【正文】 門(mén)面在900－2000元/平方米之間。（3）中國(guó)房產(chǎn)品牌概念“中國(guó)房產(chǎn)”是作為集團(tuán)公司在國(guó)家工商總局注冊(cè)的商標(biāo)，在股票市場(chǎng)和很多大中城市廣為人知，從營(yíng)造“名園”到營(yíng)造“名牌”，將會(huì)產(chǎn)生名牌住宅的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。２）產(chǎn)品定位闡述（1）鬧市靜區(qū)環(huán)境的概念一方面體現(xiàn)購(gòu)物、休閑等方面的生活便捷，滿(mǎn)足縣城居民對(duì)城市生活的留念和向往；另一方面體現(xiàn)了產(chǎn)品定位逾越日前普遍意義的物質(zhì)需求層面，上升到一個(gè)更廣闊、更豐富、層次更高的精神需求層面。營(yíng)銷(xiāo)代理：南京垠坤代理機(jī)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商：江蘇雙匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。廣告類(lèi)別媒介細(xì)分廣告次數(shù)廣告費(fèi)用總計(jì)媒體廣告戶(hù)外廣告牌20米10米2塊15萬(wàn)/年/塊30萬(wàn)元燈廂廣告38對(duì)4000元/對(duì)152000元道旗20000元《杭州日?qǐng)?bào)》（4次整版、4次半版）共8次16萬(wàn)/整版90萬(wàn)《都市快報(bào)》（4次整版、4次半版）共8次16萬(wàn)/整版90萬(wàn)夾報(bào)3次20000元/次60000元海報(bào)廣播媒體待定營(yíng)銷(xiāo)配合銷(xiāo)售道具樓書(shū)、看房車(chē)約50萬(wàn)元現(xiàn)場(chǎng)看板制作現(xiàn)場(chǎng)墻體噴繪售樓部租金及裝潢開(kāi)盤(pán)慶典、房交會(huì)網(wǎng)站虛擬主機(jī)的租金及域名注冊(cè)和運(yùn)作的事宜20000元/年機(jī)動(dòng)費(fèi)用100萬(wàn)元由于目標(biāo)買(mǎi)家對(duì)于本案的廣告推廣有著直接的指導(dǎo)意義，因此，目標(biāo)消費(fèi)群的挖掘是在市場(chǎng)定位與項(xiàng)目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行的，并以此作為制定本年度廣告推廣策略的根本依據(jù)。②電視媒體：L市電視臺(tái)專(zhuān)題報(bào)道①本案銷(xiāo)售單位信息②本案價(jià)格優(yōu)勢(shì)③本案熱銷(xiāo)情況第三部分廣告費(fèi)用的預(yù)算整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)推廣的總費(fèi)用，根據(jù)我們本項(xiàng)目的廣告策略，應(yīng)該控制在總的銷(xiāo)售額的1。③電視媒體：L市電視臺(tái)專(zhuān)題報(bào)道④海報(bào)：定點(diǎn)定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤(pán)信息的海報(bào)，對(duì)訴求對(duì)象做密集轟炸，擴(kuò)大影響面。強(qiáng)銷(xiāo)期（公開(kāi)期后一周左右）10月底∣春節(jié)前后①報(bào)紙廣告：整合公開(kāi)期報(bào)紙媒介投放策略，《L市晚報(bào)》與杭州市《都市快報(bào)》配合進(jìn)行。②夾報(bào)：每個(gè)月一次，以?shī)A報(bào)形式進(jìn)行推廣，加深受眾印象。著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費(fèi)者對(duì)本案有一個(gè)整體的把握與了解。⑥道旗制作：沿L市市主干道布置道旗，強(qiáng)化企業(yè)形象及樓盤(pán)形象的宣傳。③墻體廣告：在工地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置墻體廣告，推廣樓盤(pán)和企業(yè)形象，吸引周?chē)罕娮⒁?，依?jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行尺寸設(shè)置。建議尺寸在20米10米。持續(xù)期：各類(lèi)廣告媒體的投放減少，銷(xiāo)售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶(hù)外媒體和印刷媒體來(lái)維持。ltR各階段媒體配合如下：引導(dǎo)期：首期推向市場(chǎng)，廣告運(yùn)用為一些新聞報(bào)道、大型戶(hù)外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項(xiàng)目奠基為市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。S項(xiàng)目”全方面推廣的一個(gè)強(qiáng)大媒體組合。D、網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，成本較低，制作精美。同時(shí)現(xiàn)在L市的地方報(bào)紙已經(jīng)取消，全部統(tǒng)一成《杭州日?qǐng)?bào)》，雖然這樣一來(lái)提升了報(bào)紙的印刷質(zhì)量，但同時(shí)也大大增加了報(bào)紙廣告的投入成本，再加上本案執(zhí)行的是“少而精”的廣告策略，因此，報(bào)紙廣告在本案的市場(chǎng)推廣中不做最主要的傳播媒體來(lái)選擇，一般是在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間才采用報(bào)紙廣告。C、系列化在項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個(gè)推廣單元，形成單元系列，以加強(qiáng)每個(gè)階段的推廣與訴求重點(diǎn)，同時(shí)將本案各方面的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重地展示，讓人們能強(qiáng)烈、全面地認(rèn)識(shí)、認(rèn)同本案獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)與品位。包括上述幾大訴求點(diǎn)以及本案銷(xiāo)售進(jìn)展情況。因此，項(xiàng)目成熟的配套亦可作為本案的訴求點(diǎn)之一突出。S項(xiàng)目遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局，根據(jù)地塊南高北低的走勢(shì)，豎向排布，小區(qū)地貌獨(dú)具特色，天際輪廓線(xiàn)錯(cuò)落有致，這是本案的一大特點(diǎn)。二、廣告目標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研與分析，本案目標(biāo)市場(chǎng)可包括：第一目標(biāo)市場(chǎng)：L市本地（包括L市城區(qū)和L市郊縣城鎮(zhèn)）第二目標(biāo)市場(chǎng)：L市周邊地區(qū)（如杭州市等具有潛在購(gòu)買(mǎi)力的地區(qū)）。B、除此之外，本案周邊也有一些樓盤(pán)，這些樓盤(pán)雖然可以促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標(biāo)消費(fèi)群，弱化本案的影響力度和推廣力度。B、L市距杭州僅一小時(shí)車(chē)程，處于杭州市“一小時(shí)交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場(chǎng)，可進(jìn)一步擴(kuò)大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象。B、雖然重新規(guī)劃后的建筑單體及戶(hù)型已得到有效改善，但項(xiàng)目的總體規(guī)劃基本沒(méi)有改變，項(xiàng)目?jī)?nèi)不同品位的建筑類(lèi)型融合在一起，建筑形態(tài)仍顯得繁雜，在一定程度上會(huì)影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性。第二部分產(chǎn)品特點(diǎn)及目標(biāo)市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)A、本案定位為中高檔景觀房產(chǎn)，緊鄰林學(xué)院，區(qū)塊升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大；交通迅捷，獨(dú)具珍稀的景觀生態(tài)優(yōu)勢(shì)，天際線(xiàn)優(yōu)美。樹(shù)立樓盤(pán)銷(xiāo)售形象，對(duì)市場(chǎng)客戶(hù)及潛在客戶(hù)傳播銷(xiāo)售信息；保證樓盤(pán)銷(xiāo)售順利進(jìn)行；配合2004年全年度的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)；樹(shù)立開(kāi)發(fā)商海杰德房產(chǎn)的企業(yè)形象及S項(xiàng)目的樓牌形象；強(qiáng)化本案“聆天籟之音，聞學(xué)院書(shū)香”的居住理念及推廣主題。不利方面A、本案所處區(qū)在當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)離市區(qū)稍遠(yuǎn)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：A、近年來(lái)，L市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)將促使消費(fèi)形態(tài)發(fā)生變化，恩格爾系數(shù)有望在今后進(jìn)一步降低，人們的居住消費(fèi)觀念也日漸形成；L市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)較為成熟的階段，特別是2003年L市的房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)強(qiáng)勁，全年度房產(chǎn)價(jià)格增幅近40，預(yù)示著L市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段；同時(shí)消費(fèi)群體在市場(chǎng)的引導(dǎo)下已經(jīng)成熟，這為本案創(chuàng)造了一個(gè)有利的推廣時(shí)機(jī)。市場(chǎng)威脅點(diǎn)：A、本案對(duì)面有“**2050”等其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，與本案處于同一區(qū)位；且“**2050”建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合的特點(diǎn)形成鮮明的對(duì)比，給本案構(gòu)成了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。D、作為L(zhǎng)市郊區(qū)的樓盤(pán)，本案所處區(qū)塊要形成一個(gè)成熟的住宅區(qū)塊還需要一定的時(shí)間，消費(fèi)者對(duì)該地塊也需要有一個(gè)認(rèn)同的過(guò)程。地貌布局：配套：本案具有大型現(xiàn)代化購(gòu)物商廈，大型景觀休閑廣場(chǎng)等完備的生活配套；與此同時(shí)，本案的智能化系統(tǒng)在L市本地也將是比較先進(jìn)。二、廣告表現(xiàn)廣告主題圍繞“聞學(xué)院書(shū)香，聆天籟之音”這一主題，在本案的不同營(yíng)銷(xiāo)階段設(shè)置不同的推廣主題。B、風(fēng)格統(tǒng)一化從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩、編排樣式。但因其保存時(shí)間短、質(zhì)量不高，對(duì)于本案形象的宣傳和推廣在一定程度上缺少穩(wěn)定性與統(tǒng)一性。不足之處在于費(fèi)用較高，目標(biāo)受眾的可選擇性較弱。2．媒體組合與配合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)廣告媒體還是比較發(fā)達(dá)的，電視、廣播、報(bào)紙、戶(hù)外和車(chē)體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，成為“amp。在客戶(hù)對(duì)本案了解的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化本案影響力，促使銷(xiāo)售迅速擴(kuò)大。如下表所示：階段日期媒介運(yùn)用廣告主題其它活動(dòng)導(dǎo)入期3月中旬∣7月中旬①戶(hù)外大型廣告牌：設(shè)置于L市市區(qū)主干道上，此處交通流量大，大型戶(hù)外看板的設(shè)置是大區(qū)域明顯的引導(dǎo)廣告。同時(shí)也是作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑表征著項(xiàng)目的客觀存在。共38對(duì)。本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。時(shí)間配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程來(lái)實(shí)施。向各大媒體發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息，配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行樓盤(pán)強(qiáng)勢(shì)宣傳，在各大媒體上發(fā)布軟新聞，強(qiáng)化樓盤(pán)形象。②廣播：在杭州及L市主要廣播媒體上投放廣告，時(shí)間段選擇在早晨及晚上八點(diǎn)左右，因?yàn)榇藭r(shí)段聽(tīng)眾較多，傳播面可以加強(qiáng)。②房交會(huì)持續(xù)期11月中旬∣①報(bào)紙廣告：在報(bào)紙媒體上每半月投放一次廣告。以下是部分常規(guī)媒體的估算費(fèi)用，有部分的媒體費(fèi)用，因甲方與相關(guān)媒體的談判結(jié)果不同而有相應(yīng)的出入。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)接待中心；市區(qū)接待中心在江淮路33號(hào)。部分樓棟底層架空設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位策略可以歸納為：以鬧市靜區(qū)環(huán)境為主題和靈魂，以水岸棲居文化為載體，以中國(guó)房產(chǎn)品牌為支撐，以塑造業(yè)主“身心健康，詩(shī)意棲居”為核心利益點(diǎn)的武寧縣樣板生活社區(qū)。在武寧縣本項(xiàng)目依靠天然水系資源，為開(kāi)發(fā)濱水住宅提供了良好的基礎(chǔ)。３、項(xiàng)目的價(jià)格定位（詳見(jiàn)附價(jià)格表）由于項(xiàng)目屬于高品質(zhì)樓盤(pán)，臨湖畔，環(huán)境優(yōu)越，且位于縣城中心位置，結(jié)合武寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)摸底，根據(jù)成本測(cè)算，建議本項(xiàng)目住宅平均價(jià)格在900元/平方米，正臨街底層門(mén)面在2200－4800元/平方米之間，二層門(mén)面在1000元/平方米左右。：開(kāi)盤(pán)后3~6個(gè)月銷(xiāo)售總額力爭(zhēng)達(dá)70%—80%（在當(dāng)?shù)亍堵暺翀?bào)》發(fā)布廣告、請(qǐng)腰鼓游街[休息日]進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目影響。美食店 我希望始終如一的你，有一天野一點(diǎn)。攝影店 我希望陪你走過(guò)漫漫人生路，一對(duì)鞋怎夠？鞋店我希望你的魅力不僅來(lái)自?xún)?nèi)在，更有外在。公益廣告，請(qǐng)勿酒后駕駛?；葚S廣場(chǎng)圍墻廣告文案方案一是在惠豐廣場(chǎng)外售部分定位為“純居住”的前提下，對(duì)項(xiàng)目的買(mǎi)點(diǎn)進(jìn)行的挖掘和提煉。其次是它在交通上各個(gè)方向的便捷性和可達(dá)性特別強(qiáng),是交通上的“黃金交叉點(diǎn)”。適宜商住兩用。SOHO最大的快樂(lè)就是自由，做自己想做的事情，過(guò)自己想過(guò)的生活，可以最大限度的實(shí)現(xiàn)和追求自我。書(shū)聲墨香，傳承貴胄文化周邊教育設(shè)施完善，圖書(shū)館、體育場(chǎng)分布周邊，淄博師范高等專(zhuān)科學(xué)校、淄川一中，勞動(dòng)技校、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等校區(qū)與其緊鄰，周?chē)鷮W(xué)術(shù)氛圍濃厚，書(shū)聲朗朗，墨香醉人。本方案只