【正文】 約定。經(jīng)過慎重合議，靈璧縣法院于XX年4月2日判決被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同無效。既然木材公司于3月1日將房屋租賃給五位第三人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？四原告提供的這份證據(jù)，又一次證明了木材公司與西某等第三人簽定的房屋租賃合同是虛假的。合同期限為XX年5月1日至XX年5月1日。這些問題，五位第三人沒有提供證據(jù)證明。西某認(rèn)為，在XX年1月30日靈璧縣林業(yè)局任命她為靈璧縣大森林貿(mào)公司經(jīng)理的同一文件上，免去了原木材公司張某的經(jīng)理職務(wù)，雖然沒有正式任命，但她實(shí)際上從此時(shí)起就主持了木材公司的工作，原靈璧縣林業(yè)局局長(zhǎng)也為此出具了證明。XX年1月30日，靈璧縣林業(yè)局以靈林人字[XX]9號(hào)文件任命西某為靈璧縣大森林貿(mào)有限公司經(jīng)理。由于這五間門面房已經(jīng)先行抵押給銀行，所以變賣時(shí)，靈璧縣工商銀行優(yōu)先受償貸款本息近12萬元。因?yàn)榈盅汉贤谑畻l第一款規(guī)定：“本合同生效后，未經(jīng)乙方書面同意，保證不將本合同項(xiàng)下的抵押物再設(shè)立任何形式的抵押、質(zhì)押，也不將抵押物出租、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)給第三人。早在XX年2月14日，被告木材公司與靈璧縣工商銀行簽定了最高額貸款抵押合同，將上述五間門面房設(shè)定抵押，同時(shí)辦理了抵押登記，后來實(shí)際貸款10萬元。四原告是要求宣布合同無效，而不是要求撤銷合同，二者雖然都是由《合同法》明確規(guī)定的，但它們之間有著很大的區(qū)別。此外，最高額貸款抵押合同期限為XX年2月14日至XX年2月13日，第三人與木材公司簽定的房屋租賃合同在2月13日以后，應(yīng)為有效。所以，朱宗祿等四原告請(qǐng)求法院依法確認(rèn)木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同無效。該合同主要違反了《合同法》第五十二條第二款、《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第三十四條第四款、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條、第七十一條等有關(guān)規(guī)定，還違反了木材公司與靈璧縣工商銀行簽定的最高額貸款抵押合同第十條、第十三條的約定。經(jīng)過合議，認(rèn)為該案涉及實(shí)體問題，并不是在執(zhí)行程序中能夠解決得了的，所以，建議朱宗祿等四原告向法院提起民事訴訟。這樣的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是符合法律歸規(guī)定的，所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五間門面房抵償欠四原告?zhèn)鶆?wù)，并交付原告之一徐芹所有。朱宗祿等四人申請(qǐng)執(zhí)行后，靈璧縣法院XX年12月20日委托靈璧縣價(jià)格認(rèn)定中心對(duì)上述五間門面房進(jìn)行鑒定，鑒定價(jià)值為32萬元。為了確保判決的順利執(zhí)行，他們共同向法院提出財(cái)產(chǎn)保全的請(qǐng)求。出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重篇七：租賃合同無效出租人實(shí)際使用了房屋怎么辦？租賃合同無效出租人實(shí)際使用了房屋怎么辦？律法[]友“柴扉”問：我和柴某的租賃合同因某些原因無效了，但柴某已經(jīng)占有使用我房子半年，請(qǐng)問我是否有權(quán)要求柴某支付這半年的合同租金？李華陽律師：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。合適么？？）【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；（3）合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定?！窘庾x】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場(chǎng)合。（未登記不影響合同效力）若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。承租人在租賃房屋特別是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的店面時(shí)候，應(yīng)當(dāng)審核出租的房屋是否有相關(guān)建房審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，以最大程度保護(hù)自己的合法權(quán)益。六、沒有房產(chǎn)證，房屋租賃合同仍有效情況。這種賠償責(zé)任分擔(dān)應(yīng)當(dāng)以出租方承擔(dān)，承租方承擔(dān)20%為宜?！痹谶@類案件中，雙方均存在的過錯(cuò)，具體分兩種情況。五、因合同無效導(dǎo)致賠償責(zé)任分擔(dān)問題。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。四、承租人能否要求出租人賠償損失問題。法庭必須釋明原告可以主張被告歸還租賃房屋及按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。本案中該訴爭(zhēng)的租賃房屋位于雖規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且至今也未通過主管部門審批，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》第二條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的規(guī)定，本案雙方簽訂的《店面租賃合同》應(yīng)為合同無效。合同簽訂后，承租人進(jìn)行裝修開店?duì)I業(yè)，也取得經(jīng)營(yíng)許可。案例：XX年8月10日，某縣人民政府通過文件批準(zhǔn)通過某村新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃。關(guān)鍵詞：租賃合同 無產(chǎn)權(quán) 無審批 合同效力 合同無效引 言本文中“無證房屋”是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋。由參與方在清單上一起簽字確認(rèn)。合同解除應(yīng)采取如下措施較為穩(wěn)妥。另外，還要注意的一點(diǎn)是，在出租人有權(quán)采取停水、停電措施的前提下，出租人應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知將采取停水、停電措施，這樣能避免因貿(mào)然停電給商戶帶來突然損失，以減小風(fēng)險(xiǎn)。需要滿足下列條件：出租人作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購(gòu)電協(xié)議》，商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。房屋租賃合同到期后，如果出租人沒有提出新的條件，承租人按原合同繼續(xù)交租，則視為租賃關(guān)系延續(xù)，出租人沒有正當(dāng)理由，不得終止。房客外出未歸租賃合同屆滿房客外出未歸，租賃合同屆滿，而房客又無任何續(xù)租的明確表示時(shí)，房主可通知房客的親屬或單位終止租賃合同。如果承租人在雙方約定的期限內(nèi)確實(shí)無法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)給承租人找房搬家的時(shí)間，酌情延長(zhǎng)租賃期限。(三)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場(chǎng)后，又分割成多個(gè)小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實(shí)際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。五、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理(一)轉(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件： 征得原出租人的同意。其它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部分承租人一般無權(quán)要求返還。(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補(bǔ)承租人因解除合同所受的損失時(shí)，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同所受的損失時(shí)，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。雙方均有過錯(cuò)的，由雙方按過錯(cuò)大小分別承擔(dān)。合同有約定按約定處理。③出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的。(3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的。三、有效房屋租賃合同糾紛的處理(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因特殊情況需要超過上述期限的，須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。（廣東合譽(yù)律師事務(wù)所 陳仲文陳丹 律師）篇四：房屋租賃合同糾紛處理辦法房屋租賃合同糾紛處理辦法摘要《中華人民共和國(guó)民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法。”在本案中，孫某未盡合理的審查義務(wù)，而某經(jīng)濟(jì)社也未告知廠房是違章建筑的事實(shí)，因此，雙方均存在過錯(cuò)，某經(jīng)濟(jì)社應(yīng)酌情返還保證金給孫某。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。某經(jīng)濟(jì)社訴諸法院，要求孫某繼續(xù)履行合同，支付租金，而孫某此時(shí)提出了反訴，要求解除合同，并退還保證金。篇三：淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效的情形及處理淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效的情形及處理 案情再現(xiàn)：XX年7月，孫某與某經(jīng)濟(jì)社簽訂了一份《廠房租賃合同》，租用該經(jīng)濟(jì)社的2850平方米的廠房，租期自XX年7月1日至2035年6月30日。承租人和出租人還應(yīng)當(dāng)考慮在合同中設(shè)置在租賃期屆滿時(shí)，對(duì)承租人對(duì)所租賃房屋進(jìn)行裝修、裝飾等添附物的處置安排。租期屆滿后，原承租人優(yōu)先續(xù)租。什么是房屋租賃合同房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。無效有三種情形：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋。《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。事實(shí)和理由：2010年5月22日原、被告雙方簽訂“招待所轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，雙方約定被告將經(jīng)營(yíng)的位于路與路交叉口的“招待所”轉(zhuǎn)讓給原告，招待所轉(zhuǎn)讓費(fèi)85000元，水電押金2000元。訴訟請(qǐng)求：一、請(qǐng)求判決確認(rèn)原、被告簽訂的“招待所轉(zhuǎn)讓協(xié)議”無效；二、請(qǐng)求判決被告向原告返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)85000元，水電押金2000元；（共計(jì)87000元）三、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故訴諸法院，望判如所請(qǐng)！此致鄭州市區(qū)人民法院具狀人：年月日第二篇：房屋租賃合同無效房屋租賃合同無效篇一：房屋租賃合同無效的法律依據(jù)《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。篇二：什么是房屋租賃合同無效什么是房屋租賃合同無效房屋租賃合同無效的情況有哪些該無效的情形主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否獲得相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也就是房屋本身存在的合法性問題。但同時(shí)又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準(zhǔn)的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。承租人的權(quán)利在承租期內(nèi)占有、使用房屋。其義務(wù)是將出租的房屋按合同規(guī)定交付承租人使用，并定期對(duì)房屋及設(shè)施進(jìn)行檢查、維修，保障承租人正常使用。另外在合同中還要規(guī)定雙方不履行合同或不完全履行合同的處理方法及爭(zhēng)議的解決辦法。在XX年初，孫某經(jīng)營(yíng)困難，開始拒交租金，雙方多次交涉無果。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。超過二十年的，超過部分無效。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！币虼?，孫某在占有使用該廠房期間，都應(yīng)參照合同約定的租金支付房屋占有使用費(fèi)。合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。(2)合同未約定期限的，欠租達(dá)三個(gè)月以上。②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。承租人對(duì)房屋有裝修時(shí)，對(duì)裝修的處理。因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān)。(2)簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒收。(2)賠償承租人的裝修損失。當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，對(duì)于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進(jìn)行處理：因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國(guó)家、集體或社會(huì)公共利益導(dǎo)致合同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國(guó)庫(kù)。其余部分經(jīng)評(píng)估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯(cuò)責(zé)任比例予以分擔(dān)。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。發(fā)生房屋租賃糾紛如何處理租約到期后房主收回房屋如果出租人因自身需要，不愿意繼續(xù)出租，則承租人就應(yīng)將房屋返還出租人。當(dāng)承租人有房可遷而拒不騰房時(shí)，出租人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制其搬遷并令其交占房期間的房租。如果原承租人同意這些合法的條件，應(yīng)另簽租賃合同。首先，應(yīng)在《租賃合同》中寫明，在商戶欠租的情況下出租人享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利。如果擅自停水、停電造成了商戶損失，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。強(qiáng)制收回房屋過程中也有風(fēng)險(xiǎn)，如欠租商戶以丟失珍貴物品為由告出租人，出租人難以逃脫責(zé)任。從開門前就進(jìn)行全程攝像，對(duì)進(jìn)入的人員、過程及該物業(yè)內(nèi)的所有物品進(jìn)行錄像。司法實(shí)踐中，經(jīng)常碰到無審批的房屋為標(biāo)的與他人訂立租賃合同的情況，本文就這類合同效力如何認(rèn)定問題進(jìn)行初步探討，希望對(duì)處理類似合同糾紛，有所裨益。一、無審批房屋租賃合同案例。雙方簽訂了《店面租賃合同》，承租該村新區(qū)B座B07店面兩間，合同約定，房屋用于經(jīng)營(yíng)使用，租金分別為1000元，租期3年，房屋租金3個(gè)月付一次。二、無審批房屋合同效力問題。承租