【正文】 住人口集工業(yè)居住商業(yè)以及各種文化康樂設(shè)施為一體的經(jīng)濟(jì)興旺人民安居樂業(yè)管理井然有序環(huán)境優(yōu)美清新兩個(gè)文明高度發(fā)展的新園區(qū) 自 94 年開發(fā)建設(shè)以來在國家省各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各有關(guān)部門的關(guān)心幫助下經(jīng)過中新雙方的共同努力園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)取得了令人矚目的成就到 1999 年底全園區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同外資 6683億美元實(shí)際利用外資 3357億美元批準(zhǔn)外商投資企業(yè)超過400 家名列世界 500 強(qiáng)的著名跨國公司已有 35 家在園區(qū)投資單項(xiàng)平均投資超過3000 萬美元其中超 1 億美元的項(xiàng)目有 8 個(gè) 《國務(wù)院關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》中明確指出原則同意今后逐步在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)立外資中外合資的金融機(jī)構(gòu)和中外合資合作商業(yè)零售企業(yè)目前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)目前蘇州工業(yè)園區(qū)已全面完成了中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)確定的首期發(fā)展目標(biāo)初步形成了與國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的一流投資環(huán)境 為適應(yīng)蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo) 第二節(jié) 消費(fèi)市場分析 一蘇州整體消費(fèi)環(huán)境 1 蘇州目 前超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場容量 超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)在其他大中城市異軍突起發(fā)展迅猛成為商業(yè)的重要組成部分但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展蘇州市超市存在較大的市場容量目前在蘇州的連鎖業(yè)中形成規(guī)模具有一定實(shí)力的超市主要有美佳百匯和華潤三家連鎖超市公司主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表詳見表 3－ 1 蘇州超市業(yè)目前的規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)日益增長的需要 蘇州主要超市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一覽表 項(xiàng) 目 名 稱 單位 美佳 百匯 華潤 分店數(shù)量 個(gè) 32 35 51 資產(chǎn)額 萬元 12500 16000 營業(yè)面積 m2 4076 15052 15500 配送中心面積 m2 2500 15000 11000 銷售額 1997年 萬元 3500 13480 14500 1998 年 萬元 6025 13127 15800 1998 年利潤 萬元 － 147 300 資料來源《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》 2 蘇州居民收入的日益提高為超市業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間 蘇州市統(tǒng)計(jì)局的資料顯示 1998年蘇州市人均可以支配收入為 7812元全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 64904億元人均儲(chǔ)蓄額 11284元 由此可見隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展蘇州市的人均購買力已有了大幅度的提高需要指出的是由于蘇州下轄的六個(gè)市均為全國經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百強(qiáng)縣其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下且有雙休日進(jìn)城購物的習(xí)慣再加上外地流動(dòng)人口和集團(tuán)購買力等蘇州市的現(xiàn)實(shí)社會(huì)購買力及購買力潛力較大 199619971998 年蘇州人口人均收入和人均消費(fèi)支出及今后 5 年的預(yù)測詳見表 3－ 2 蘇州人口人均收入和人均消費(fèi)支出現(xiàn)狀及 2021 年預(yù)測表 年 份 項(xiàng) 目 單位 1996 1997 1998 2021 全市人口 萬人 57412 57499 57535 － 市區(qū)居民人均可支配收入 元 6165 7479 7812 10454 農(nóng)民人均收入 元 4574 4924 5089 6810 市區(qū)居民人均收入 元 5264 5955 6289 8027 資料來源《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》 從發(fā)展的觀點(diǎn)看伴隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高且略高于國民生產(chǎn)總值的增速收入的增多將促進(jìn)社會(huì)商品購買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮預(yù)計(jì) 2021 年 2020年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況詳見表 3－ 3 2021 年 2020 年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況表 年 份 項(xiàng) 目 市區(qū)居民人人均生活費(fèi)年收入 市區(qū)期末人口數(shù) 市區(qū)居民生活費(fèi)年總收入億元 金額元 年增長率％ 萬人 年增長率％ 2021 10700 15 140 49 1498 2021 33200 12 120 25 5979 2020 78600 9 240 29 18864 資料來源《蘇州市商業(yè)九五計(jì)劃和 2020 年長期發(fā)展規(guī)劃》 二蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境 1 蘇州工業(yè)園區(qū)目前尚無大型超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 5 年 來在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅商貿(mào)和公益設(shè)施建筑 458 萬平方米以及一批商店賓館學(xué)校銀行醫(yī)療診所和具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心目前園區(qū)常住人口已超過 18 萬再加上附近的里河?xùn)|環(huán)東港宏葑徐家浜楊枝塘等新村小區(qū)人口將更多隨著園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展的需要因此在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個(gè)大型超市不僅可以彌補(bǔ)這一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的不足方便附近居民的購買也符合園區(qū)發(fā)展的需要和國務(wù)院對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)有關(guān)批復(fù)的精神 2 蘇州工業(yè)園區(qū)市場消費(fèi)潛力較大 根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求到 2021 年將形成規(guī) 模用地 39 平方公里人口規(guī)模 30萬環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)根據(jù)《中國新加坡蘇州工業(yè)園二期建設(shè)指導(dǎo)詳細(xì)規(guī)劃》中新合作園區(qū)最終用地為 68565 公頃人口達(dá) 60 萬人近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)同時(shí) 94 年 5 月后婁葑跨塘斜塘唯亭勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質(zhì)存在范圍約 200 平方公里根據(jù)其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)域規(guī)劃遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃 2021 年 其鎮(zhèn)域人口從 96 其中鎮(zhèn)區(qū)人口為 1610 萬人 本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古 城區(qū)的結(jié)合部周圍三公里范圍內(nèi)即有常住人口近 20 萬隨著園區(qū)的開發(fā)建設(shè)古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移該地區(qū)的人氣將越來越旺按 1998年蘇州市人均生活消費(fèi)品支出 5177元計(jì)算加上流動(dòng)人口本區(qū)域的年消費(fèi)品銷售總額至少在 15 億具有相當(dāng)可觀的潛在的市場購買力是開辦大型超市的有利市場因素 三歐尚超市的市場競爭優(yōu)勢 1 歐尚超市商品供應(yīng)優(yōu)勢 隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展國內(nèi)市場商品繁多供應(yīng)充足國內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和三資企業(yè)產(chǎn)品在市場競爭中顯山露水紛紛進(jìn)入消費(fèi)品市場極大豐富了市場供應(yīng)為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)歐尚集團(tuán)在上海專門設(shè)立了采購中心負(fù)責(zé)歐尚集團(tuán)在 中國超市商品的統(tǒng)一采購由于歐尚集團(tuán)市場采購力較強(qiáng)進(jìn)行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低同時(shí)采購中心負(fù)有對(duì)消費(fèi)者需求商品進(jìn)行市場分析的職責(zé)因此歐尚超市的商品品種構(gòu)成符合消費(fèi)者的消費(fèi)與購物傾向此外由于歐尚集團(tuán)公司是一家跨國商業(yè)集團(tuán)在美國墨西哥阿根廷葡萄牙波蘭意大利西班牙匈牙利泰國等國均有自己的分店和采購中心形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)本項(xiàng)目所需國外商品將通過歐尚集團(tuán)公司國外配銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行采購本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢 2 歐尚超市商品銷售優(yōu)勢 歐尚超市在經(jīng)營上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點(diǎn)無論是零售商還是個(gè) 體消費(fèi)者均能在歐尚超市購得其所需的各種商品包括食品非食品等商品價(jià)格低廉品質(zhì)優(yōu)良商品繁多成為歐尚超市在全球廣受歡迎的關(guān)鍵因素同時(shí)本項(xiàng)目引進(jìn)歐尚集團(tuán)超前的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品銷售優(yōu)勢 從以上分析中可以看出蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境較好再加上歐尚超市優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進(jìn)的管理模式歐尚超市具有較強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢市場發(fā)展?jié)摿^大 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 第一節(jié) 項(xiàng)目選址 蘇州市位于長江 三角洲中部江蘇省南部東經(jīng) 120217ˊ北緯 31039ˊ東臨上海南接浙江西傍無錫北依長江全市總面積 8488平方公里其中平原占 55％水面占42％丘陵占 3％境內(nèi)河流縱橫湖泊眾多京杭運(yùn)河貫通南北望虞河婁江太浦河等連接?xùn)|西太湖陽澄湖昆承湖淀山湖鑲嵌其間蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯交通十分便捷京滬鐵路滬寧高速公路橫穿東西 312204318 國道在這里交匯蘇州至上海虹橋機(jī)場還有快速干道蘇滬機(jī)場路地處長江下游的張家港太倉港常熟港 3 個(gè)國家一類口岸已初具規(guī)模 客流量的大小直接影響商業(yè)項(xiàng)目的成敗而地理位置居住人口交通狀況等則是決定客 流量大小的關(guān)鍵因素本項(xiàng)目經(jīng)反復(fù)論證決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊距蘇州－上海虹橋機(jī)場快速道路只有 200 米連接江浙兩省的蘇嘉杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過且在一公里外有互通出口周圍有東環(huán)東港宏葑楊枝塘里河夏園等新村另有園區(qū)內(nèi)新建的新城花園新加花園都市花園等住宅小區(qū)常住人口近 20 萬 該地區(qū)自來水污水處理供氣供熱供電等基礎(chǔ)設(shè)施良好交通運(yùn)輸方便流動(dòng)人口眾多加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)群體無論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平上在蘇州都是首屈一指因此在 此地開辦大型綜合超市具有得天獨(dú)厚的地理交通人氣等優(yōu)勢有著良好的發(fā)展前途 本項(xiàng)目區(qū)位圖詳見附圖 1 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 一當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件 1 蘇州地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 改革開放以來蘇州的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)生了巨大的變化人民的生活水平不斷提高蘇州市國民經(jīng)濟(jì)得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展 1999年蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 1358億元在全國地級(jí)市中名列第一財(cái)政收入為 109 億元外貿(mào)進(jìn)出口總額 1256 億元其中出口 693億元年接待境外旅游者 44萬人次旅游外匯收入 13億美元接待國內(nèi)旅游者 1142 萬人次旅游收入 91 億元全市職工人均工資 9401 元農(nóng)民人均收入 5089元城市居民可支配收入為 7812 元所轄六個(gè)縣級(jí)市全部進(jìn)入全國經(jīng)濟(jì)實(shí)力百強(qiáng)縣市蘇州在全省全國的地位及蘇州國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長情況詳見表 4－ 14－ 2 蘇州在全省及全國的地位 蘇州在全省的地位 國內(nèi)生產(chǎn)總值 居全省第一位 進(jìn)出口總額 居全省第一位 財(cái)政收入 居全省第二位 蘇州在全國的地位 國內(nèi)生產(chǎn)總值 居全國第七位 財(cái)政收入 居全國第十位 資料來源《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒》 1999 年 蘇州市 19941998 年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況表 表 42 單位億元 年 份 名 稱 1994 1995 1996 1997 1998 五年平均增長速度 國內(nèi)生產(chǎn)總值當(dāng)年價(jià) 72090 90311 100214 113259 125001 1934 第一產(chǎn)業(yè) 6846 8038 8818 8816 8801 1268 第二產(chǎn)業(yè) 44289 54341 56796 63642 70195 1627 第三產(chǎn)業(yè) 20955 27933 34600 40801 46005 2756 資料來源《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒》 1999 年 近年來蘇州市的對(duì)外貿(mào)易發(fā)展十分迅速 1998 年全市對(duì)外貿(mào)易繼續(xù)保持較快增長出口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化出口創(chuàng)匯能力增強(qiáng)的勢頭全年實(shí)現(xiàn)自營進(jìn)出口總額 9649億美元其中出口創(chuàng)匯 5207 億美元分別比上年增長 117 和 121 三資企業(yè)出口 4071億美元占全市出口總額的 71 加工貿(mào)易出口代理進(jìn)出口業(yè)務(wù)發(fā)展較快貿(mào)易方式趨向多元化據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)全年加工貿(mào)易進(jìn)出口總值比上年增長 77 占全市對(duì)外貿(mào)易出口總值的 648 技術(shù)含量高附加值大的機(jī)電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的 48 成 為全市出口的第一大類產(chǎn)品在全市出口骨干企業(yè)中外商投資企業(yè)繼續(xù)占主導(dǎo)地位出口超千萬美元的企業(yè)有 102 家其中外商投資企業(yè) 74 家江蘇國泰國際集團(tuán)公司出口 336億美元市進(jìn)出口集團(tuán)公司常熟吳江吳縣外貿(mào)公司出口超 1億美元精達(dá)電子電器公司江蘇通潤機(jī)電有限公司等自營生產(chǎn)企業(yè)出口超過 3000萬美元 近年來蘇州市交通運(yùn)輸業(yè)有了較大的發(fā)展目前該市已形成水路公路鐵路航空配套的交通網(wǎng)絡(luò) 1998 年全市交通基礎(chǔ)設(shè)施向高等級(jí)立體化開放式方向發(fā)展全年完成投資額達(dá) 173億元蘇嘉杭高速公路開工建設(shè)市區(qū)官瀆里過境改造工程 204國道部分改造工程太倉 滬黃公路等重點(diǎn)工程快速有序進(jìn)行目前全市實(shí)有公路1815 公里其中國道 306 公里省道 256 公里二級(jí)以上公路 8837 公里占全市總里程的 49 位居全省第一蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達(dá)到二級(jí)以上公路密度每百平方公里 215公里全市內(nèi)河航道通航里程 28987公里其中通機(jī)動(dòng)船里程 22496公里年末全市擁有機(jī)動(dòng)車 5132 萬輛完成客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 6602 億人公里貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量386 億噸公里分別比去年增長 135 和下降 141 鐵路旅客發(fā)送量 7923 萬人次貨物發(fā)送量 1579萬噸貨物到達(dá)量 6088萬噸內(nèi)河港口吞吐量 4787萬噸比上年增長 407 經(jīng)過近年來的努力蘇州市城鎮(zhèn)建設(shè)和管理又上新臺(tái)階全市城鎮(zhèn)建設(shè)積極推進(jìn)實(shí)施了供水供電道路橋梁公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項(xiàng)目市區(qū)實(shí)事工程基本完成北環(huán)路貫通齊門大橋建成通車建成區(qū)綠化覆蓋面積 2152 公頃綠化覆蓋率提高到 272％人均公共綠地提高到 474平方米城市管理水平進(jìn)一步提高太湖流域水污染防治取得階段性成果近 400 家單位限期實(shí)現(xiàn)了達(dá)標(biāo)排放市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推進(jìn)飲用水水源水質(zhì)進(jìn)一步改善繼張家港市之后昆山市也進(jìn)入全國環(huán)境保護(hù)模范城市行列 17 個(gè)鎮(zhèn)成為省級(jí)新型示范小城鎮(zhèn) 蘇州地區(qū)擁有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2 蘇州工業(yè)園 區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)涉及婁葑跨塘斜塘唯亭勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)總面積約 200 平方公里不含水面其中中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約 74 平方公里包括 72平方公里