【正文】 投資企業(yè)的要求自行開發(fā)建設該五星級酒店，該酒店投資企業(yè)可以將本來應當按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。124?780100%=%，應當繳納土地增值稅：15?22030%=4566（萬元）。房地產(chǎn)加計扣除費用為：（20，000+70，000）20%=18?000（萬元）。應當繳納營業(yè)稅：140，0005%=7000（萬元）。工程由該房地產(chǎn)開發(fā)公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。在企業(yè)收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(chǎn)(房地產(chǎn))進行評估增值稅務處理。方案二中B公司虧損不得結轉到A公司彌補；方案一中A公司接受B公司的有關資產(chǎn)只能按B公司原帳面凈值提取折舊（或攤銷，下同）在稅前扣除。B公司可視為按公允價值轉讓，處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前的虧損，不得結轉合并后的A公司彌補，A公司接受B公司的有關資產(chǎn)，計稅時可以按經(jīng)評估確認的價值確定成本。根據(jù)國稅發(fā)[2000]119號文件規(guī)定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務處理方案：方案一：免稅合并。在實際操作中，企業(yè)經(jīng)營會受新公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權來實現(xiàn)。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)或合作項目的合作建房。此時該企業(yè)應繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元，比第一種方法少節(jié)省17萬元。（2）降低房屋價格降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質量進一步提高。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業(yè)的收益情況。8000100%＝25%適用稅率：30%應納稅：（10000－8000）30%＝600萬元；豪華住宅增值率：（5000－3000）247。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。必須主意到，稅法允許扣除的項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準?；舅悸罚焊鶕?jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案：（一）“臨界點”籌劃方案：房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導致房價越高。以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下四種運營方式：一是通過國土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購一塊土地進行項目開發(fā)；四是收購公司或者股權轉讓。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規(guī)的前提下，納稅人通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)雀黜椊?jīng)濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經(jīng)濟利益的管理活動，它同納稅人追求企業(yè)價值最大化的目標一致；稅收籌劃有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和會計核算水平，有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風險，有利于節(jié)約稅收成本。通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃企業(yè)實施投資前應對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。舉例說明：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為80萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。這樣兩種扣除方式就為企業(yè)進行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和公積金可以稅前扣除，企業(yè)應依法足額繳納。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。有些房屋由于地理位置、內部結構朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品轉入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。（2）個人所得稅籌劃。企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內靈活選擇關聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節(jié)稅效益。如果當年新增的企業(yè)所得稅稅額不足抵免時，未予抵免的投資額，可用以后年度比設備購置的前一年新增的企業(yè)所得稅稅額延續(xù)抵免，但延續(xù)抵免的期限最長不得超過5年。再投資退稅再投資退稅是指外商投資企業(yè)的外國投資者將從企業(yè)分得的稅后利潤，再投資于中國境內企業(yè)時，對再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。外國投資者并購境內企業(yè)股權的優(yōu)惠（1）國投資者按照規(guī)定并購境內企業(yè)股東的股權，或者認購境內企業(yè)增資使境內企業(yè)變更設立為外商投資企業(yè)。注意幾下方面：前期補償方式費用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；支付甲方的補償。（五）以契約方式約定甲方應得的前期工作補償和合作利益：如果一個中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項目公司，甲方是中方，負責項目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續(xù)，部分前期工作已在項目公司之前基本完成，項目完全后甲方取得利潤。應當繳納企業(yè)所得稅：26,00015%=3900（萬元）。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。酒店建成以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立一家酒店公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以該酒店投資入股，占相應的股份。該企業(yè)實際利潤為：140，000（20，000+70，000）9500（7000+280+4566）=28,654（萬元）。允許扣除項目合計為：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（萬元）。應當繳納城建稅和教育費附加：7000（1%+3%）=280（萬元）。工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金20,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本70,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價格為140，000萬元。這樣加大多房地產(chǎn)成本。方案二中A公司接受B公司的有關資產(chǎn)可按評估價值提取折舊在稅前扣除。方案比較：方案一中B公司不確認資產(chǎn)轉讓所得，不繳納企業(yè)所得稅。因為本例中非股權支付比例低于20%，所以B公司可不確認資產(chǎn)的轉讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續(xù)用以后年度實現(xiàn)的與B公司凈資產(chǎn)相關的所得彌補，A公司接受B公司全部資產(chǎn)的計稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎確定。（三）企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)籌劃方案：假設A公司收購B公司。我們主要談一下合作項目的合作建房，合作建房最關鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。（因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析）（二）合作建房營業(yè)稅的籌劃方案：土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉讓這一環(huán)節(jié)營業(yè)稅，合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為，另一方發(fā)生了轉讓土地使用權的應稅行為。這一方法是否適當，關鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制。進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅：進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：（1）增加可扣除項目金額 假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－ｙ）247。3000100%＝67% 適用稅率：40% 應納稅：（5000－3000）40%－30005%＝650萬元 二者合計：600萬元+650萬元=1250萬元如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，如何在行業(yè)中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點”。合作建自用房免稅。因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。下面，從企業(yè)經(jīng)營過程中金額最大、最為重要的兩個稅種（土地增值稅、企業(yè)所得稅）分別闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃。稅收籌劃完全合法、符合國家立法意圖，國家鼓勵稅收籌劃。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規(guī)的前提下，納稅人通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)雀黜椊?jīng)濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經(jīng)濟利益的管理活動，它同納稅人追求企業(yè)價值最大化的目標一致；稅收籌劃有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和會計核算水平，有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風險，有利于節(jié)約稅收成本。房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下四種運營方式：一是通過國土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購一塊土地進行項目開發(fā)；四是收購公司或者股權轉讓。土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案：（一）“臨界點”籌劃方案： 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導致房價越高?；舅悸罚焊鶕?jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。必須主意到，稅法允許扣除的項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。8000100%＝25% 適用稅率：30% 應納稅：（10000－8000）30%＝600萬元； 豪華住宅 增值率：（5000－3000）247。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業(yè)的收益情況。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質量進一步提高。（2）降低房屋價格降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。此時該企業(yè)應繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元，比第一種方法少節(jié)省17萬元。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)或合作項目的合作建房。在實際操作中，企業(yè)經(jīng)營會受新公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現(xiàn)；或由乙方直接投資到