【正文】 環(huán)節(jié)不但重要而且一定要嚴(yán)格執(zhí)行決計(jì)不可敷衍了事。雖然開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)提供了?住宅使用說(shuō)明書(shū)?使用說(shuō)明書(shū)中房屋墻體的說(shuō)明與?商品房買賣合同?所附平面圖標(biāo)明的墻體不符因住宅使用說(shuō)明書(shū)不是合同的一部不能對(duì)抗合同的效力。開(kāi)發(fā)商也是在交付房屋時(shí)才將該說(shuō)明書(shū)交付給王先生的。其提供的房屋已經(jīng)歷收合格并不存在質(zhì)量瑕疵。上面寫(xiě)明房與房之間及外圍護(hù)墻均應(yīng)為承重墻。 2所購(gòu)商品房與?住宅使用說(shuō)明書(shū)?不符開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任 王先生購(gòu)置了一套商品房入住后發(fā)現(xiàn)自己家房屋與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔墻是普通隔斷墻與開(kāi)發(fā)商提供的?住宅使用說(shuō)明書(shū)?載明的承重墻不符。 　　也許當(dāng)事人沒(méi)有想到最理想的解決合同糾紛的人是他們自己。 　　假設(shè)要選擇仲裁解決合同糾紛當(dāng)事人必須在合同中明確約定并明確規(guī)定所選定的仲裁機(jī)構(gòu)。而我國(guó)的整體素質(zhì)相對(duì)而言要差一些。在我國(guó)各仲裁會(huì)尤其是中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁會(huì)和北京、上海、武漢等地的仲裁會(huì)其仲裁員大都是在法律界或行業(yè)界非常有聲望的專家學(xué)者。假設(shè)因?yàn)楦鞣N原因在仲裁中失敗一般就沒(méi)有時(shí)機(jī)補(bǔ)救了而大多實(shí)行上訴制度。 2商品房買賣合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？ 答：一般地說(shuō)仲裁解決糾紛的優(yōu)點(diǎn)在于仲裁庭可以包括房產(chǎn)行業(yè)的知名專家他們更理解該行業(yè)的各種習(xí)慣甚至可能相當(dāng)深化地理解糾紛的技術(shù)經(jīng)濟(jì)細(xì)節(jié)其缺點(diǎn)是仲裁員的選擇假設(shè)過(guò)于側(cè)重行業(yè)那么可能導(dǎo)致法律知識(shí)缺乏所作裁決偏離一般的法律習(xí)慣。 2收房不出示“備案表〞算不算違約？ 答：假設(shè)在商品房買賣合同中已明顯約定以備案表作為房屋交付的條件之一那么開(kāi)發(fā)商在房屋交付時(shí)必須出具給業(yè)主否那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾交付的違約責(zé)任。在問(wèn)題得到有效解決前購(gòu)房者不應(yīng)任何驗(yàn)收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。詳細(xì)看合同的約定。 1房地產(chǎn)不能滿足交房條件并一直推脫要么就以退房來(lái)威脅可使購(gòu)房者要退房的話很難購(gòu)房者該辦？ 答：開(kāi)發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定。 2〕房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。我國(guó)?合同法?50條——55條對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。對(duì)于質(zhì)量瑕疵程度較輕的出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)維修或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。在獲得房屋后買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的假設(shè)無(wú)其他特別規(guī)定出賣人可不負(fù)責(zé)任應(yīng)由買受人負(fù)責(zé)維修。3〕責(zé)任競(jìng)合的情況下假設(shè)當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任原那么上從其約定。 1問(wèn)：出賣人交付不合格房屋買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的應(yīng)注意哪些問(wèn)題： 答：?合同法?22條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為損害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的受損害方有權(quán)選擇按照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或按照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施一般制止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)根本原那么是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。假設(shè)對(duì)于地基和主體構(gòu)造發(fā)生質(zhì)量缺陷是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭(zhēng)議應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的詳細(xì)數(shù)額那么違約金按是否超過(guò)損失30為限來(lái)進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整。假設(shè)房屋到達(dá)交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾交房的違約責(zé)任？ 答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定買受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)觀察房屋到達(dá)合同約定交付條件的有關(guān)證明因此無(wú)是出賣人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明還是買受人明知房屋沒(méi)有到達(dá)合同約定的交付條件而同意接收房屋雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同房屋交付條件及程序的約定那么假設(shè)房屋到達(dá)交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間買受人不能再按照合同的約定追究出賣人逾交房的違約責(zé)任。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承擔(dān)交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書(shū)面無(wú)正當(dāng)理由回絕接收的房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)但法律另有規(guī)定的除外。〞請(qǐng)問(wèn)規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？假設(shè)對(duì)此產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定？1對(duì)于出賣人交付不合格房屋的買受人可采取的救濟(jì)措施有哪些？ 1出賣人交付不合格房屋買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的應(yīng)注意哪些問(wèn)題：1對(duì)于房屋存有質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的買受人在懇求解除合同和賠償損失時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題：1交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的買受人該如何處理？出賣人負(fù)有哪些義務(wù)？ 1?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題解釋?3條所稱的房屋質(zhì)量問(wèn)題包括哪些范圍？ 1房地產(chǎn)不能滿足交房條件并一直推脫要么就以退房來(lái)威脅可使購(gòu)房者要退房的話很難購(gòu)房者該辦？ 1逾交房日怎樣計(jì)算？ 1剛交付的房子購(gòu)房者沒(méi)入伙手續(xù)自己先查驗(yàn)了一遍發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深化相連房間的明顯痕跡購(gòu)房者能不能收這樣的房？ 購(gòu)房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房但是在2003年1月26日購(gòu)房者才拿到入住購(gòu)房人能否根據(jù)開(kāi)發(fā)商推延交房為理由退房？物業(yè)以購(gòu)房者沒(méi)有入住手續(xù)拒不交房應(yīng)不應(yīng)該？購(gòu)房者能否向開(kāi)發(fā)商索賠？ 2收房不出示“備案表〞算不算違約？ 2預(yù)售房交付的標(biāo)志是？ 2簽訂合同時(shí)對(duì)房產(chǎn)證的應(yīng)當(dāng)如何約定？ 2商品房買賣合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？ 　　2所購(gòu)商品房與?住宅使用說(shuō)明書(shū)?不符開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任 2訂購(gòu)的商品房被賣為何要不到雙倍定金 2已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的買受人能選擇退房嗎？ 2購(gòu)房戶應(yīng)交配套費(fèi)嗎? 2已抵押商品房能否買賣如何躲避風(fēng)險(xiǎn) 武漢“樓間距〞有了新規(guī)定 3簽?房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)?流程 3商品房買賣合同中未約定車庫(kù)門高度如何處理 3未按合同約定進(jìn)展開(kāi)工綜合驗(yàn)收能否交房？ 3簽合同注意按揭貸款的約定3消費(fèi)者買房需要注意三點(diǎn) 3商品房買賣合同的生效與進(jìn)展合同有必然聯(lián)絡(luò)嗎？3?商品房買賣合同糾紛問(wèn)題的解釋?中開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的兩個(gè)問(wèn)題 3被拆遷人回絕支付差價(jià)款如何處理？ 3一般的房屋均可以買賣但以下房屋是不能買賣的 二手房買賣的相關(guān)問(wèn)題 4臺(tái)是否算作建筑面積、怎樣計(jì)算？4簽訂租房合同時(shí)應(yīng)注意哪些法律問(wèn)題？ 4律師提示：從4個(gè)方面認(rèn)定房屋租賃合同是否有效 問(wèn)：何謂“交房時(shí)間〞？ 答：所謂“交房時(shí)間〞是指出賣人在合同約定的限內(nèi)使房屋到達(dá)合同約定的交付使用條件并按照合同約定的方式買受人房屋交接手續(xù)買受人在所確定的限內(nèi)完畢房屋交接手續(xù)的過(guò)程。假設(shè)房屋到達(dá)交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾交房的違約責(zé)任？ ?商品房買賣合同?逾履行違約金如何確定？開(kāi)發(fā)商惡意違約或施行欺詐行為致合同無(wú)效的違約金如何確定？ 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由懇求減少的應(yīng)當(dāng)如何處理？ 按照法律規(guī)定交付開(kāi)工驗(yàn)收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量并具備規(guī)定的開(kāi)工條件有哪些？ 1?建筑法?第60條款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)必須確保地基工程和主體構(gòu)造質(zhì)量。問(wèn)：商品房交付使用后房屋權(quán)屬證明完畢前房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？ 答：對(duì)此?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?下稱?解釋?〕中1條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用但當(dāng)事人另有約定的除外。問(wèn)：出賣人在房屋沒(méi)有到達(dá)合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買受人而買受人接收了房屋。 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由懇求減少的應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：一般原那么：按合同約定來(lái)處理。〞請(qǐng)問(wèn)規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？假設(shè)對(duì)此產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定？ 答：“合理使用壽命〞的問(wèn)題目前還未有統(tǒng)一規(guī)定根據(jù)?民用建筑設(shè)計(jì)通那么〕?一般認(rèn)為按民用建筑的主體構(gòu)造確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上適用于重要的建筑和高層建筑指10層以上住宅建筑、總高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合性建筑〕；二級(jí)耐久年限為50——100年適用于一般建筑三級(jí)耐久年限為25——50年適用于次要建筑；四級(jí)為15年以下適用于臨時(shí)性建筑。買受人所購(gòu)置的房屋假設(shè)地基根底工程及主體構(gòu)造工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題假設(shè)通過(guò)加固等可以修復(fù)且確保建筑物平安的買受人可以懇求出賣人按照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。在房屋出現(xiàn)地基根底工程及主體構(gòu)造工程質(zhì)量問(wèn)題后難以通過(guò)修復(fù)解決的買受人可懇求解除合同。 4〕違約侵權(quán)責(zé)任。 2〕當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的那么按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。因?yàn)橘I受人在承受房屋時(shí)一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)展必要的檢驗(yàn)這也是買受人應(yīng)該行使注意義務(wù)對(duì)于一般驗(yàn)收可以發(fā)現(xiàn)的顯而易見(jiàn)的瑕疵買受人應(yīng)在承受時(shí)提出。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以覺(jué)察須經(jīng)過(guò)專門鑒定或在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的買受人及時(shí)向出賣人提出的出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。出賣人而成心隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵出賣人對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。在確保平安的情況下可采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來(lái)完成對(duì)工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)這會(huì)保持社會(huì)的穩(wěn)定更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。 1問(wèn)：?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題解釋?3條所稱的房屋質(zhì)量問(wèn)題包括哪些范圍？ 答：包括以下范圍： 1〕屋面防水工程； 2〕其他土建工程一般包括地面、樓面工程門窗工程等； 3〕電氣線、上下水線的安裝工程； 4〕供熱、供冷系統(tǒng)工程包括暖氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等安裝工程。交付房屋的合法與否是以開(kāi)發(fā)商是否經(jīng)過(guò)開(kāi)工驗(yàn)收為。否那么將追究其逾交付的違約責(zé)任。另交付商品房屬于開(kāi)發(fā)商的義務(wù)在業(yè)主沒(méi)有任何違約情形導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商行使不安抗辯權(quán)的前提下開(kāi)發(fā)商必須向業(yè)主按約定交付商品房物業(yè)理無(wú)權(quán)回絕交付商品房。 2簽訂合同時(shí)對(duì)房產(chǎn)證的應(yīng)當(dāng)如何約定？ 答：房產(chǎn)證是買房人真正獲得房屋產(chǎn)權(quán)的象征根據(jù)建立部公布的修改后的?城房屋權(quán)屬登記理?建立部第99〕買房人要盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)盡量江區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間明確至少要約定在商品房交付使用后幾日內(nèi)詳細(xì)日〕將資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記備案同時(shí)在交房條件中明確約定房產(chǎn)商必須向買房人處是房地產(chǎn)理部門認(rèn)可的“開(kāi)工驗(yàn)收備案表〞和“面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)〞減少影響產(chǎn)權(quán)證的不定因素。此外仲裁一般實(shí)行一裁終制。 說(shuō)到仲裁可能比訴訟相對(duì)公正首先可以從其各自的組成來(lái)看。他們通常異常珍視自己的地位和名聲而且他們根本沒(méi)有必要通過(guò)等手段獲取錢財(cái)。當(dāng)然在2002年以后我國(guó)實(shí)行統(tǒng)一考試這種情況會(huì)有所改變但尚須時(shí)日。沒(méi)有約定解決糾紛的方式法律上就認(rèn)為是當(dāng)事人默認(rèn)采取訴訟方式解決糾紛。因此掌握必要的法律知識(shí)發(fā)生糾紛后及時(shí)溝通解決把問(wèn)題消化在它的萌芽階段才是的。王先生訴稱自己在購(gòu)置房屋前從朋友處曾獲得了開(kāi)發(fā)商印制的該房屋?使用說(shuō)明書(shū)?。 開(kāi)發(fā)商辯稱雙方在合同中并未約定隔斷墻須為承重墻。而?住宅使用說(shuō)明書(shū)?應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶。平面圖中標(biāo)明了房屋各部墻體的詳細(xì)情況開(kāi)發(fā)商交付的房屋與合同所附平面圖一致且該房屋已經(jīng)有關(guān)部門質(zhì)量檢驗(yàn)合格。 [律師評(píng)析] 本案中的開(kāi)發(fā)商雖然勝訴但也暴露出了工作中的諸多缺乏。2004年6月14日原告向被告方支付了現(xiàn)金30萬(wàn)元。 [析法 ] 本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要是雙方所簽協(xié)議的性質(zhì)及30萬(wàn)元協(xié)議款的性質(zhì)。故該30萬(wàn)元不能按照定金的性質(zhì)處理。 [答疑 ] 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書(shū)是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約。也就是說(shuō)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù)只要雙方到