【正文】 動和社會保障局對雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議是認(rèn)可的。一審認(rèn)定的28000元福利款是墊江縣勞動和社會保障局在集資房處修建的門市、車庫出售后分給其應(yīng)得的福利，本應(yīng)歸其所有，趙明友在繳納集資款時已將該款抵扣，其要求趙明友支付福利款 合法。二、駁回蔣先琴的訴訟請求。高元清辯稱趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂協(xié)議，并無證據(jù)證明，其辯解的事實不成立。按照當(dāng)時的價格，趙明友本應(yīng)繳納集資款10萬余元，因抵扣了墊江縣勞動局出讓門市、車庫其應(yīng)分得的福利款38000元，才只交集資款6萬多元，趙明友強行占有其應(yīng)分得的福利款應(yīng)返還。高元清一審辯稱：該協(xié)議是趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂的，不是其真實意思表示。2007年11月7日和2008年4月1日，趙明友分別補交集資款20000元和10000元。一審法院查明：高元清系墊江縣勞動局職工，2005年10月10日，該局職工全額集資建房，高元清同意趙明友以其名義參加。上訴人高元清與被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，重慶市墊江縣人民法院于2011年1月26日作出(2011)墊法民初字第184號民事判決。委托代理人：楊秋，重慶東和律師事務(wù)所律師。綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。依法成立的合同受法律保護，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。本案中，李娟利所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋。張波依約分別向李娟利和西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社交納房款，實際接收房屋。二審法院審理查明的事實和證據(jù)，與一審相同。訴訟費2260元，由趙峰會、李娟利承擔(dān)。房子建成后，張波即人住，直至2007年李娟利所在單位開始為上述房屋辦理房產(chǎn)證，李娟利在繳納相關(guān)費用后向張波提出騰房要求，雙方因此發(fā)生糾紛。故李娟利與其所簽訂《購房協(xié)議》應(yīng)為有效協(xié)議。被告（被上訴人）：張波。最后，說明一點，如果集資方最終把集資房賣給第三方,還沒有過戶,則可以要求集資方繼續(xù)履行合同義務(wù)；如已經(jīng)辦理了過戶,則只能主張賠償損失。為最大限度地避免風(fēng)險，建議在轉(zhuǎn)讓合同中載明下列內(nèi)容：分期付款方式。五、購買集資房的風(fēng)險及防控在此需提醒的是，即便認(rèn)可了買賣合同的法律效力，但這并不代表購買集資房就不存在任何風(fēng)險。雖然實踐中可能還存在爭議以及不同判決的出現(xiàn)，但這樣的分歧只是暫時的，實踐及理論必將趨于統(tǒng)一。即便單位和職工簽訂的集資房合同約定不能轉(zhuǎn)讓，但同樣不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，因為合同的約束力是具有相對性的，不約束第三方。顯而易見，集資房買賣并不違反效力性強制性規(guī)定，不屬于合同無效的情形。根據(jù)學(xué)界通說，對于效力性強制性規(guī)定的區(qū)分方法如下:第一,法律、法規(guī)規(guī)定違反該規(guī)定,將導(dǎo)致合同無效或不成立的,為當(dāng)然的效力性規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條關(guān)于“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)其補辦房屋買賣手續(xù)”的規(guī)定，可見若已交付房款，并實際使用和管理了房屋的集資房轉(zhuǎn)讓合同是有效的。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定行政機關(guān)以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓和未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！薄督?jīng)濟適用房管理辦法》第三十條：“經(jīng)濟適用住房購房人擁有有 限產(chǎn)權(quán)。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。十一、其它未盡事宜，雙方另行協(xié)商解決。如乙方向甲方所在單位交納的款項不能退回，甲方負(fù)責(zé)全額賠償。六、甲方應(yīng)當(dāng)協(xié)助乙方辦理各種購房手續(xù)，直至乙方取得甲方所轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)證。二、甲方保證乙方按甲方單位內(nèi)部職工認(rèn)購價取得甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋。十一、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。八、如甲方不協(xié)助或延遲協(xié)助乙方辦理各種購房手續(xù)，應(yīng)當(dāng)賠償乙方因此遭受的全部經(jīng)濟損失，導(dǎo)致乙方不能取得房屋所有權(quán)證的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)退還所收乙方的全部款項外，還應(yīng)按所收款項從乙方交付之日起每日萬分之五向乙方支付違約金。六、如乙方不能以甲方單位內(nèi)部職工認(rèn)購價購買甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋，乙方有權(quán)解除本合同，乙方不解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)補給乙方差價；乙方解除合同的，甲方除應(yīng)退還所收乙方的的全部款項外，還應(yīng)按所收款項從乙方交付之日起每日萬分之五向乙方支付違約金。二、甲方保證乙方按甲方單位內(nèi)部職工認(rèn)購價取得甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋。另外，如是經(jīng)濟適用房，則不允許轉(zhuǎn)讓指標(biāo)。二審：維持原判決?，F(xiàn)本案訟爭房屋已具備接房條件，向義惠要求顧思魯交付房屋的訴訟主張，符合合同約定，一審法院予以支持。第三人文件規(guī)定職工購房后不允許變更集資者姓名，向義惠以顧思魯名義購房，顧思魯仍是《職工全額集資建房協(xié)議書》的合同當(dāng)事人，集資者姓名并未變更。綜觀本案，原告與被告之間簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，完全是在自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方的真實意思表示，且并未違背法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)有效。被告：該涉案房屋是集資建房，明確了不得轉(zhuǎn)讓，且原告是知情的，因此該協(xié)議無效，應(yīng)予以駁回訴訟請求。2011年11月望江公司通知“山澗〃水岸”小區(qū)業(yè)主接房，本案訟爭房屋（現(xiàn)編號為山澗〃水岸號）應(yīng)于11月7日接房。此《購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議》經(jīng)重慶市江北區(qū)魚嘴法律服務(wù)所見證。當(dāng)時向義惠系望江公司退休職工，顧思魯系望江公司的在崗職工。同時，在所有的支付前期相應(yīng)房款都是以指標(biāo)出讓人的身份去辦理的，但是實際的出資又指標(biāo)受讓人。案情大概是：咨詢?nèi)?指標(biāo)受讓人)的朋友（指標(biāo)出讓人）因為前幾年搞集資建房，因咨詢?nèi)说呐笥炎陨碛凶》炕蛞延泻脦滋鬃》浚阆雽⒃撝笜?biāo)轉(zhuǎn)讓給其他人，咨詢?nèi)顺鲇诟鞣矫婵紤]就與其簽訂了《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》或《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并支付了指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費幾萬到十幾萬不等。具體案情：2009年5月27日，望江公司制定“望司后（2009）30號”文件，下發(fā)《重慶望江工業(yè)有限公司關(guān)于山澗〃水岸（旱河新區(qū)）全額集資建房實施方案》的通知，對集資建房條件和范圍等事宜進行規(guī)定了，并規(guī)定職工購房后不允許變更集資者姓名。協(xié)議還約定：簽訂協(xié)議后，任何一方反悔或要求退還房屋，即構(gòu)成違約：顧思魯違約，除退還向義惠已付購房款、資格轉(zhuǎn)讓費等費用外另支付對方違約金10萬元；向義惠停止支付按揭款或延期支付按揭款，給顧思魯造成信用污點，顧思魯有權(quán)解除合同，不予退還向義惠已實際支付的所有費用，向義惠還應(yīng)支付顧思魯信用受損損失10萬元。該房屋的相關(guān)購房票據(jù)是由向義惠持有。各方觀點：原告：協(xié)議有效，被告方應(yīng)當(dāng)全面履行協(xié)議約定的各項義務(wù)，第三人應(yīng)予以協(xié)助?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定：有下列情形的，合同無效：1一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；2惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；3以合法形式掩蓋非法目的的；4損害社會公共利益的；5違法法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的。顧思魯自愿將可以取得的集資房屋轉(zhuǎn)讓給向義惠，意思表示真實，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。顧思魯辯稱