【正文】 的主路桃花源路，北部緊鄰財(cái)富國(guó)際這個(gè)未來(lái)的商圈，整體形象符合“ 精品住宅 ”這一主題，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境和自然環(huán)境相融合，可謂鬧中有靜，注重了客戶在物質(zhì)上和精神上的需求。四房需求的建筑面積則從 130180 平方米不等。其中，公務(wù)員、事業(yè)單位職員、教師和個(gè)體工商戶的收入較為穩(wěn)定，而醫(yī)生和私營(yíng)企業(yè)主的經(jīng)濟(jì)條件則較好。結(jié)合戶型需求，客戶對(duì)兩居室的總價(jià)承受能力主要在 20 萬(wàn)元以下，三居室的總價(jià)承受主要在 2030 萬(wàn)元。 （ 5）陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等：在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，客戶普遍表示生活陽(yáng)臺(tái)在設(shè)計(jì)中不可忽視，大部分客戶喜歡大面積的陽(yáng)臺(tái)。在戶型的設(shè)計(jì)上，選擇三居室的客戶占 68%，兩居 室的為 31%，對(duì)其他戶型的需求極少。 3．客戶產(chǎn)品需求 （ 1）建筑形態(tài)：就走訪的其他樓盤來(lái)看， 1824 層的高層住宅為主推。舊城改造的進(jìn)程對(duì)客戶購(gòu)房需求也有著一定的影響，城北新區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)客戶的工作學(xué)習(xí)地點(diǎn) 較近。 綜合來(lái)看，公務(wù)員、事業(yè)單位職員、教師等職業(yè)是酉陽(yáng)購(gòu)房的主力軍，部分居住條件急需改善的個(gè)體戶也有置業(yè)的考慮。公務(wù)員、教師及事業(yè)單位職員有較好的經(jīng)濟(jì)收入，在商品房沒有出現(xiàn)之前，他們主要居住的是單位分房，居住條件較差，而在商品房出現(xiàn)后，這類客群則考慮購(gòu)買商品房來(lái)改善 亞泰（酉陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 居住條件，而且也具備購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)條件。統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下： 調(diào)查內(nèi)容 群眾 事業(yè)單位 總計(jì) （元） 低于 3000 58% 49% 53% 30005000 33% 34% 34% 亞泰（酉陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 50008000 6% 15% 11% 高于 8000 3% 2% 2% 無(wú)產(chǎn)權(quán) 23% 30% 27% 一套房 57% 55% 56% 兩套房 14% 13% 13% 兩套以上 6% 2% 4% 2個(gè)或以下 16% 36% 27% 35人 79% 53% 65% 5個(gè)以上 5% 11% 8% （㎡） 6080 21% 23% 22% 80100 27% 36% 32% 100130 44% 34% 38% 其他（說(shuō)明） 9%（ 50㎡左右） 18%（ 130 ㎡以上、租房） 7% 方便工作學(xué)習(xí) 15% 29% 23% 改善住房條件 61% 57% 59% 投資 18% 12% 15% 其他（說(shuō)明） 6%(拆遷、無(wú)房） 2% 4% 低于 20萬(wàn) 45% 45% 45% 2030 萬(wàn) 30% 45% 38% 3040 萬(wàn) 13% 11% 11% 高于 40萬(wàn) 5% 0% 2% 樓房質(zhì)量 21% 18% 19% 交通條件 18% 18% 18% 戶型、朝向 10% 11% 11% 居住環(huán)境 22% 19% 20% 樓價(jià) 13% 18% 16% 升值空間 6% 7% 7% 物管 10% 9% 9% 亞泰（酉陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 17 6080 5% 11% 8% 80100 39% 55% 48% 100130 56% 30% 42% 其他（說(shuō)明） 0% 4%（ 130150㎡） 2% 兩室一廳 11% 11% 11% 兩室兩廳 16% 23% 20% 三室一廳 40% 30% 34% 三室兩廳 34% 34% 34% 其他（說(shuō)明） 0% 2%(四室兩廳） 1% 一次付清 17% 6% 11% 分期付款 34% 28% 30% 按揭 51% 66% 59% 是 49% 79% 66% 否 52% 21% 34% 表 32 調(diào)查結(jié)果分析： 1． 客戶群體 （ 1）年齡 ： 2645 歲的客戶占八成比重，是購(gòu)房的主力群體，這類群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和事業(yè)都處于上升階段，購(gòu)房意愿性最強(qiáng)。 4． 物業(yè)管理： 對(duì)物業(yè)管理的重視程度不夠，從已調(diào)查的幾家開發(fā)商來(lái)看，只有 2 家表明使用自己的物業(yè)公司，價(jià)格約為 元 /㎡，其他開發(fā)商在這方面沒有表示出明確的計(jì)劃。 半贈(zèng)送和贈(zèng)送面積較大。 總結(jié)： 亞泰（酉陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 1． 價(jià)格 : 就考察的附近幾個(gè)樓盤來(lái)看，房?jī)r(jià)從 2690 元 /㎡到 3420 元 /㎡不等，價(jià)格集中區(qū)域?yàn)?29003100 元 /㎡。 產(chǎn)品比例：兩居約占 60%，三居約占 40% 【價(jià) 格】：均價(jià) 3100 元 /㎡ 【整體分析】：優(yōu)勢(shì)： 地理位置優(yōu)越，在城北新區(qū)的核心位置，未來(lái)周邊配套設(shè)施比較齊全。 劣勢(shì)：客廳普遍偏小，與當(dāng)?shù)厝嗣裣矚g家庭聚會(huì)偏愛大客廳的習(xí)慣略微不符。 【容 積 率】： 【周邊描述】： 向南 200 米為桃花源廣場(chǎng)，對(duì)面為時(shí)代假日酒店 ，北臨山水嘉苑項(xiàng)目 【建筑類型】：高層 【主推戶型】： 7281 ㎡的兩室兩廳（部分可改三室） 【產(chǎn)品分析】： 產(chǎn)品面積：兩居多為 7281 ㎡，三居多為 103 ㎡左右 產(chǎn)品比例：兩居約占 60%，三居約占 40% 【價(jià) 格】：未取得預(yù)售資格， 暫定價(jià)格在 29003100 元 /㎡ 亞泰（酉陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 【整體分析】：優(yōu)勢(shì)：位于城北新區(qū)的主路邊上，交通便利，周邊為酉陽(yáng)縣的綜合文體中心。 產(chǎn)品比例：三居約占 70%，兩居約占 30%； 【價(jià) 格】：均價(jià) 2880元 /㎡ 【整體分析】：優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，與未來(lái)酉陽(yáng)城南最大的商業(yè)中心財(cái)富國(guó)際遙相呼應(yīng)，交通便利，周邊配套 設(shè)施齊全 。 劣勢(shì)：容積率大，綠化 率 較低，地下車位有可能不能滿足未來(lái)需求。 華章 .財(cái)富國(guó)際 【項(xiàng)目名稱】：財(cái)富國(guó)際 【開 發(fā) 商】：重慶華章實(shí)業(yè)有限公司 【位 置】：縣城中心桃花源中路原煙廠地塊 【占地面積】： 50000 ㎡ 【建筑面積】：總建筑面積約 25 萬(wàn)㎡，其中住宅約 ㎡， 商業(yè) 約 萬(wàn)㎡ 【容 積 率】： 5 【周邊描述】：東臨酉城河，南接塘灣街，西臨桃花源中路，北與酉陽(yáng)二中接壤 【建筑類型】： 高層 【主力戶型】： 90110 ㎡的 2室 2 廳 (可帶院館 ) 【產(chǎn)品分析】： 產(chǎn)品面積：一居在 7090㎡左右，兩居在 90110 ㎡之間，有少量 130 ㎡以上的 3居。 歷年酉陽(yáng)非農(nóng)業(yè)人口統(tǒng)計(jì)圖 (萬(wàn)人 ) 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 亞泰（酉陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 第三部分 項(xiàng)目自身分析 一． 地塊現(xiàn)狀及地塊相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目地塊整體呈不規(guī)則的月牙型，目前地面無(wú)附屬物，但尚未達(dá)到施工條件。目前在建房地產(chǎn)項(xiàng)目總開發(fā)面積約 100 萬(wàn)平方米，均為高層住宅， 80%都在明年年底交付使用。 對(duì)比來(lái)看，酉陽(yáng)的人口基數(shù)大，外出務(wù)工人員數(shù)量龐大，縣城人口較為集中，非農(nóng)業(yè)人口雖然 呈增加趨勢(shì)，并且近幾年將會(huì)繼續(xù)加大城鎮(zhèn)建設(shè)，縣城人口也將會(huì)有新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 （三） 非農(nóng)業(yè)人口統(tǒng)計(jì)圖 表 22 分析： 據(jù)今年統(tǒng)計(jì)，酉陽(yáng)縣的戶籍人口統(tǒng)計(jì)為 萬(wàn)人，常住人口為 萬(wàn)人，從歷年數(shù)據(jù)對(duì)比，酉陽(yáng)的戶籍人口略有增加，而常住人口則略有減少。農(nóng)民人均現(xiàn)金 亞泰（酉陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 收入 3231 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均現(xiàn)金支出 3644 元，增長(zhǎng) %。 20xx 年，全縣共組織財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)財(cái)政支出 億 元，增長(zhǎng) %。目前，酉陽(yáng)縣桃花源廣場(chǎng)擴(kuò)建、環(huán)城路改造、縣職教中心建設(shè)、民俗風(fēng)情街建設(shè)、金銀 山森林防火隔離通道建設(shè)等五大工程已經(jīng)開工建設(shè)并初具規(guī)模。 項(xiàng)目周邊的行政單位的辦公樓均是新建建筑，整體形象好，且富有檔次，對(duì)提升整個(gè)區(qū)域的展示性有極好的示范作用。 （二） 項(xiàng)目交通情況 本項(xiàng)目位于酉陽(yáng)城南，地塊主要交通干道是桃花源南路，該道路是雙向四車道，是項(xiàng)目連接酉陽(yáng)城中心及通過(guò)火車站方向的重要道路。城南是通往酉陽(yáng)龍?zhí)舵?zhèn)及秀山方向的必經(jīng)之地，往湖南方向的車輛也是從城南出城，目前，酉陽(yáng)縣城的發(fā)展方向主要是城北，該縣已建成的桃花源廣場(chǎng)、體育館等大型標(biāo)志性建筑均在城北新區(qū)，并且商業(yè)及住宅都在城北新區(qū)開建。酉陽(yáng)有烏江百里畫廊、桃花源、筍巖大峽谷、大板營(yíng)原始森林等名勝美景，有趙世炎烈士故居和南腰界紅色經(jīng)典等知名旅游景點(diǎn)，更有龍?zhí)豆沛?zhèn)和龔灘古鎮(zhèn)，其中龔灘古鎮(zhèn)位列重慶十大歷史名鎮(zhèn)之首，已被確定為重慶“十大鄉(xiāng)村旅游目的地”之一。烏江是酉陽(yáng)連接外地的水上走廊， 30 萬(wàn)噸級(jí)的龔灘鎮(zhèn)烏江碼頭， 180 噸的客貨 輪從這里開往重慶、武漢、上海。酉陽(yáng)縣是土家族苗族的主要聚居地。 附表 8 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 .........................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 附表 4 工資及福利估算表 .........................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十四章 結(jié)論與建議 ................................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ....................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算依據(jù) .............................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 投資估算范圍 ....................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 本項(xiàng)目完成后的勞動(dòng)定員 ..................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ..............................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 消防措施 ............................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 職業(yè)安全衛(wèi)生與消防 .....................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七章 節(jié)能分析 .................................................................