，特向貴中心申請住房公積金貸款項(xiàng)目合作，請給予辦理。建議在房地產(chǎn)市場特別是中高檔市場競爭激烈的形勢下，要加強(qiáng)營銷工作，以合理的價格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得用戶。因此，該項(xiàng)目償還貸款是有保證的。(5)AAA項(xiàng)目是一項(xiàng)在建工程，已投入資金7910萬元人民幣，預(yù)計1998年年底結(jié)構(gòu)封頂，1999年進(jìn)行設(shè)備安裝與內(nèi)裝修，于11月即可人住。該公司注冊資本為8300萬元，已全部到位。貸款償還能力的評估 根據(jù)本報告財務(wù)效益評估，本項(xiàng)目的借款可以在約定的兩年內(nèi)歸還，評估進(jìn)一步分析了如銷售受到影響，即使3年內(nèi)銷售率只達(dá)90%，亦不影響貸款的償還。上述兩項(xiàng)相抵，抵押物原評估價值額仍應(yīng)有所調(diào)低。同時，含開發(fā)所支付的前期工程費(fèi)(部分)、設(shè)備款(部分)及其他費(fèi)用。該抵押物辦單位委托北京xx房地產(chǎn)咨詢評估有限公司評估，估價內(nèi)容為總建筑面積56600平方米，建設(shè)用地面積5126平方米。臨界點(diǎn)分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為15%，則開發(fā)投資臨界點(diǎn)為47530萬元，增長4074萬元；售房價格的臨界點(diǎn)11041元，降低929元：土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為22138萬元，增長5568萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為50548平方米，下降6052平方米。詳見表42和圖41。詳見附表47。因此在財務(wù)上是可行的。詳見附表4附表43和附表44。(6)稅費(fèi)率：營業(yè)稅稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為0~40%；企業(yè)所得稅稅率為33%，管理費(fèi)用按建筑工程費(fèi)用的3%提取；銷售費(fèi)用按工程費(fèi)的5%提取；不可預(yù)見費(fèi)為1351萬元；職工獎勵及福利基金、儲備基金和企業(yè)發(fā)展發(fā)展基金均按5%提取，余下可供分配的利潤在借款未償還前暫不分配，留在企業(yè)，直至項(xiàng)目計算期末再分配。汽車庫車位每個250000元。(2)貸款：向銀行借款15000萬，借款利率5%，項(xiàng)目第2年借款11000萬元，第3年借款4000萬元。9項(xiàng)目資金來源 資金來源有注冊資本金8300萬元，股東貸款6641萬元，擬向農(nóng)業(yè)銀行申請住房建設(shè)抵押貸款15000萬元，以上約29000萬元，其余部分可用商品房預(yù)售收入款解決，因此，資金來源可以說是可靠落實(shí)的。開發(fā)產(chǎn)品成本中不含財務(wù)費(fèi)用部分為41367萬元，其中：土地開發(fā)費(fèi)用16570萬元；前期工程費(fèi)用532萬元；基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)1379萬元；建筑安裝工程費(fèi)19409萬元；預(yù)備費(fèi)1351萬元。自1997年以來，該項(xiàng)目已投入7910萬元，財務(wù)狀況較好。銷售部的工作人員均為最近公開招聘的研究生和大學(xué)生；同時聘請香港某測量師行北京地區(qū)總經(jīng)理擔(dān)任市場總監(jiān)。(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事會亦由中美合資三方人組成。8 但是，綜合考慮該項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(如地理位置、專項(xiàng)住宅和優(yōu)良的物業(yè)管理)，中高檔住宅的供給顯和可預(yù)見的需求量，對未來房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的期望，參考目前同類住宅的市場成交價，同時依照項(xiàng)目評估的穩(wěn)妥原則，建議在本項(xiàng)目評估中樓盤銷售價格以1450美元。表41為正在出售的類似于AAA項(xiàng)目的中高檔住宅消價統(tǒng)計資料。從功能和質(zhì)量上來講，外銷房和內(nèi)銷房出入不大，價格卻差20003000元(見表41)，這一價差也會搶走一些外銷房的中外方客戶。投資增值量取決于資源的稀缺程度。盡管如此，由于有上述的高額回報，不少開發(fā)商仍正尋找商機(jī)。若按此價格計算，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高達(dá)46%。(2)工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、自動噴灑系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)，以解決高層建筑的防火問題。(6)道路。1)電訊：市政電信干線已設(shè)置在該工程樓前。該工程項(xiàng)目所需生活用燃?xì)庥墒刑烊粴夤竟┙o。該工程所需采暖和生活熱水均由市政熱力管網(wǎng)提供。變配電室內(nèi)設(shè)有兩臺1600KV(2)供電系統(tǒng)。1)該工程項(xiàng)目西側(cè)，現(xiàn)有市政給水管線DN400通過。盡管設(shè)計己采取了相應(yīng)措施，但今后在使用上必須加強(qiáng)專業(yè)管理。4)該工程場地呈南北長、東西短，建筑主要朝向?yàn)闁|西向，設(shè)計上為了最大限度地提高用地效益和建筑面積的要求，對住戶的朝向功能未能完美解決。毗鄰中日交流中心、凱賓斯基飯店，大部分為外國使館和國內(nèi)外賓客工作及生活的地區(qū)，人文環(huán)境較好，項(xiàng)目建立后最適合提供北京市國內(nèi)外駐京機(jī)構(gòu)人員居住。該工程基地周圍已建成多座作為城市標(biāo)志性的高層建筑：如長城飯店、京城大廈、燕莎中心、中日文流中心等，它們已構(gòu)成門北京現(xiàn)代化城巾的新面貌，是目前北京的黃金地帶，是高級商務(wù)、商業(yè)區(qū)。地下4層除設(shè)備及人防用房外，均為汽車停車庫及自行車庫房。現(xiàn)己完成主體結(jié)構(gòu)工程地下4層和地上2層的施工，計劃1998年底主體工程封頂，1999年11月全部工程竣下入住。AAA項(xiàng)日的設(shè)計單位是北京市xx設(shè)計研究院，施工單位是北京xx建筑工程公司，工程監(jiān)理單位是北京xxxx監(jiān)理公司。AAA項(xiàng)日開發(fā)、建設(shè)總投資為43456萬元(除特別說明外，指人民幣，下同)。項(xiàng)目內(nèi)容 AAA項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計劃委員會批準(zhǔn)，該項(xiàng)目于1996年10月轉(zhuǎn)給北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營。合營期限、利潤分配 合營期限50年。(3)注冊資本出資方式： 甲、丙方：以認(rèn)繳額折合人民幣現(xiàn)金出資： 乙方：以890萬美元現(xiàn)金出資。(2)美國xxxx公司(簡稱：乙方)，是根據(jù)美國法律成立的公司，法定地址是美國馬薩諸塞州波士頓市，法定代表人XXXX，美國籍。經(jīng)濟(jì)類型：中外合資經(jīng)營企業(yè)。我公司擬在該項(xiàng)目投入XX萬元，現(xiàn)在自有項(xiàng)目資本金XX萬元，資本金比例符合國家規(guī)定。項(xiàng)目申報用途與其功能相符，符合國家相關(guān)規(guī)定。該地塊處于東市場西，新瑪特商廈以東，步行街以南，地處XX地區(qū)核心商圈，經(jīng)本公司調(diào)研，擬在該地塊建設(shè)XX大廈項(xiàng)目