【正文】 大京九。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。 （ 6）以改革的精神，開放的姿態(tài)，求實(shí)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)的法規(guī)和管理規(guī)定，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率，增強(qiáng)企業(yè)的競爭活力。 （ 4）合理有效使用土地資源。 項(xiàng)目編制依據(jù)： （ 1）國家及 XX省有關(guān)擴(kuò)內(nèi)需、保增長的政策措施； （ 2） XX 省加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見； （ 3） XX 市、 XX縣關(guān)于 XX一體化建設(shè)規(guī)劃； 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 XX省 工程咨詢事務(wù)所 7 （ 4） XX 市、 XX縣總體規(guī)劃； （ 5） XX 縣“十 二 五”發(fā)展規(guī)劃； （ 6）項(xiàng)目單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。 3 北區(qū)多元式商貿(mào)服務(wù)區(qū) 29160 商貿(mào)流通、超市集群、休閑旅游、金融服務(wù)、餐飲娛樂和教育產(chǎn)業(yè)。 建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)商 貿(mào)城 建筑面積 71232 平方米。（ 3）南區(qū)位于淮海南路與廣場交匯處西南側(cè)。 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二○ 一三 年 四 月天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 XX省 工程咨詢事務(wù)所 1 目 錄 第一章 總 論 ................................... 5 一、項(xiàng)目基本情況 ................................ 5 二、項(xiàng)目建設(shè)的必 要性和意義 ..................... 10 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ........................... 12 第二章 市場分析 ................................ 13 一、中小城市的商業(yè)現(xiàn)狀分析 ..................... 13 二、酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 ......................... 14 第三章 規(guī) 劃 方 案 ............................. 23 一、指導(dǎo)思想 .................................. 23 二、規(guī)劃方案 .................................. 23 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 ....................... 25 一、項(xiàng)目選址 .................................. 25 二、建設(shè)條件 .................................. 25 三、自然條件對建設(shè)項(xiàng)目的影響 ................... 28 第五章 經(jīng)營銷售策劃 ............................ 29 一、經(jīng)營方針 .................................. 29 二、銷售策劃 .................................. 29 第六章 項(xiàng)目定位及規(guī)劃目標(biāo) ....................... 31 一、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 ............................ 31 二、項(xiàng)目定位 .................................. 32 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 XX省 工程咨詢事務(wù)所 2 三、規(guī)劃目標(biāo) .................................. 32 第七章 建設(shè)方案 ................................ 33 二、工程建設(shè)方案 .............................. 38 第八章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ................................ 45 一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) .............................. 45 二、基本技術(shù)參數(shù) .............................. 45 三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) .................................. 46 四、結(jié)構(gòu)計(jì)算 .................................. 48 五、供配電設(shè)計(jì) ................................ 49 六、防雷與接地 ................................ 49 七、可視對講系統(tǒng) .............................. 49 八、有線電視系統(tǒng) .............................. 49 九、電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng) ......................... 50 十、綜合布線系統(tǒng) .............................. 50 第九章 公用工程 ................................ 51 一、供水 ...................................... 51 二、排水 ...................................... 52 三、供電 ...................................... 52 四、弱電系統(tǒng) .................................. 55 五、空調(diào)與通風(fēng) ................................ 59 第十章 環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生及節(jié)能 ................. 61 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 XX省 工程咨詢事務(wù)所 3 一、環(huán)境保護(hù) .................................. 61 二、安全衛(wèi)生 .................................. 63 三、節(jié)能 ...................................... 63 第十一章 消 防 專 篇 ............................ 65 一、建筑消防設(shè)計(jì) .............................. 65 二、給排水消防設(shè)計(jì) ............................ 65 三、電氣消防設(shè)計(jì) .............................. 68 第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .......................... 70 一、建筑工期 .................................. 70 二、實(shí)施進(jìn)度安排 .............................. 70 第十三章 投資估算與資金籌措 ..................... 71 一、投資估算 .................................. 71 二、資金籌措 .................................. 72 第十四章 經(jīng)濟(jì)效益分析 .......................... 73 一、經(jīng)營收入 .................................. 73 二、銷售稅金及附加和所得稅 ..................... 73 三、總成本費(fèi)用 ................................ 73 四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ........................... 75 第十五章 工程招標(biāo) .............................. 76 一、發(fā)包方式 .................................. 76 二、招標(biāo)組織形式 .............................. 76 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 XX省 工程咨詢事務(wù)所 4 三、招標(biāo)方式 .................................. 77 四、本項(xiàng)目招標(biāo)形式和招標(biāo)內(nèi)容 ................... 78 第十六章 結(jié)論與建議 ............................ 80 一、結(jié)論 ...................................... 80 二、建議 ...................................... 80 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 XX省 工程咨詢事務(wù)所 5 第一章 總 論 一、項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱： 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目單位： 某某 置業(yè)有限公司 法人代表： 建設(shè)性質(zhì)：新 建 建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 4處。（ 2）北區(qū)位于淮海南路與廣場交匯處西北側(cè)。風(fēng)雅苑東區(qū)占地面積 14280 平方米，北區(qū)占地面積 21600平方米，南區(qū)占地面積 13800 平方米，金鼎花園商住區(qū)占地面積 11480 平方米。 2 南區(qū)文化商貿(mào)街 11580 具有濃郁歷史文化、商業(yè)特色的街區(qū)。 所需資金全部由項(xiàng)目單位自籌。 （ 3）根據(jù)規(guī)劃要求，本 著科學(xué)、實(shí)用的原則，充分考慮 XX縣城區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與縣城總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機(jī)結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，協(xié)調(diào)發(fā)展。重視人才培養(yǎng)和人才引進(jìn)，提高企業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)和整體水平。 XX 環(huán)境優(yōu)越，交通便捷?！耙粭l龍”服務(wù)制度、“一站式”審批制度、縣級領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報(bào)監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長江，直達(dá)上海港。電力供應(yīng)充足，電力裝機(jī)容量達(dá) 200 萬千瓦，是華東地區(qū)重要的電力供應(yīng)基地。隨著煤炭資源的大規(guī)模開發(fā)，一方面 縣城在短期內(nèi)將新增大量的煤炭產(chǎn)業(yè)職工和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的職工，另一方面采煤沉陷區(qū)造成大量失去土地的農(nóng)村居民，需要轉(zhuǎn)移到 城鎮(zhèn)居住并發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。 勞動(dòng)力資源豐富，目前全縣有剩余勞動(dòng)力 1015 萬人，是全省重要的勞務(wù)輸出基地，勞動(dòng)力成本較低，為發(fā)展勞動(dòng)密集型企業(yè)提供了人力資源保障。投資額 120 億元，年產(chǎn)甲醇 170 萬噸的南坪煤化工項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)。 東部的區(qū)位、西部的成本，便利的交通、快捷的通訊，已經(jīng)使 XX 成為 XX 省實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略、對接膠東半島的橋頭堡。 本項(xiàng)目的建設(shè)是實(shí)施 XX 縣加快城鎮(zhèn)化發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的重要舉措。 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目總占地面積 61160平方米 總建筑面積 71232 平方米 項(xiàng)目總投資 22866 萬元 建筑容積率 綠化率不低于 30% 地震烈度設(shè)防 7度 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 XX省 工程咨詢事務(wù)所 13 第二章 市場分析 一、中小城市的商業(yè)現(xiàn)狀分析 中小城市的商業(yè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全國的 ％。它們點(diǎn)多面廣，最貼近生活、貼近城鄉(xiāng)廣大消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)多功能、多方位服務(wù)，成為零售業(yè)的主體，對發(fā)展我國零售市場有不可替 代的作用。 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 XX省 工程咨詢事務(wù)所 14 二、酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 中國酒店業(yè)現(xiàn)狀 我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速， 2021 年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額 1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關(guān)，約占國民生產(chǎn)總值的 %左右，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。順應(yīng)這種趨勢、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動(dòng)中國酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、 環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時(shí)代，將是國內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。為了熨平這種波動(dòng)，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會(huì)議； 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 XX省 工程咨詢事務(wù)所 17 度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。 （ 3）從入住酒店的時(shí)間上看，來自外地的客戶入住的時(shí)間相對來說長一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時(shí)往往在餐飲 、娛樂方面消費(fèi)的比較多而住店的時(shí)候少，而且他們在酒店里面消費(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高。 天上人間 商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 XX省 工程咨詢事務(wù)所 19 5 .1 4 %1 4 .2 9 %2 2 .2 9 %3 0 .8 6 %1 3 .1 4 %0 .0 0 %5 .0 0 %1 0 .0 0 %1 5 .0 0 %2 0 .0 0 %2 5 .0 0 %3 0 .0 0 %3 5 .0 0 %初中 大專 研究生及以上酒店消費(fèi)者文化程度分布圖 （ 7）從收入角度來看， XX 酒店消費(fèi)者特征比較獨(dú)特：中、高收入人群占客戶總數(shù)的絕對多數(shù)，而低收入階層在總數(shù)中所占比例非常少。隨著中國經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)的發(fā)展，餐飲行業(yè)的前景看好，在未來幾年內(nèi)，中國餐飲業(yè)經(jīng)營模式將多元化發(fā)展，國際化進(jìn)程將加快，而且 綠色餐飲 必將成為時(shí)尚。 8 月 16 日