【正文】 價位商品，其自身品質和樓盤整體形象對購買起決定性作用，促銷額度只占房屋價值很小部分，因而單純的促銷對銷售的拉動有限。,系列促銷活動計劃,公關活動五（強銷期）——“綠野仙蹤” 目的：一對一營銷，形成口碑傳播效應。建議邀請知名社會學者、時尚生活專業(yè)人士、外籍學者，在尚水灣售樓現(xiàn)場，舉行“生活論壇”，同時派發(fā)《尚水灣生活格調》畫冊。 活動內容：在眾多國內外經典名片中，選出10部，在售樓處舉行影展，本次活動可與媒體合作，并邀請一些名演員演員參加開幕儀式。,階段性推廣計劃,公關活動二（內部認購期）—“世界名畫展” 目的：提升樓盤整體形象與美譽度，增強銷售現(xiàn)場氣氛。 活動時間：7月18日——８月1８日,推廣方案,[ 階段性推廣計劃 ],階段性推廣計劃,引銷期 內部認購期 開盤強銷期 ２/１８—３１８0 3/３０—6/30 7/1—８/1８,公關活動,促銷活動,尚水灣之夜,名影展,名畫展,生活論壇,高爾夫球賽,翻開咖啡人生,意大利之旅,節(jié)日宴會,場所接觸,郵寄資料,階段性推廣計劃,公關活動一（引銷期） ——“尚水灣之夜” 目的：在內部認購之前開始鋪墊，直接將尚水灣切入尚水灣整體形象中，迅速提升樓盤知名度及好感度。 投放時間：4月８日——4月１5日,推廣方案,階段性推廣工作三（開盤強銷期） 第一步（開盤）：公關活動炒做，電視、報刊、多方位配合 在開盤前期開播電視廣告形象片鋪墊，并且一直延續(xù)下去。 投放時間：2月1６日——2月2８日,推廣方案,階段性推廣工作二（內部認購期） 第一步：電視廣告投放 在認購期開始時，較密集的投放尚水灣電視廣告形象篇 縮小目標受眾心中尚水灣與SHANGSHUI BAY風格上的距離，用感性的訴求感染他們——居住在尚水灣就是居住在 意大利風情小鎮(zhèn) 時間：3月３０日——４月31日,推廣方案,階段性推廣工作二（內部認購期） 第二步：公關活動炒做 由于時間較短，所以活動要緊湊并且有聲勢，因此可舉行同 類型但不同內容的系列公關活動，使之形式簡潔但卻內容豐 富。,推廣方案,階段性推廣工作一（引銷期） 第五步：公關活動炒做 通過前期不停斷的炒做，尚水灣在目標受眾中已有了一定的認 識和了解，并且對SHANGSHUI BAY生活方式有了一個從認識到認的過程。通用地產集合多年地產項目開發(fā)經驗，推出的得意之作） b、人、住房、自然的和諧及完美的組合意味著什么？ 發(fā)布時間：分別是在2月６日——2月16日、2月2８日,推廣方案,軟性文章的主題3 ——關于元亨amp。 發(fā)布時間：2月1８日——３月1８日,推廣方案,階段性推廣工作一（引銷期） 第三步：郵遞及特殊場所傳播 將尚水灣相關傳單、折頁及廣告禮品，提供給與目標消費 群活動相關的場所，如星級酒店西餐廳、高球俱樂部、游艇 會等場所，提前為全面的概念炒做期做好針對性強的鋪墊。 售樓中心： 將整個現(xiàn)場設計成意大利式酒吧的形式，營造輕松、休閑的氛圍 ，看樓汽車也可以稱為觀光車，將看樓加入游賞的感覺，把商業(yè)味人為的淡化。,推廣方案,階段性推廣工作一（引銷期） 第一步：售樓處與現(xiàn)場包裝 精心打造尚水灣景觀街，將其設計為一條“意大利SHANGSHUI BAY風情街”供看房者與游客駐留，體驗身在其中的感受。,廣告表現(xiàn)策略,為受眾留有足夠的想象空間 他們是聰明的一群，不需要喋喋不休地告訴他們這里怎么好，那里怎么好，而是需要為其營造一種氛圍。,廣告推廣策略,八、戶外廣告 利用候車亭廣告的傳達率高的優(yōu)勢，清晰的利用平 面表現(xiàn)將SHANGSHUI BAY生活的格調傳達出去，利用其平面組效果強的優(yōu)勢將尚水灣有效的融合在一起。,廣告推廣策略,五、重視售點現(xiàn)場包裝設計 買樓是個理性消費的過程，但此過程中不乏感性 沖動的因素，在售樓現(xiàn)場的形象包裝上作文章，就是 要讓買家在這里，會產生一種抑制不住的沖動，從而 提高銷售成交率。從訴求 內容、訴求風格進行統(tǒng)一的形象包裝。 合在一起作為廣告語，在傳播推廣上具有獨特性、強勢“SHANGSHUI BAY生活格調——質樸的浪漫 自在的優(yōu)雅”性。 “質樸的浪漫、自在的優(yōu)雅”是對“SHANGSHUI BAY生活格調”界定。因而真正成功的地產項目， 應該站位更高，不賣產品，而銷售一種生活態(tài)度，這是徹 底擺脫競爭和超越對方的唯一之路。他們需要有內涵、有個性、有形象、有檔的。,目標消費群定位,六、富有成功階層的生活態(tài)度 追求自然的回歸、自由自在享受生活與優(yōu)雅高尚 的環(huán)境。 危機感來自擔心生意失敗、失去已經擁有的一切。 他們事業(yè)已相對穩(wěn)定，不需要為了生意放棄休息和鍛煉身體的時間。 相對普遍學歷較高的中產階層，學歷水平不平均， 有高有低，部分是通過很強的求知欲彌補學歷的 不足。[ 烏?！吧兴疄场睜I銷整合傳播戰(zhàn)略 ] 銷 售 策 略 節(jié) 點 控 制 與 推 廣 方 案,2007年12月15日 元亨amp。 社會地位在社會權力分布的層次中處于中上位置。 他們的工作時間較自由，崇尚高效率工作，其它時間可以用來享受和渡假。,目標消費群定位,五、富有成功階層的生活感受 ——具有危機感、成就感雙重感受 成就感來自事業(yè)的成功與財富豐厚、其他人對他的尊敬和員工對他的敬畏等等。然后合理的安排其余的私人時間去鍛煉身體，享受生活帶來的快樂與年輕的心情。,目標消費群定位,七、廣告對他們的影響 廣告及軟性宣傳文章對他們消費行為的影響是不可低 估的，廣告及宣傳文章傳遞的信息如果能與他們對生活的 理解產生共鳴，或其中有尚不為人知的獨到價值，他們會 欣然接受。 時下的房地產廣告中，都在竭盡全力地賣產品、賣景 觀、賣配套、賣環(huán)境，但這些物質的因素越來越有趨同的 勢頭，很容易被人輕松效仿。,SHANGSHUI BAY生活方式,目標消費群向往的生活方式,=,[ 營推銷廣策略 ],廣告推廣策略,一、廣告主題口號 結合尚水灣樓盤自身定位與傳播定位和目標消費群 生活態(tài)度，得出的廣告口號是 SHANGSHUI BAY 生活格調 ——質樸的浪漫，自在的優(yōu)雅,廣告推廣策略,“SHANGSHUI BAY生活格調”的提出具有一種大氣一種強勢性，表明了“SHANGSHUI BAY生活格調”與其他生活相處的與眾不同，突出其唯一性?！袄寺?yōu)雅”界定了消費群的身份是成功人士（都市貴族）；“質樸、自在”突出了“SHANGSHUI BAY生活格調”的與眾不同（唯一性）：更加合乎人性。在尚水灣 的推廣過程中，每一環(huán)節(jié)都要緊緊圍繞主題定