【正文】 款業(yè)務(wù)應(yīng)遵守監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格進(jìn)行貸款用途合規(guī)性審查，防范合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。各分行必須在我行公司授信業(yè)務(wù)授權(quán)權(quán)限范圍內(nèi)辦理經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，未經(jīng)授權(quán)不得辦理。第二條 本行開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵循以下原則：（一）“統(tǒng)一授信”原則。第四篇：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款指導(dǎo)意見經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）第一章 總 則第一條 依據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》、“三個(gè)辦法一個(gè)指引”、《我行公司授信業(yè)務(wù)管理辦法》、《我行授信押品管理辦法》、《我行授信押品操作細(xì)則》等，特制定《我行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見》（下稱“本指導(dǎo)意見”）。抵押和擔(dān)保的具體措施A、說明用於本次抵押貸款的物業(yè)名稱和面積、實(shí)際建造成本、評(píng)估價(jià)值；B、如果物業(yè)已作抵押，需要說明己抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)名稱、名稱和面積、貸款金額及還款日期，并明確是否同意在資金方確認(rèn)放款的情況下，項(xiàng)目方運(yùn)用過橋資金還清原來欠款。第二十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。第二十三條 經(jīng)辦行應(yīng)指定專人加強(qiáng)貸后管理，嚴(yán)格按照我行《貸款“三查”實(shí)施細(xì)則規(guī)范》等相關(guān)制度執(zhí)行，及時(shí)掌握項(xiàng)目租售情況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量，認(rèn)真做好項(xiàng)目資金監(jiān)管，制定科學(xué)合理的還款計(jì)劃，如發(fā)生重大情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告。第二十一條 及時(shí)掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量，動(dòng)態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃，現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款。第十八條 等額本息還款，把經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月或季中。第七章 擔(dān)保方式第十五條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款以竣工驗(yàn)收合格、且已取得房產(chǎn)證、土地證，并投入正常運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房地產(chǎn)同時(shí)作抵押擔(dān)保，必要情況下，可追加其他擔(dān)保方式。同時(shí)，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權(quán)惡意對(duì)抗本行抵押權(quán)，必須對(duì)租賃合同備案的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定；（七）承租人的情況，包括其資信、經(jīng)營(yíng)狀況、租金支付能力及違約情況等。第十一條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的調(diào)查和評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容:（一）借款人的主體資格。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過借款人法定經(jīng)營(yíng)期限和房地產(chǎn)權(quán)的剩余使用年限。第四章 貸款額度、期限、利率第七條 貸款額度。第六條 貸款申請(qǐng)。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務(wù)等部門查處或個(gè)人受公安機(jī)關(guān)處分等；擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物；本行要求的其他條件。主要用于物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的資金需求，包括物業(yè)本身的裝修改造、所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和其他合理經(jīng)營(yíng)資金需求，不得從事股本權(quán)益性投資、股票、期貨等投機(jī)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或國(guó)家法律法規(guī)明確禁止的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“本行”)對(duì)具有合法承貸主體資格的企（事）業(yè)法人、個(gè)體工商戶、自然人，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并主要以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入還本付息的貸款。第二次提款為歸還超過項(xiàng)目資金本規(guī)定比例以上的資金，需要提供書面材料證明項(xiàng)目總投資、項(xiàng)目資金到位情況，自有資金投入超過項(xiàng)目資金到位的金額可進(jìn)行歸還，證明材料包括項(xiàng)目可研報(bào)告、支付工程款等總投入憑證，銷售回籠憑證等。倘若上述3個(gè)問題都不存在疑義，那么從實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)可控的角度考慮，要求承租人與借款人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確保租金支付的連續(xù)性。審查租金的支付方式和支付記錄，確認(rèn)物業(yè)是否存在長(zhǎng)期低價(jià)出租、借款人已經(jīng)一次性向承租人收取多年租金的情形；審查是否存在承租人將租金與出租人對(duì)于承租人的其他債務(wù)進(jìn)行了抵銷的情形?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款可用于借款人合法合規(guī)的資金需求，包括但不限于物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間維護(hù)、改造、裝修、招商等資金需求以及置換該物業(yè)建設(shè)期的銀行貸款、股東借款等負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金，不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指銀行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還本付息的貸款。2“買賣不破租賃”如何破解“買賣不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。當(dāng)遇到這個(gè)問題的時(shí)候需要加強(qiáng)對(duì)租賃合同的審核，重要了解如下幾個(gè)問題：了解承租人租賃期限長(zhǎng)短情況；租賃期限是否短于貸款期限；分析承租人提前結(jié)束租賃或者租賃到期后繼續(xù)租賃的可能性；了解借款人有無調(diào)整租金的計(jì)劃，有無其他新的承租人進(jìn)入。若存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，應(yīng)核實(shí)租金水平是否公允，防止借款人與承租人雙方通過提高租金價(jià)格增大授信規(guī)模。4貸款用途憑證如何提供經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的資金用途具有明確的投向，與其他授信品種較為廣泛的投向有所不同，簡(jiǎn)而言之，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款主要用于三大類，即物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間維護(hù)、改造、裝修、招商等資金需求；置換該物業(yè)建設(shè)期的銀行貸款、股東借款等負(fù)債性資金；超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金；在實(shí)際操作中，提款流程往往分次完成，第一次提款一般為歸還股東借款，需要提供股東借款合同、流水憑證等證明材料，如果是置換他行的貸款，可提供他行貸款結(jié)清憑證。第二條 本辦法所稱的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指通過竣工驗(yàn)收已投入或準(zhǔn)備投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公用房和工業(yè)用房，包括商場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、寫字樓、賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，當(dāng)前或預(yù)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)穩(wěn)定或持續(xù)增長(zhǎng)、現(xiàn)金流量穩(wěn)定、綜合收益好、管理規(guī)范的物業(yè)。第四條 貸款用途。（一）